СЛС Имоти АДСИЦ-София (SLSP, EXPAT/ERQ, SLS1)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.30 11:31:42 в x3news.com
- 2026.01.30 11:32:16 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	8.02	7.80	7.40
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	3 719	18	17
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	3 740	469	33
Цена/Печалба 12м.(P/E)	5.36	41.58	560.60
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.42	1.87	1.85
Цена/Продажби 12м.(P/S)	200 475 000.00	195 000 000.00	185 000 000.00
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	5.40	37.14	9 249.54
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	5.35	41.42	559.45
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	730.13	63.64	-99.59
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	730.13	63.64	-99.59
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	650.41	1 083.33	-99.27
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	35.91	4.40	0.33
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-96.55	-6.45	-100.00
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	32.94	4.50	0.33
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	32.88	4.49	0.33
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	0.01	0.28	0.00
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	0.01	0.28	0.00
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	11 600.00	486.21	n/a
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	0.15	0.16	0.17
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.13	0.13	0.10
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	109.67	0.28	-0.00
Очаквана цена (Expected price)	16.81	7.82	7.40
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	113.30	51.90	18.92
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	17.10	11.85	8.80
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	22.12	-7.47	0.17
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-78.20	-288.94	-24.18
Отклонение DCF оценка/Капитализация	454.48	n/a	n/a
Стойност на една акция DCF	44.46	n/a	n/a

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 3 719 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 730.13 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 3 740 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 706.03 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 5.36
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 3 719 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 730.13 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 3 740 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 706.03 %
• EV/EBITDA под 8: 5.35
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 258.20/76.25 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 249.34/73.04 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 35.91 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 32.94 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 99.99 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -96.55 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 32.88 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 650.41 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 703.46 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 5.40
• Ръст на SLSP (EXPAT/ERQ) от год. минимум повече от 10%: 11.38 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 0.15 %
• Средна дивидентна доходност от SLSP (EXPAT/ERQ) за 5 години: 0.13 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 109.67 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 113.30 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +454.48 %

• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 100.38 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 101.20 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 200 475 000.00
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -9 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -115.00 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -18.75 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 182.32 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 1 899.74 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 290.16 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 162.39 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 239.62 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 3 719 хил.лв., като нараства с 730.13 %. За последните 12 месеца печалбата достига 3 740 хил.лв., което представлява 1.50 лв. на акция при изменение с 706.03 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.019 лв. е 5.36.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 730.13 % и е 3 719 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 706.03 % до 3 740 хил.лв. (1.50 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 5.35, а на P/EBITDA 5.36.

СЛС Имоти АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв. За последните 12 месеца продажбитe на акция са 0.00 лв. (общо 0 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 200 475 000.00

През тримесечието финансовите приходи са 100.00 % от приходите от дейността (5 767 от 5 767 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от промяна на валутни курсове (5 750 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 76.25 % и са 2 048 хил.лв., а за годината са 2 080 хил.лв. с изменение от 73.04 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 3 хил.лв., разходите за възнаграждения с 6 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 5 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 18 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 22 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и отрицателните разлики от операции с финансови активи, които са 2 034 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (2 034 хил. лв.). Те от своя страна са 99.32 % от разходите за дейността (2 048 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 100.38 % и са 3 733 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 3 785 хил.лв., а делът им е 101.20 %. С най-голяма тежест за тримесечието са операциите с валути (5 750 хил.лв.), операциите с финансови активи (-2 034 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (17 хил.лв.), а на годишна база операциите с валути (5 750 хил.лв.), операциите с финансови активи (-2 034 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (69 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -14 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -45 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извъшена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер на 17 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 70 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на СЛС Имоти АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 14 154 хил.лв., прави 5.66 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 35.91 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 32.94 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.42.

Резервите от 2 120 хил.лв. формират 14.98 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 794 хил.лв. (40.94 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 99.99 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 1 хил.лв., което прави общо 1 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 0.01 %. Общо дълговете са 0.01 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 0.01 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -96.55 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 35.55 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 14 155 хил.лв. От тях текущите са 0.82 % (116 хил.лв.), а нетекущите 99.18 % (14 039 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 115 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 11 600.00 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 0.81 % от собствения капитал и 0.81 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 32.88 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 32.94 %. Стойността на фирмата (EV) e 20 015 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 34 хил.лв. (0.24 % от Актива), от които парите в брои са 5 хил.лв. Незабавната ликвидност е 3 400.00 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -9 хил.лв. с изменение от -115.00 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -30 хил.лв. и -30 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -39 хил.лв, а за период от 1 година -4 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 650.41 % до 3 677 хил.лв., а за 12 месеца е 3 712 хил.лв. (703.46 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 5.40.

СЛС Имоти АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SLSP (EXPAT/ERQ)-обикновени 2 500 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SLSP (EXPAT/ERQ)	2 000 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SLSP (EXPAT/ERQ)	2 500 000	1	BGN	16.02.2022 г.
SLSP (EXPAT/ERQ)	2 500 000	.51	EUR	05.01.2026 г.
SLS1	2 000 000	1	BGN	11.01.2022 г.
SLS1	0	1	BGN	21.01.2022 г.

Емисия SLSP (EXPAT/ERQ) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 2.81 % до цена 8.019 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +8.36 %. Капитализацията на дружеството е 20.05 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SLSP (EXPAT/ERQ) от 7.2 лв. определя 11.38 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.019 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на СЛС Имоти АДСИЦ-София са сключени 68 сделки за 62 550 бр. книжа и 470 522 лв.

Усредненият спред по емисия SLSP (EXPAT/ERQ) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SLSP (EXPAT/ERQ) са 2 500 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 956 664 (38.27 %). Броят на акционерите е 34.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 6 700 броя (0.270%). Броят на акционерите намалява с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 515 броя (0.020%). Броят на акционерите намалява с 1.

Последно изплатените дивиденти са за 31 000 лв., което е 0.83 % от текущата 12 месечна печалба и са 0.15 % спрямо капитализацията (SLSP (EXPAT/ERQ) - 0.012 лв. 0.15 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SLSP (EXPAT/ERQ) е 0.0102 лв. 0.13 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SLSP (EXPAT/ERQ)	10.07.2025 г.	0.012	31 000.00	BGN
SLSP (EXPAT/ERQ)	04.07.2024 г.	0.012	31 000.00	BGN
SLSP (EXPAT/ERQ)	11.07.2023 г.	0.026	66 000.00	BGN

Бизнес рискът свързан с дейността на СЛС Имоти АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (182.32), коригирания резултат (1 899.74), приходите от продажби (290.16), оперативния резултат (162.39) и свободния паричен поток (239.62).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	31.53
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	182.32
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	1 899.74
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	290.16
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	162.39
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	239.62

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на СЛС Имоти АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 109.67 %. Очакваната цена на емисия SLSP (EXPAT/ERQ) е 16.81 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.9212	1.4164	31.50
Цена/Печалба 12м.(P/E)	42.7452	5.3603	28.16
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-572.7857	-445.5010	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	nan	200 475 000.0000	nan
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	42.5895	5.3515	31.50
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	38.1857	5.4007	18.51
Общо очаквана промяна			109.67

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на СЛС Имоти АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 113.30 %, което съответства на цена за емисия SLSP (EXPAT/ERQ) от 17.10 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на FedFundsRate (0.7040), значителна корелация с изменението на BondYieldBul (0.5705) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5705) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.7040	0	82.3875
BondYieldBul	0.5705	1	-180.6969
Nickel	0.5544	2	1 173.9568
Wheat	0.5324	2	-560.1534
Cotton	0.5309	2	-438.0387

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-5 060.1269}}_{}{\mathrm{+82.3875}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-180.6969}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+1 173.9568}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-560.1534}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{-438.0387}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -10 950.32% и стойност от -625 738 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4499, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Cocoa (0.6712) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4248) и умерена корелация с изменението на Uranium (0.4248) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.6712	2	24.5785
BeveragesPriceIndex	0.4248	0	-1.5835
Uranium	0.3049	2	3.1131
PreciousMetalsPriceIndex	0.2284	0	-10.6332
Soybean	-0.2187	0	6.9793

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-119.8285}}_{}{\mathrm{+24.5785}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-1.5835}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+3.1131}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-10.6332}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+6.9793}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -587.22% и стойност от -9 978 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4062, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -615 760 хил.лв. с изменение от -16 657.13%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има висока корелация с изменението на FedFundsRate (0.7089), значителна корелация с изменението на BondYieldBul (0.5806) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на CoalAustralian (0.5806) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.7089	0	63.0057
BondYieldBul	0.5806	1	-106.9300
CoalAustralian	0.4634	2	-31.2366
HICP	0.4228	1	787.1055
Tea	0.4064	1	294.3366

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-6 233.7205}}_{}{\mathrm{+63.0057}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-106.9300}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{-31.2366}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}{\mathrm{+787.1055}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+294.3366}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -7 409.29% и стойност от -271 833 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4880, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.4128) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.4128) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на PhosphateRock (-0.4128).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	-0.4128	2	-27.0230
CarbonEmissionsFutures	-0.4128	2	27.1806
PhosphateRock	-0.3346	0	-18.3068
Fish	0.2905	2	61.4705
Coffee	0.2776	2	40.1072

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-225.4217}}_{}{\mathrm{-27.0230}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+27.1806}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-18.3068}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{+61.4705}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+40.1072}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +925.38% и стойност от -92 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2369, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.2329), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0153), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0465) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0311). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2616.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.2329	1	0.0030
Разходи за дейността 3м.	-0.0153	1	0.0001
EBITDA 3м.	-0.0465	1	0.0072
Опер. паричен поток 3м.	-0.0311	1	-0.0078

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+15.1786}}_{}{\mathrm{+0.0030}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0072}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0078}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +22.12% и стойност от 24 482 хил.лв. (9.79 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -78.20% и стойност от 4 370 хил.лв. (1.75 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (239.62%), предполага несигурност в оценката на СЛС Имоти АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 767	3 104	3 442	3 779	4 117
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-122	-160	-198	-237	-275
4. Капиталови разходи (CapEx)	521	568	615	662	710
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-272	-413	-553	-694	-835
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-141	-141	-141	-141	-141
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 265	2 517	2 769	3 021	3 273
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 798	3 177	3 556	3 935	4 313
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 533	2 849	3 165	3 480	3 796

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.83%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на СЛС Имоти АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	10 357	11 506	12 655	13 805	14 954
3. Лихвносен дълг (D)	1	1	1	1	2
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4147	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308	2.8308
2. Бета с дълг (βl)%	0.4147	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.2383	5.2383	5.2383	5.2383	5.2383

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	1
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	10 357	11 506	12 655	13 805	14 954
2. Лихвносен дълг (D)	1	1	1	1	2
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.2383	5.2383	5.2383	5.2383	5.2383
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2377	5.2377	5.2377	5.2378	5.2378
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 533	2 849	3 165	3 480	3 796
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 407	2 572	2 715	2 838	2 941
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 474

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 13 474 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	33.0010
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	0.7487
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	0.2471
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	99.1711
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	32.7274

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8308% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	32.0781
2. Устойчив темп на растеж % II подход	24.3873
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8715
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.6620

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 796
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.6620
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2378
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	107 929
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	83 615

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 474
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	83 615
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	97 088

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	97 088
2. Нетен лихвоносен дълг	-33
3. Неоперативни активи	14 039
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	111 160
6. Брой акции	2 500 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	44.4640

Стойността на една акция от капитала на СЛС Имоти АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 44.4640 лв., което е +454.48% над текущата цена на акцията от 8.019 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Инвестиционни имоти	10 323	14 039	+36.00 %	+3 716
Нетекущи активи	10 323	14 039	+36.00 %	+3 716
Общо активи	10 464	14 155	+35.27 %	+3 691
Текуща печалба	21	3 740	+17 709.52 %	+3 719
Финансов резултат	5 815	9 534	+63.96 %	+3 719
Собствен капитал	10 435	14 154	+35.64 %	+3 719
Собствен капитал, малцинствено участие и пасиви	10 464	14 155	+35.27 %	+3 691

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	2	3	+50.00 %	+1
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	-10	5	+150.00 %	+15
Разходи по икономически елементи-3м.	-2	14	+800.00 %	+16
Отрицателни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	0	2 034	+2 034.00 %	+2 034
Други финансови разходи-3м.	1	0	-100.00 %	-1
Финансови разходи-3м.	1	2 034	+203 299.80 %	+2 033
Разходи за дейността-3м.	-1	2 048	+204 900.20 %	+2 049
Печалба от дейността-3м.	18	3 719	+20 561.11 %	+3 701
Общо разходи-3м.	-1	2 048	+204 900.20 %	+2 049
Печалба преди облагане с данъци-3м.	18	3 719	+20 561.11 %	+3 701
Печалба след облагане с данъци-3м.	18	3 719	+20 561.11 %	+3 701
Нетна печалба за периода-3м.	18	3 719	+20 561.11 %	+3 701
Общо разходи и печалба-3м.	17	5 767	+33 823.53 %	+5 750
Положителни разлики от промяна на валутни курсове-3м.	0	5 750	+5 750.00 %	+5 750
Финансови приходи-3м.	17	5 767	+33 823.53 %	+5 750
Приходи от дейността-3м.	17	5 767	+33 823.53 %	+5 750
Общо приходи-3м.	17	5 767	+33 823.53 %	+5 750
Общо приходи и загуба-3м.	17	5 767	+33 823.53 %	+5 750