Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София (BREF, BREF/5BU, 5BUM)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.29 17:01:28 в x3news.com
- 2026.01.29 17:02:36 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	5.32	5.00	3.94
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	19 054	1 906	16 600
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	24 406	21 978	20 333
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	51 860	3 416	18 341
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	61 680	28 205	26 327
Цена/Печалба 12м.(P/E)	7.55	7.88	6.71
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.18	1.12	0.89
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.99	6.14	5.18
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	3.35	9.37	70.07
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	7.06	8.63	7.53
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	14.60	44.39	16.19
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	14.10	35.32	15.67
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	182.08	22.92	13.29
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	254.20	83.66	19.58
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	2.29	13.37	15.12
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	1.55	-0.33	1.57
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	39.57	77.92	77.23
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	15.79	14.30	14.57
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	13.00	11.77	11.84
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.07	4.76	5.48
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	18.07	16.42	18.18
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	129.38	334.18	319.44
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.35	2.16	2.87
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.19	1.41	2.38
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	13.63	3.99	12.39
Очаквана цена (Expected price)	6.04	5.20	4.43
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.60	4.57	4.81
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	5.72	5.23	4.13
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-52.20	12.98	18.46
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-8.33	8.30	13.83
Отклонение DCF оценка/Капитализация	343.22	422.67	541.08
Стойност на една акция DCF	23.58	26.13	25.26

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 19 054 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 14.60 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 24 406 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 19.88 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 7.55
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 19 232 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 14.10 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 25 208 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 18.23 %
• EV/EBITDA под 8: 7.06
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 182.08 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 133.89 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 39.57 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 2.29 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 15.79 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 81.93 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 13.00 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 254.20 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 2 620.79 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 3.35
• Ръст в цената на BREF (BREF/5BU) за 360 дни над 10%: 30.39 %
• Ръст на BREF (BREF/5BU) от год. минимум повече от 10%: 39.27 %
• Повече от пет сделки на борсова сесия за последната година: 20.87
• Усреднен спред за последната година при тест с 10 хил.лв по-малък от 3 %: 2.31 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 15 хил.лв по-малък от 3.5 %: 2.55 %
• Усреднен спред за последната година при тест с 20 хил.лв по-малък от 4 %: 2.77 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.35 %
• Средна дивидентна доходност от BREF (BREF/5BU) за 5 години: 2.19 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 13.63 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +343.22 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 181.87/1 738.91 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 133.91/518.35 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 69.47 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 51.83 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 2.99
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -11 654 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -298.50 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -5 625 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -149.12 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 98.10 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 19 054 хил.лв., като нараства с 14.60 %. За последните 12 месеца печалбата достига 24 406 хил.лв., което представлява 0.70 лв. на акция при изменение с 19.88 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.32 лв. е 7.55.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 14.10 % и е 19 232 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 18.23 % до 25 208 хил.лв. (0.73 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 7.06, а на P/EBITDA 7.31.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 51 860 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 182.08 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 133.89 % до 1.78 лв. (общо 61 680 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 2.99, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 39.57 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.07 % от приходите от дейността (37 от 51 897 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (37 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 1 738.91 % и са 32 843 хил.лв., а за годината са 37 342 хил.лв. с изменение от 518.35 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 7 753 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 24 580 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 10 749 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 24 580 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 176 хил.лв. 99.44 % от финансовите разходи (177 хил. лв.). Те от своя страна са 0.54 % от разходите за дейността (32 843 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 69.47 % и са 13 236 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 12 650 хил.лв., а делът им е 51.83 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (13 376 хил.лв.), нетните лихви (-139 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-1 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (13 376 хил.лв.), нетните лихви (-723 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-3 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 5 818 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 11 756 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 13 376 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 156 365 хил.лв., прави 4.51 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 2.29 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 15.79 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.18.

Резервите от 59 380 хил.лв. формират 37.98 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 47 374 хил.лв. (30.30 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 81.93 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 13 345 хил.лв., а краткосрочните за 21 131 хил.лв., което прави общо 34 476 хил.лв. 10 998 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.07 %. Общо дълговете са 18.07 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 22.05 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 1.55 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.16 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 190 841 хил.лв. От тях текущите са 14.33 % (27 339 хил.лв.), а нетекущите 85.67 % (163 502 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 6 208 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 129.38 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 3.97 % от собствения капитал и 3.25 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 13.00 %, а обращаемостта им е 0.33 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 13.98 %. Стойността на фирмата (EV) e 177 922 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 11 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 21 085 хил.лв. (11.05 % от Актива), от които парите в брои са 3 хил.лв. Незабавната ликвидност е 99.78 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -11 654 хил.лв. с изменение от -298.50 %. Отношението му към продажбите е -22.47 %. За година назад ОПП е -5 625 хил.лв. (-149.12 % спад), а ОПП/Продажби -9.12 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 38 559 хил.лв., а за 12 м. 36 748 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -9 757 хил.лв. и -17 569 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 17 148 хил.лв, а за период от 1 година 13 554 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 254.20 % до 50 827 хил.лв., а за 12 месеца е 54 960 хил.лв. (2 620.79 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 3.35.

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: BREF (BREF/5BU)-обикновени 34 641 925 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BREF (BREF/5BU)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BREF (BREF/5BU)	650 000	1	BGN	25.06.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	1	BGN	25.09.2005 г.
BREF (BREF/5BU)	60 450 000	1	BGN	02.08.2006 г.
BREF (BREF/5BU)	20 150 000	3	BGN	29.02.2016 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	1	BGN	19.11.2018 г.
BREF (BREF/5BU)	34 641 925	.51	EUR	05.01.2026 г.
5BUM	20 150 000	1	BGN	05.07.2018 г.
5BUM	0	1	BGN	28.07.2018 г.

Емисия BREF (BREF/5BU) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 6.40 % до цена 5.32 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +30.39 %. Капитализацията на дружеството е 184.30 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BREF (BREF/5BU) от 3.82 лв. определя 39.27 % ръст до текущата цена, като тя остава на 2.85 % спрямо върха от 5.476 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София са сключени 5 196 сделки за 4 535 357 бр. книжа и 20 939 277 лв.

Усредненият спред по емисия BREF (BREF/5BU) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 2.31 %, с 15 хил.лв. е 2.55 %, с 20 хил.лв. е 2.77 %.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BREF (BREF/5BU) са 34 641 925 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 25 589 849 (73.87 %). Броят на акционерите е 1 231.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 28 785 броя (0.080%). Броят на акционерите расте с 52.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 142 908 броя (0.410%). Броят на акционерите расте с 155.

Последно изплатените дивиденти са за 11 701 277 лв., което е 47.94 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.35 % спрямо капитализацията (BREF (BREF/5BU) - 0.338 лв. 6.35 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия BREF (BREF/5BU) е 0.1164 лв. 2.19 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BREF (BREF/5BU)	22.12.2025 г.	0.230	7 967 642.75	BGN
BREF (BREF/5BU)	26.06.2025 г.	0.108	3 733 633.89	BGN
BREF (BREF/5BU)	19.06.2023 г.	0.113	3 914 613.74	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2022 г.	0.048	1 673 204.98	BGN
BREF (BREF/5BU)	12.07.2021 г.	0.083	2 878 743.97	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.10.2020 г.	0.124	4 300 794.99	BGN
BREF (BREF/5BU)	15.07.2019 г.	0.100	3 450 682.15	BGN
BREF (BREF/5BU)	02.07.2018 г.	0.034	687 316.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	08.06.2017 г.	0.074	1 487 070.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.08.2016 г.	0.080	1 607 504.53	BGN
BREF (BREF/5BU)	10.06.2014 г.	0.024	1 448 382.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2013 г.	0.065	3 917 764.50	BGN
BREF (BREF/5BU)	18.06.2012 г.	0.213	12 870 832.65	BGN
BREF (BREF/5BU)	25.07.2011 г.	0.040	2 394 037.62	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2010 г.	0.039	2 375 117.01	BGN
BREF (BREF/5BU)	09.07.2009 г.	0.479	28 968 849.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	04.08.2008 г.	0.025	1 514 877.00	BGN
BREF (BREF/5BU)	23.07.2007 г.	0.007	423 150.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 12.25 %, а на дванадесет месечна 15.79 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +11.01 % и +1.49 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+9.02%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+5.42%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-11.34%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+10.29%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (98.10).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	7.49
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	28.27
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	46.81
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	39.70
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	26.44
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	98.10

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 13.63 %. Очакваната цена на емисия BREF (BREF/5BU) е 6.04 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.1912	1.1786	0.89
Цена/Печалба 12м.(P/E)	8.3854	7.5512	0.38
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	8.0895	15.6767	-0.49
Цена/Продажби 12м.(P/S)	6.5341	2.9879	7.36
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	9.1135	7.0582	1.07
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	9.9711	3.3533	4.41
Общо очаквана промяна			13.63

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 55 717 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 24 726 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 25 578 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	156 365	154 545	157 039	155 781	0.57
Нетен резултат	24 406	25 212	24 093	24 726	0.43
Коригиран резултат	11 756	20 128	11 438	16 352	-0.28
Нетни продажби	61 680	39 143	61 609	55 717	6.05
Оперативен резултат	25 208	26 306	24 903	25 578	1.14
Своб. паричен поток	54 960	15 752	55 822	15 909	-0.31
Общо екстраполирана промяна					7.60

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.60 %, което съответства на цена за емисия BREF (BREF/5BU) от 5.72 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Lamb (0.4115) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Cotton (0.3883) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Corn (0.3883) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lamb	0.4115	2	1.0305
Cotton	0.3883	2	0.8044
Corn	0.3701	2	0.8422
Coffee	0.3557	2	0.6487
Silver	0.3514	2	0.9080

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.1937}}_{}{\mathrm{+1.0305}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+0.8044}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+0.8422}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+0.6487}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+0.9080}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +61.43% и стойност от 83 779 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1575, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CoconutOil (0.3429) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Rice (-0.3193) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Coffee (-0.3193) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CoconutOil	0.3429	2	1.0620
Rice	-0.3193	2	-2.5397
Coffee	0.3164	2	1.7592
Orange	-0.2858	1	-2.5315
Lamb	0.2702	2	-1.2518

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+86.8003}}_{}{\mathrm{+1.0620}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{-2.5397}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+1.7592}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-2.5315}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.2518}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +456.75% и стойност от 182 853 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1681, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -99 074 хил.лв. с изменение от -619.97%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Corn (0.3307) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Silver (0.3196) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Cotton (0.3196) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	0.3307	2	2.2562
Silver	0.3196	2	1.6741
Cotton	0.2986	2	0.4785
BrentOil	0.2732	0	1.1361
SunflowerOil	0.2732	2	-1.5209

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.5350}}_{}{\mathrm{+2.2562}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+1.6741}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.4785}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+1.1361}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-1.5209}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +11.71% и стойност от 21 484 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1106, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Corn (-0.3489) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lamb (-0.3424) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Orange (-0.3424) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Corn	-0.3489	2	-4.7361
Lamb	-0.3424	2	-0.2117
Orange	0.3177	2	7.3473
GrainsPriceIndex	-0.2749	2	-1.1705
Silver	-0.2740	2	-4.3613

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+20.0503}}_{}{\mathrm{-4.7361}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-0.2117}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+7.3473}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.1705}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-4.3613}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -427.34% и стойност от 38 148 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1574, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0107), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0952), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0522) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0989). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2057.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0107	1	0.0725
Разходи за дейността 3м.	-0.0952	1	-0.0424
EBITDA 3м.	0.0522	1	-0.0157
Опер. паричен поток 3м.	0.0989	1	0.0136

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+12.5555}}_{}{\mathrm{+0.0725}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0424}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0157}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0136}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -52.20% и стойност от 88 086 хил.лв. (2.54 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -8.33% и стойност от 168 952 хил.лв. (4.88 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (98.10%), предполага несигурност в оценката на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	20 494	22 413	24 332	26 251	28 171
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	180	185	190	195	201
4. Капиталови разходи (CapEx)	12	12	13	14	14
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	742	1 102	1 462	1 823	2 183
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	360	360	360	360	360
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	20 302	22 226	24 149	26 073	27 996
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	16 615	18 007	19 399	20 790	22 182
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	18 210	19 831	21 453	23 075	24 696

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.85%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	158 729	167 352	175 976	184 599	193 222
3. Лихвносен дълг (D)	38 808	41 806	44 804	47 801	50 799
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5160	0.5182	0.5202	0.5220	0.5236

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538
2. Бета с дълг (βl)%	0.5160	0.5182	0.5202	0.5220	0.5236
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.6453	5.6537	5.6612	5.6680	5.6743

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	791
2. Лихвоносен дълг (D)	14 712
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.3766

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	158 729	167 352	175 976	184 599	193 222
2. Лихвносен дълг (D)	38 808	41 806	44 804	47 801	50 799
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.6453	5.6537	5.6612	5.6680	5.6743
4. Цена на дълга (Rd)%	5.3766	5.3766	5.3766	5.3766	5.3766
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.5925	5.5983	5.6034	5.6081	5.6123
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	18 210	19 831	21 453	23 075	24 696
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	17 245	17 784	18 216	18 550	18 796
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	90 591

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 90 591 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	17.6769
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-118.1212
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-20.8802
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	52.0557
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	9.2018

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8538% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	0.1676
2. Устойчив темп на растеж % II подход	5.1063
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8705
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.1610

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	24 696
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.1610
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.6123
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	731 036
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	556 374

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	90 591
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	556 374
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	646 965

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	646 965
2. Нетен лихвоносен дълг	-6 373
3. Неоперативни активи	163 486
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	816 824
6. Брой акции	34 641 925
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	23.5791

Стойността на една акция от капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 23.5791 лв., което е +343.22% над текущата цена на акцията от 5.32 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Други материални запаси	24 580	5 781	-76.48 %	-18 799
Материални запаси	24 584	5 784	-76.47 %	-18 800
Парични средства в безсрочни депозити	3 935	21 082	+435.76 %	+17 147
Парични средства и парични еквиваленти	3 937	21 085	+435.56 %	+17 148
Текуща печалба	5 352	14 969	+179.69 %	+9 617
Нетекущи задължения по получени заеми от банки и небанкови ФИ	18 896	10 986	-41.86 %	-7 910
Търговски и други нетекущи задължения	21 575	13 345	-38.15 %	-8 230
Нетекущи пасиви	21 575	13 345	-38.15 %	-8 230
Търговски и други текущи задължения	8 817	21 131	+139.66 %	+12 314
Текущи пасиви	8 817	21 131	+139.66 %	+12 314

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	1 009	7 753	+668.38 %	+6 744
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	0	24 580	+24 580.00 %	+24 580
Разходи по икономически елементи-3м.	1 319	32 666	+2 376.57 %	+31 347
Разходи за дейността-3м.	1 518	32 843	+2 063.57 %	+31 325
Печалба от дейността-3м.	1 906	19 054	+899.69 %	+17 148
Общо разходи-3м.	1 518	32 843	+2 063.57 %	+31 325
Печалба преди облагане с данъци-3м.	1 906	19 054	+899.69 %	+17 148
Печалба след облагане с данъци-3м.	1 906	19 054	+899.69 %	+17 148
Нетна печалба за периода-3м.	1 906	19 054	+899.69 %	+17 148
Общо разходи и печалба-3м.	3 424	51 897	+1 415.68 %	+48 473
Нетни приходи от продажби на стоки-3м.	0	35 205	+35 205.00 %	+35 205
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	13 376	+13 376.00 %	+13 376
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 416	51 860	+1 418.15 %	+48 444
Приходи от дейността-3м.	3 424	51 897	+1 415.68 %	+48 473
Общо приходи-3м.	3 424	51 897	+1 415.68 %	+48 473
Общо приходи и загуба-3м.	3 424	51 897	+1 415.68 %	+48 473

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-2 279	-9 800	-330.01 %	-7 521
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-227	-7 530	-3 217.18 %	-7 303
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 257	-11 654	-616.35 %	-13 911
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	0	38 613	+38 613.00 %	+38 613
Покупка на инвестиции-3м.	-1 009	-54	+94.65 %	+955
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-1 009	38 559	+3 921.51 %	+39 568
Платени заеми-3м.	-1 199	-9 599	-700.58 %	-8 400
Изплатени дивиденти-3м.	-3 668	11	+100.30 %	+3 679
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-5 051	-9 757	-93.17 %	-4 706
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-3 803	17 148	+550.91 %	+20 951
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-3 803	17 148	+550.91 %	+20 951

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (14 969) и ОД (24 406): -9 437 хил.лв.