Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ (HBGF, HBGF/4H7)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.29 16:47:00 в Investor.bg
- 2026.01.29 16:48:17 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	0.10	0.10	0.10
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 068	254	231
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 790	1 437	922
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 272	340	380
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 293	1 389	1 385
Цена/Печалба 12м.(P/E)	0.04	0.05	0.07
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.00	0.00	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.03	0.05	0.05
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.04	0.03	0.45
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	0.35	0.45	0.44
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	49.37	17.59	-16.30
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	49.09	17.51	-15.88
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	245.65	1.19	14.46
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-53.65	-11.52	-102.52
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	5.21	3.52	1.26
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	12.99	1.09	-44.95
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	78.06	103.46	66.57
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	9.05	7.36	n/a
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	8.45	6.87	n/a
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	5.21	8.26	4.74
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	5.21	8.26	4.74
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	35.90	47.21	13.38
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1 132.60	1 132.60	1 003.70
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	935.35	935.35	838.40
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	10.32	5.87	-0.49
Очаквана цена (Expected price)	0.11	0.11	0.10
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	16.43	17.35	8.31
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.12	0.12	0.11
Отклонение DCF оценка/Капитализация	178 062.03	204 919.36	209 627.81
Стойност на една акция DCF	178.16	205.02	209.73

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 068 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 49.37 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 790 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 27.31 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 0.04
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 069 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 49.09 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 794 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 26.96 %
• EV/EBITDA под 8: 0.35
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 245.65 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 67.01 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 38.86/1.49 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 19.36/-2.33 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) под 1: 0.03
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 78.06 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 5.21 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 9.05 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.00
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 94.79 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 8.45 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.02 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 1 489.29 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 151.23 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.04
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1 132.60 %
• Средна дивидентна доходност от HBGF (HBGF/4H7) за 5 години: 935.35 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 10.32 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 16.43 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +178 062.03 %

• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 12.99 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -725 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -162 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -871.43 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -53.65 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 84.50 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 83.86 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 108.64 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 068 хил.лв., като нараства с 49.37 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 790 хил.лв., което представлява 2.62 лв. на акция при изменение с 27.31 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.1 лв. е 0.04.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 49.09 % и е 1 069 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 26.96 % до 1 794 хил.лв. (2.63 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 0.35, а на P/EBITDA 0.04.

Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 1 272 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са нагоре с 245.65 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 67.01 % до 3.36 лв. (общо 2 293 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 0.03, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 78.06 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 1.49 % и са 204 хил.лв., а за годината са 503 хил.лв. с изменение от -2.33 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за материали с 119 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 57 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за материали с 290 хил.лв. и разходите за външни услуги с 106 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и другите финансови разходи, които са 1 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (1 хил. лв.). Те от своя страна са 0.49 % от разходите за дейността (204 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -0.09 % и са -1 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -2 хил.лв., а делът им е -0.11 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите финансови приходи и разходи (-1 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 1 069 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 792 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 20 579 хил.лв., прави 30.15 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 5.21 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 9.05 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.00.

Резервите от 1 076 хил.лв. формират 5.23 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 17 030 хил.лв. (82.75 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 94.79 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 1 131 хил.лв., което прави общо 1 131 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 5.21 %. Общо дълговете са 5.21 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 5.50 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 12.99 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 5.59 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 21 710 хил.лв. От тях текущите са 1.87 % (406 хил.лв.), а нетекущите 98.13 % (21 304 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -725 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 35.90 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -3.52 % от собствения капитал и -3.34 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 8.45 %, а обращаемостта им е 0.11 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 9.05 %. Стойността на фирмата (EV) e 619 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 4 хил.лв., което е 0.02 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 167 хил.лв. (0.77 % от Актива), от които парите в брои са 19 хил.лв. Незабавната ликвидност е 14.77 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -162 хил.лв. с изменение от -871.43 %. Отношението му към продажбите е -12.74 %. За година назад ОПП е 445 хил.лв. (1 489.29 % ръст), а ОПП/Продажби 19.41 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -359 хил.лв. и -359 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -521 хил.лв, а за период от 1 година 86 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -53.65 % до 235 хил.лв., а за 12 месеца е 1 731 хил.лв. (151.23 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.04.

Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: HBGF (HBGF/4H7)-обикновени 682 500 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
HBGF (HBGF/4H7)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
HBGF (HBGF/4H7)	650 000	1	BGN	25.09.2007 г.
HBGF (HBGF/4H7)	682 500	1	BGN	25.06.2011 г.
HBGF (HBGF/4H7)	682 500	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия HBGF (HBGF/4H7) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 0.1 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 0.07 млн.лв.

Усредненият спред по емисия HBGF (HBGF/4H7) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия HBGF (HBGF/4H7) са 682 500 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 16 250 (2.38 %). Броят на акционерите е 5.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

Последно изплатените дивиденти са за 773 000 лв., което е 43.18 % от текущата 12 месечна печалба и са 1 132.60 % спрямо капитализацията (HBGF (HBGF/4H7) - 1.133 лв. 1 132.60 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия HBGF (HBGF/4H7) е 0.9354 лв. 935.35 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
HBGF (HBGF/4H7)	10.07.2025 г.	1.133	772 999.50	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	10.07.2024 г.	1.004	685 025.25	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	12.07.2023 г.	0.847	578 009.25	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	12.07.2022 г.	0.700	477 477.00	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	12.07.2021 г.	0.994	678 383.32	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	12.10.2020 г.	0.648	442 159.88	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	10.07.2019 г.	0.445	303 978.16	BGN
HBGF (HBGF/4H7)	11.07.2018 г.	0.399	271 976.25	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 5.33 %, а на дванадесет месечна 9.05 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +4.02 % и +1.69 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+3.47%) и общата рентабилност на приходите (+0.37%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+3.98%) и общата рентабилност на приходите (-2.37%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (84.50), оперативния резултат (83.86) и свободния паричен поток (108.64).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	5.70
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	84.50
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	33.91
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	18.06
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	83.86
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	108.64

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 10.32 %. Очакваната цена на емисия HBGF (HBGF/4H7) е 0.11 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.0035	0.0033	5.14
Цена/Печалба 12м.(P/E)	0.0475	0.0381	0.14
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	0.0766	0.0381	1.39
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.0491	0.0298	2.15
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	0.4523	0.3452	1.57
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.0341	0.0394	-0.06
Общо очаквана промяна			10.32

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 2 121 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 863 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 867 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	20 579	21 366	22 242	21 848	11.24
Нетен резултат	1 790	2 144	1 841	1 863	0.16
Коригиран резултат	1 792	1 091	1 838	1 783	1.37
Нетни продажби	2 293	1 802	2 392	2 121	1.74
Оперативен резултат	1 794	2 146	1 845	1 867	1.83
Своб. паричен поток	1 731	2 409	1 881	2 379	0.08
Общо екстраполирана промяна					16.43

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 16.43 %, което съответства на цена за емисия HBGF (HBGF/4H7) от 0.12 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Beef (0.5203), умерена корелация с изменението на TimberIndex (0.4300) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Chicken (0.4300).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.5203	0	6.3519
TimberIndex	0.4300	1	26.1158
Chicken	0.4271	0	9.6364
EuroDollar	-0.3954	0	7.4870
Fish	0.3351	0	7.8637

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+154.3518}}_{}{\mathrm{+6.3519}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+26.1158}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{+9.6364}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+7.4870}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+7.8637}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +216.24% и стойност от 4 023 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3961, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4789) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4787) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Corn (0.4787) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4789	2	0.6134
EuropeanUnionAllowance	0.4787	2	-0.5698
Corn	0.4203	2	2.9743
PhosphateRock	0.4053	0	-0.5548
VolatilityIndex	0.3947	0	1.5675

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+29.6183}}_{}{\mathrm{+0.6134}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-0.5698}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+2.9743}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-0.5548}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{+1.5675}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -0.94% и стойност от 202 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3291, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 3 820 хил.лв. с изменение от +257.72%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на PhosphateRock (0.5664) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на VolatilityIndex (0.4913) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на SugarEU (0.4913).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
PhosphateRock	0.5664	1	22.3097
VolatilityIndex	0.4913	2	26.3982
SugarEU	-0.3860	0	-142.0348
Lead	-0.3403	2	-23.1409
Rice	0.3312	2	-53.2796

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-510.9957}}_{}{\mathrm{+22.3097}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{+26.3982}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-142.0348}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-23.1409}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-53.2796}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +1 294.99% и стойност от 14 912 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3856, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Groundnuts (0.2788), слаба корелация с изменението на Fish (0.2699) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Lamb (0.2699).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.2788	0	0.5683
Fish	0.2699	2	14.2941
Lamb	0.2581	0	5.5587
Gold	0.2512	0	7.5885
GroundnutOil	0.2428	0	-0.1142

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-139.0934}}_{}{\mathrm{+0.5683}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+14.2941}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+5.5587}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{+7.5885}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-0.1142}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +395.21% и стойност от -802 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1261, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0000), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0673), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0419) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1932). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.0000.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0000	1	0.0000
Разходи за дейността 3м.	-0.0673	1	0.0000
EBITDA 3м.	-0.0419	1	0.0000
Опер. паричен поток 3м.	0.1932	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{0.0000}}_{}{\mathrm{0.0000}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{0.0000}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{0.0000}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от 0.00% и стойност от 68 хил.лв. (0.10 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от 0.00% и стойност от 68 хил.лв. (0.10 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (108.64%), предполага несигурност в оценката на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 370	2 609	2 848	3 087	3 326
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	10	10	10	9	9
4. Капиталови разходи (CapEx)	96	96	95	94	94
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-997	-915	-833	-751	-669
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	82	82	82	82	82
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 202	2 441	2 681	2 920	3 160
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 149	2 380	2 611	2 842	3 073
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 175	2 410	2 645	2 881	3 116

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.85%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4522), който съответства на икономичекaта дейнoст на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ - 6820 - Даване под наем и експлоатация на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522	0.4522
2. Собствен капитал (E)	21 813	22 989	24 165	25 341	26 517
3. Лихвносен дълг (D)	812	721	630	539	448
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4690	0.4664	0.4640	0.4618	0.4599

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538
2. Бета с дълг (βl)%	0.4690	0.4664	0.4640	0.4618	0.4599
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.4675	5.4574	5.4484	5.4401	5.4327

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	718
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	21 813	22 989	24 165	25 341	26 517
2. Лихвносен дълг (D)	812	721	630	539	448
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.4675	5.4574	5.4484	5.4401	5.4327
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2713	5.2915	5.3100	5.3269	5.3424
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 175	2 410	2 645	2 881	3 116
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 066	2 174	2 265	2 341	2 402
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	11 248

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 11 248 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	9.0582
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	3.2961
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	0.2986
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	56.8157
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.1465

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8538% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	0.7901
2. Устойчив темп на растеж % II подход	4.4207
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8705
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.5928

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 116
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.5928
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.3424
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	116 252
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	89 616

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	11 248
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	89 616
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	100 864

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	100 864
2. Нетен лихвоносен дълг	551
3. Неоперативни активи	21 283
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	121 596
6. Брой акции	682 500
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	178.1620

Стойността на една акция от капитала на Ейч Би Джи фонд за инвестиционни имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 178.1620 лв., което е +178 062.03% над текущата цена на акцията от 0.1 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Текуща печалба	722	1 790	+147.92 %	+1 068
Текущи задължения, в т ч	1 383	718	-48.08 %	-665
Текущи задължения към свързани предприятия	1 367	598	-56.25 %	-769
Търговски и други текущи задължения	1 756	1 131	-35.59 %	-625
Текущи пасиви	1 756	1 131	-35.59 %	-625

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за материали-3м.	58	119	+105.17 %	+61
Разходи по икономически елементи-3м.	86	203	+136.05 %	+117
Разходи за дейността-3м.	86	204	+137.21 %	+118
Печалба от дейността-3м.	254	1 068	+320.47 %	+814
Общо разходи-3м.	86	204	+137.21 %	+118
Печалба преди облагане с данъци-3м.	254	1 068	+320.47 %	+814
Печалба след облагане с данъци-3м.	254	1 068	+320.47 %	+814
Нетна печалба за периода-3м.	254	1 068	+320.47 %	+814
Общо разходи и печалба-3м.	340	1 272	+274.12 %	+932
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	340	1 272	+274.12 %	+932
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	340	1 272	+274.12 %	+932
Приходи от дейността-3м.	340	1 272	+274.12 %	+932
Общо приходи-3м.	340	1 272	+274.12 %	+932
Общо приходи и загуба-3м.	340	1 272	+274.12 %	+932

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	335	791	+136.12 %	+456
Плащания на доставчици-3м.	130	-778	-698.46 %	-908
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	25	-148	-692.00 %	-173
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	495	-162	-132.73 %	-657
Изплатени дивиденти-3м.	0	-357	-357.00 %	-357
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	1	-359	-35 999.96 %	-360
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	496	-521	-205.04 %	-1 017
Парични средства в началото на периода-3м.	111	-111	-200.00 %	-222
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	607	-632	-204.12 %	-1 239
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	607	-632	-204.12 %	-1 239