Софарма билдингс АДСИЦ-София (SFB, SFBLD/4OX, SFB1)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.29 14:16:50 в x3news.com
* Възможно е отчета да е индексиран неправилно!
- 2026.01.29 14:20:59 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	19.56	16.20	14.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-113	-37	3
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-234	-118	-92
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	37	10	58
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	66	87	85
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-325.96	-535.42	-593.47
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	10.99	8.96	7.61
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1 155.68	726.19	642.34
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-55.31	-6.28	-6.36
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-439.06	-699.95	-679.08
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-3 866.67	0.00	107.50
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-3 866.67	0.00	107.50
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-36.21	11.11	48.72
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	101.20	-30.99	18.76
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-3.26	-1.65	-1.27
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	234.74	327.59	274.46
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-354.55	-135.63	-108.24
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-3.32	-1.66	-1.28
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.85	-0.52	-0.74
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	51.40	38.64	4.44
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	80.04	74.64	53.68
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	188.86	249.60	2 107.27
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-8.47	-0.41	-15.43
Очаквана цена (Expected price)	17.90	16.13	11.84
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	48.12	333.44	34.44
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	28.97	70.22	18.82
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	1 536.58	94.75	12.59
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	189.59	101.88	4.50
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-98 289.47	-103 977.36	-79 188.91
Стойност на една акция DCF	-19 203.90	-16 828.13	-11 072.45

• EV/EBITDA под 8: -439.06
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 102.66 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 90.51 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 101.20 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 83.93 %
• Ръст в цената на SFB (SFBLD/4OX) за 90 дни над 10%: 20.73 %
• Ръст в цената на SFB (SFBLD/4OX) за 360 дни над 10%: 39.70 %
• Ръст на SFB (SFBLD/4OX) от год. минимум повече от 10%: 61.64 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 48.12 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -113 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -3 866.67 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -234 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -154.35 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -113 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -3 866.67 %
• Оперативна 12 месечна загуба (EBITDA 12m.): -234 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -154.35 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -36.21 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -22.35 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -36.21/172.73 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -22.35/69.49 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 1 155.68
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -354.55 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -3.26 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -3.32 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 10.99
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 19.96 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 51.40 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 80.04 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 234.74 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -816 хил.лв.
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -1 379 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 42.60 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 208.64 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 145.90 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 94.09 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 208.64 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 102.86 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -8.47 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -98 289.47 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -113 хил.лв., като намалява с -3 866.67 %. За последните 12 месеца загубата достига -234 хил.лв., което представлява -0.06 лв. на акция при изменение с -154.35 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 19.558 лв. е -325.96.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -3 866.67 % и е -113 хил.лв. За 12 месеца оперативната загуба e със спад от -154.35 % до -234 хил.лв. (-0.06 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e -439.06, а на P/EBITDA -325.96.

Софарма билдингс АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 37 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -36.21 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -22.35 % до 0.02 лв. (общо 66 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1 155.68, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -354.55 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 172.73 % и са 150 хил.лв., а за годината са 300 хил.лв. с изменение от 69.49 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 6 175 хил.лв., разходите за възнаграждения с 23 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -6 053 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 17 375 хил.лв., разходите за възнаграждения с 91 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с -17 177 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -23.01 % и са 26 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 26 хил.лв., а делът им е -11.11 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (26 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (26 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -139 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -260 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 26 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма билдингс АДСИЦ-София към края на декември 2025 г. от 6 939 хил.лв., прави 1.78 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -3.26 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -3.32 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 10.99.

Резервите от 3 273 хил.лв. формират 47.17 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 0 хил.лв. (0.00 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 19.96 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 9 956 хил.лв., а краткосрочните за 17 871 хил.лв., което прави общо 27 827 хил.лв. 9 956 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 51.40 %. Общо дълговете са 80.04 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 401.02 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 234.74 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 124.50 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 34 766 хил.лв. От тях текущите са 97.08 % (33 752 хил.лв.), а нетекущите 2.92 % (1 014 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 15 881 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 188.86 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 228.87 % от собствения капитал и 45.68 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.85 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -1.37 %. Стойността на фирмата (EV) e 102 739 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 360 хил.лв. (3.91 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 7.61 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 229 хил.лв. с изменение от 102.66 %. Отношението му към продажбите е 618.92 %. За година назад ОПП е -816 хил.лв. (90.51 % ръст), а ОПП/Продажби -1 236.36 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -206 хил.лв. и 1 742 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 23 хил.лв, а за период от 1 година 926 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 101.20 % до 103 хил.лв., а за 12 месеца е -1 379 хил.лв. (83.93 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -55.31.

Софарма билдингс АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFB (SFBLD/4OX)-обикновени 3 899 940 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFB (SFBLD/4OX)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFB (SFBLD/4OX)	649 990	1	BGN	25.06.2008 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	1	BGN	12.04.2023 г.
SFB (SFBLD/4OX)	3 899 940	.51	EUR	05.01.2026 г.
SFB1	649 990	1	BGN	28.02.2023 г.
SFB1	0	1	BGN	18.03.2023 г.

Емисия SFB (SFBLD/4OX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 20.73 % до цена 19.558 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +39.70 %. Капитализацията на дружеството е 76.28 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFB (SFBLD/4OX) от 12.1 лв. определя 61.64 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 19.558 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма билдингс АДСИЦ-София са сключени 183 сделки за 24 262 бр. книжа и 367 866 лв.

Усредненият спред по емисия SFB (SFBLD/4OX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFB (SFBLD/4OX) са 3 899 940 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 053 295 (27.01 %). Броят на акционерите е 47.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 2 368 броя (0.060%). Броят на акционерите расте с 3.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFB (SFBLD/4OX)	03.07.2013 г.	0.017	11 179.83	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	10.07.2012 г.	0.230	149 497.70	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	08.07.2011 г.	0.009	5 849.91	BGN
SFB (SFBLD/4OX)	22.06.2010 г.	0.002	1 039.98	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -1.62 %, а на дванадесет месечна -3.32 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.09 % и -1.66 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (-1.05%) и общата рентабилност на приходите (+0.21%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-2.40%) и обращаемостта на краткотрайните активи (+1.23%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма билдингс АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (42.60), нетния резултат (208.64), коригирания резултат (145.90), приходите от продажби (94.09), оперативния резултат (208.64) и свободния паричен поток (102.86).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	42.60
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	208.64
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	145.90
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	94.09
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	208.64
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	102.86

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма билдингс АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -8.47 %. Очакваната цена на емисия SFB (SFBLD/4OX) е 17.90 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	10.8161	10.9922	-1.79
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-646.3985	-325.9618	0.75
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-646.3985	-293.3656	1.47
Цена/Продажби 12м.(P/S)	876.7244	1 155.6805	-0.12
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	-810.9331	-439.0559	-0.88
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-7.5828	-55.3118	-7.92
Общо очаквана промяна			-8.47

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 72 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -235 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -235 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	6 939	9 553	10 759	10 158	49.09
Нетен резултат	-234	-155	-238	-235	0.76
Коригиран резултат	-260	-168	-265	-261	1.48
Нетни продажби	66	105	68	72	-0.08
Оперативен резултат	-234	-155	-238	-235	-0.89
Своб. паричен поток	-1 379	-10 495	-1 065	-7 598	-2.24
Общо екстраполирана промяна					48.12

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма билдингс АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 48.12 %, което съответства на цена за емисия SFB (SFBLD/4OX) от 28.97 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Cotton (0.6083) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.5871) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Wheat (0.5871) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	0.6083	2	2.0373
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.5871	2	3.6936
Wheat	0.5169	2	1.6483
Silver	0.4707	2	1.9659
CoconutOil	0.4491	2	0.1433

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-24.0251}}_{}{\mathrm{+2.0373}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+3.6936}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.6483}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+1.9659}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+0.1433}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -2.87% и стойност от 36 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3741, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Silver (0.4519) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4465) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Cotton (0.4465) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Silver	0.4519	2	1.5539
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4465	2	-0.0182
Cotton	0.4455	2	1.2788
BananaEurope	0.4444	2	7.2898
Lamb	0.3728	2	0.3468

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+3.7249}}_{}{\mathrm{+1.5539}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{-0.0182}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.2788}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+7.2898}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+0.3468}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +49.37% и стойност от 224 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3760, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -188 хил.лв. с изменение от +66.47%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Cotton (0.5128) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на AgriculturalRawMaterialsPriceIndex (0.4757) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Wheat (0.4757) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cotton	0.5128	2	14.0902
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4757	2	-24.8609
Wheat	0.4290	2	3.1643
Silver	0.3996	2	8.4552
TimberIndex	0.3772	2	47.6242

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-124.3922}}_{}{\mathrm{+14.0902}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{-24.8609}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+3.1643}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}{\mathrm{+8.4552}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{+47.6242}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -56.81% и стойност от -49 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2908, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на FedFundsRate (-0.3929) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на HICP (-0.3538) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Orange (-0.3538) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	-0.3929	2	-0.0511
HICP	-0.3538	2	-222.7424
Orange	-0.3421	1	-15.7537
RapeseedOil	0.3144	2	51.4016
BananaEurope	-0.3138	1	-91.8585

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-30.5927}}_{}{\mathrm{-0.0511}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{-222.7424}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-15.7537}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+51.4016}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{-91.8585}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +762.40% и стойност от 1 975 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2522, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0358), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1542), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.0941) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2911). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4703.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0358	1	-0.0591
Разходи за дейността 3м.	0.1542	1	1.7612
EBITDA 3м.	-0.0941	1	-0.2951
Опер. паричен поток 3м.	-0.2911	1	-0.0054

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+89.7918}}_{}{\mathrm{-0.0591}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+1.7612}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.2951}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0054}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +1 536.58% и стойност от 1 248 303 хил.лв. (320.08 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +189.59% и стойност от 220 884 хил.лв. (56.64 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1392, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (102.86%), предполага несигурност в оценката на Софарма билдингс АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	-46	-47	-49	-50	-51
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	0	0	0	0
4. Капиталови разходи (CapEx)	1 511	1 683	1 855	2 027	2 199
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	8 971	10 111	11 252	12 392	13 533
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 140	1 140	1 140	1 140	1 140
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-2 701	-2 878	-3 055	-3 232	-3 409
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-7 234	-8 120	-9 006	-9 891	-10 777
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 769	-6 426	-7 082	-7 739	-8 396

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.85%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма билдингс АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	7 362	8 100	8 838	9 576	10 314
3. Лихвносен дълг (D)	10 962	12 361	13 760	15 159	16 558
4. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9849	0.9991	1.0109	1.0209	1.0295

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538
2. Бета с дълг (βl)%	0.9849	0.9991	1.0109	1.0209	1.0295
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.4226	7.4764	7.5211	7.5590	7.5915

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	27 824
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	7 362	8 100	8 838	9 576	10 314
2. Лихвносен дълг (D)	10 962	12 361	13 760	15 159	16 558
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.4226	7.4764	7.5211	7.5590	7.5915
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762	0.0762
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	2.9821	2.9597	2.9415	2.9265	2.9138
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 769	-6 426	-7 082	-7 739	-8 396
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-5 602	-6 062	-6 492	-6 896	-7 272
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-32 324

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -32 324 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	-1.5082
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-489.3162
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	7.3797
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	-1.5082

Отрицателната стойност на Възвръщаемостта на собствения капитал (ROIC) показва, че компанията унищожава стойност. При отрицателна стойност на Нетната оперативна печалба след данъци (NOPAD), Процента на реинвестиране не може да се интерпретира. Затова не се извежда резултат за устойчив темп на растеж от този фундаментален подход.

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8538% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	38.0529
2. Устойчив темп на растеж % II подход	394.1766
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8705
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.9038

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-8 396
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.9038
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	2.9138
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-86 393 333
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-74 836 268

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-32 324
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-74 836 268
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-74 868 592

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-74 868 592
2. Нетен лихвоносен дълг	26 464
3. Неоперативни активи	1 014
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-74 894 042
6. Брой акции	3 899 940
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-19 203.8960

Стойността на една акция от капитала на Софарма билдингс АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -19 203.8960 лв., което е -98 289.47% под текущата цена на акцията от 19.558 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Незавършено производство	24 692	30 897	+25.13 %	+6 205
Материални запаси	24 692	30 897	+25.13 %	+6 205
Текущи активи	26 819	33 752	+25.85 %	+6 933
Общо активи	27 807	34 766	+25.03 %	+6 959
Нетекущи задължения по получени заеми от банки и небанкови ФИ	0	9 956	+9 956.00 %	+9 956
Нетекущи задължения по получени търговски заеми	10 010	0	-100.00 %	-10 010
Текущи задължения, в т ч	10 742	17 868	+66.34 %	+7 126
Текущи задължения към доставчици и клиенти	10 384	17 367	+67.25 %	+6 983
Търговски и други текущи задължения	10 745	17 871	+66.32 %	+7 126
Текущи пасиви	10 745	17 871	+66.32 %	+7 126
Собствен капитал, малцинствено участие и пасиви	27 807	34 766	+25.03 %	+6 959

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	2 175	6 175	+183.91 %	+4 000
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	-2 153	-6 053	-181.14 %	-3 900
Разходи по икономически елементи-3м.	47	150	+219.15 %	+103
Разходи за дейността-3м.	47	150	+219.15 %	+103
Общо разходи-3м.	47	150	+219.15 %	+103
Общо разходи и печалба-3м.	47	150	+219.15 %	+103
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	26	+26.00 %	+26
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	10	37	+270.00 %	+27
Приходи от дейността-3м.	10	37	+270.00 %	+27
Загуба от дейността-3м.	37	113	+205.41 %	+76
Общо приходи-3м.	10	37	+270.00 %	+27
Загуба преди облагане с данъци-3м.	37	113	+205.41 %	+76
Загуба след облагане с данъци-3м.	37	113	+205.41 %	+76
Нетна загуба за периода-3м.	37	113	+205.41 %	+76
Общо приходи и загуба-3м.	47	150	+219.15 %	+103

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	434	189	-56.45 %	-245
Плащания на доставчици-3м.	-917	-349	+61.94 %	+568
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	778	415	-46.66 %	-363
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-133	-206	-54.89 %	-73
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-133	-206	-54.89 %	-73
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	137	23	-83.21 %	-114
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	137	23	-83.21 %	-114