Фонд имоти АДСИЦ (FUES, BMREIT/6BMA)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.29 11:51:00 в Investor.bg
- 2026.01.29 12:01:38 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	0.09	0.03	0.03
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	32	5	1 157
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	664	1 789	1 055
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	195	137	1 642
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	5 470	6 917	2 138
Цена/Печалба 12м.(P/E)	3.17	0.44	0.69
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.54	0.20	0.22
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.38	0.11	0.34
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.82	0.90	0.24
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.84	6.86	9.67
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-97.23	125.00	161.17
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-83.58	-37.82	71.99
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-88.12	-38.57	151.84
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-18.26	-136.17	126.09
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	20.33	84.83	47.72
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-19.63	-21.24	-8.75
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	12.14	25.86	49.35
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	17.77	50.09	43.61
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	2.42	6.25	3.41
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	8.71	6.68	10.34
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	84.95	85.08	89.42
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	55.36	63.04	40.48
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-8.20	3.60	198.30
Очаквана цена (Expected price)	0.08	0.04	0.09
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-14.73	7.96	136.35
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.08	0.04	0.07
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-0.95	-2.43	-6.66
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-28.14	6.08	-7.23
Отклонение DCF оценка/Капитализация	532.20	-88.22	-431.50
Стойност на една акция DCF	0.57	0.00	-0.10

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 32 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 664 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 3.17
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 244 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 632 хил.лв.
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 155.85 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) под 1: 0.38
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 12.14 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 20.33 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 17.77 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.54
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -19.63 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 2.42 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 6.57 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 2.82
• Ръст в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 90 дни над 10%: 164.71 %
• Ръст в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 360 дни над 10%: 190.32 %
• Ръст на FUES (BMREIT/6BMA) от год. минимум повече от 10%: 210.34 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +532.20 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -97.23 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -37.06 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -83.58 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -36.08 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -88.12 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -76.70/-47.94 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 79.21/126.20 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 781.25 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 45.18 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 15.05 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 84.95 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -1 015 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.09
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -890 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -201.14 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -18.26 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -74.95 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 147.75 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 98.83 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 184.44 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 853.49 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 261.24 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -8.20 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -14.73 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 32 хил.лв., като намалява с -97.23 %. За последните 12 месеца печалбата достига 664 хил.лв., което представлява 0.03 лв. на акция при изменение с -37.06 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.09 лв. е 3.17.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -83.58 % и е 244 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -36.08 % до 1 632 хил.лв. (0.07 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 12.84, а на P/EBITDA 1.29.

Фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 195 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -88.12 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 155.85 % до 0.23 лв. (общо 5 470 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 0.38, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 12.14 %.

През тримесечието финансовите приходи са 57.79 % от приходите от дейността (267 от 462 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (267 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -47.94 % и са 430 хил.лв., а за годината са 5 906 хил.лв. с изменение от 126.20 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за материали с 195 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 4 189 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 212 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (212 хил. лв.). Те от своя страна са 49.30 % от разходите за дейността (430 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 781.25 % и са 250 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 300 хил.лв., а делът им е 45.18 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (195 хил.лв.), нетните лихви (55 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (195 хил.лв.), нетните лихви (132 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-27 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -218 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 364 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 143 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 6 572 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд имоти АДСИЦ към края на декември 2025 г. от 3 930 хил.лв., прави 0.17 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 20.33 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 17.77 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.54.

Резервите от 4 340 хил.лв. формират 110.43 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -24 469 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 15.05 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 19 903 хил.лв., а краткосрочните за 2 274 хил.лв., което прави общо 22 177 хил.лв. 16 614 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 8.71 %. Общо дълговете са 84.95 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 564.30 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -19.63 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -15.40 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 26 107 хил.лв. От тях текущите са 4.82 % (1 259 хил.лв.), а нетекущите 95.18 % (24 848 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -1 015 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 55.36 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -25.83 % от собствения капитал и -3.89 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 2.42 %, а обращаемостта им е 0.20 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.67 %. Стойността на фирмата (EV) e 20 963 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 2 хил.лв. (0.01 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.09 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 211 хил.лв. с изменение от 6.57 %. Отношението му към продажбите е 108.21 %. За година назад ОПП е -890 хил.лв. (-201.14 % спад), а ОПП/Продажби -16.27 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 143 хил.лв., а за 12 м. 6 572 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -359 хил.лв. и -5 682 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -5 хил.лв, а за период от 1 година 0 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -18.26 % до 609 хил.лв., а за 12 месеца е 747 хил.лв. (-74.95 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 2.82.

Фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FUES (BMREIT/6BMA)-обикновени 23 394 706 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FUES (BMREIT/6BMA)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	650 000	1	BGN	25.12.2004 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	7 800 000	1	BGN	09.03.2005 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	1	BGN	14.03.2006 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия FUES (BMREIT/6BMA) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 164.71 % до цена 0.09 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +190.32 %. Капитализацията на дружеството е 2.11 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.029 лв. определя 210.34 % ръст до текущата цена, като тя остава на 14.29 % спрямо върха от 0.105 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд имоти АДСИЦ са сключени 75 сделки за 2 902 377 бр. книжа и 212 448 лв.

Усредненият спред по емисия FUES (BMREIT/6BMA) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FUES (BMREIT/6BMA) са 23 394 706 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 20 535 985 (87.78 %). Броят на акционерите е 382.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 10.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 16.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FUES (BMREIT/6BMA)	19.05.2008 г.	0.403	9 417 304.95	BGN
FUES (BMREIT/6BMA)	04.05.2007 г.	0.013	304 131.18	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.82 %, а на дванадесет месечна 17.77 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.69 % и -32.33 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (+2.03%) и общата рентабилност на приходите (-1.41%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (-19.85%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-10.94%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (147.75), коригирания резултат (98.83), приходите от продажби (184.44), оперативния резултат (853.49) и свободния паричен поток (261.24).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	20.85
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	147.75
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	98.83
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	184.44
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	853.49
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	261.24

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -8.20 %. Очакваната цена на емисия FUES (BMREIT/6BMA) е 0.08 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.5402	0.5358	0.67
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1.1769	3.1710	-1.22
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.3242	5.7844	-1.23
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.3044	0.3849	-2.68
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	7.3119	12.8447	-3.55
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.3845	2.8186	-0.19
Общо очаквана промяна			-8.20

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 6 755 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 736 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 783 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	3 930	3 606	3 225	3 453	-9.32
Нетен резултат	664	1 159	650	736	-1.15
Коригиран резултат	364	642	355	404	-1.19
Нетни продажби	5 470	12 734	5 463	6 755	-0.30
Оперативен резултат	1 632	2 173	1 765	1 783	-3.11
Своб. паричен поток	747	1 819	886	1 125	0.34
Общо екстраполирана промяна					-14.73

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -14.73 %, което съответства на цена за емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.08 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.3280) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2717) и слаба обратна корелация с изменението на Corn (0.2717) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.3280	2	535.1483
TimberIndex	0.2717	0	558.2631
Corn	-0.2448	2	-162.5574
Beef	0.2245	0	110.2658
EuroDollar	-0.2138	0	-64.3424

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+3 002.7563}}_{}{\mathrm{+535.1483}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+558.2631}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-162.5574}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+110.2658}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-64.3424}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +775.38% и стойност от 4 044 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2248, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.4299) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2352) и слаба обратна корелация с изменението на VolatilityIndex (0.2352) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.4299	2	114.5951
TimberIndex	0.2352	0	117.4324
VolatilityIndex	-0.1671	2	-11.0831
Groundnuts	-0.1590	1	-26.9604
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.1588	0	-45.6870

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+689.6382}}_{}{\mathrm{+114.5951}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+117.4324}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-11.0831}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-26.9604}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-45.6870}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +1 594.10% и стойност от 7 285 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2673, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -3 240 хил.лв. с изменение от -10 226.05%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока обратна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.9654), с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.9654) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (-0.9654) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	-0.9654	0	-8.7169
CarbonEmissionsFutures	-0.9654	0	8.0678
Soybean	-0.3564	2	1.0508
Rice	-0.3178	0	-5.6165
Oils&MealsPriceIndex	-0.3114	2	0.8319

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+46.8670}}_{}{\mathrm{-8.7169}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+8.0678}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+1.0508}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-5.6165}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+0.8319}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +177.66% и стойност от 677 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9314, показва много висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Beef (0.2339) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Fish (0.2270) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Chicken (0.2270) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.2339	2	23.8858
Fish	0.2270	2	47.8117
Chicken	0.2025	1	32.5540
EuroDollar	-0.1643	0	-2.6828
Nickel	0.1608	2	7.2893

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-349.4804}}_{}{\mathrm{+23.8858}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+47.8117}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+32.5540}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-2.6828}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+7.2893}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -285.21% и стойност от -391 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0453, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0185), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0266), с изменението на EBITDA 3м. (0.2245) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2031). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2877.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0185	1	0.0013
Разходи за дейността 3м.	0.0266	1	-0.0188
EBITDA 3м.	0.2245	1	0.0065
Опер. паричен поток 3м.	-0.2031	1	-0.0032

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1.1942}}_{}{\mathrm{+0.0013}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0188}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0065}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0032}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -0.95% и стойност от 2 085 хил.лв. (0.09 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -28.14% и стойност от 1 513 хил.лв. (0.06 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0079, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (261.24%), предполага несигурност в оценката на Фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 574	4 159	4 743	5 327	5 912
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-1 432	-1 841	-2 251	-2 661	-3 070
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-885	-24	837	1 698	2 559
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	861	861	861	861	861
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 282	1 456	1 631	1 806	1 980
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	309	270	230	191	152
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 120	1 259	1 398	1 537	1 676

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.85%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.4146), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146	0.4146
2. Собствен капитал (E)	2 645	2 693	2 741	2 789	2 837
3. Лихвносен дълг (D)	19 243	16 481	13 719	10 957	8 195
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	3.4311	2.9521	2.4899	2.0436	1.6124

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538	2.8538
2. Бета с дълг (βl)%	3.4311	2.9521	2.4899	2.0436	1.6124
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	16.6936	14.8782	13.1264	11.4349	9.8006

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	968
2. Лихвоносен дълг (D)	18 859
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.1328

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 645	2 693	2 741	2 789	2 837
2. Лихвносен дълг (D)	19 243	16 481	13 719	10 957	8 195
3. Цена на собствения капитал (Re)%	16.6936	14.8782	13.1264	11.4349	9.8006
4. Цена на дълга (Rd)%	5.1328	5.1328	5.1328	5.1328	5.1328
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.5298	6.5015	6.4639	6.4114	6.3331
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 120	1 259	1 398	1 537	1 676
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 051	1 110	1 158	1 199	1 233
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	5 750

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 5 750 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	6.5151
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	54.2279
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	3.5330
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	6.5151

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8538% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.9610
2. Устойчив темп на растеж % II подход	0.7608
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8705
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.5922

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	1 676
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.5922
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.3331
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	35 912
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	26 418

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	5 750
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	26 418
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	32 168

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	32 168
2. Нетен лихвоносен дълг	18 857
3. Неоперативни активи	0
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	13 311
6. Брой акции	23 394 706
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.5690

Стойността на една акция от капитала на Фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.5690 лв., което е +532.2% над текущата цена на акцията от 0.09 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Текуща част от нетекущите задължения	1 664	2 103	+26.38 %	+439
Търговски и други текущи задължения	1 745	2 274	+30.32 %	+529
Текущи пасиви	1 745	2 274	+30.32 %	+529

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Разходи за материали-3м.	137	195	+42.34 %	+58
Разходи по икономически елементи-3м.	160	218	+36.25 %	+58
Други финансови разходи-3м.	26	0	-100.00 %	-26
Печалба от дейността-3м.	5	32	+540.00 %	+27
Печалба преди облагане с данъци-3м.	5	32	+540.00 %	+27
Печалба след облагане с данъци-3м.	5	32	+540.00 %	+27
Нетна печалба за периода-3м.	5	32	+540.00 %	+27
Други нетни приходи от продажби-3м.	137	195	+42.34 %	+58
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	137	195	+42.34 %	+58

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	196	143	-27.04 %	-53
Плащания на доставчици-3м.	-169	-117	+30.77 %	+52
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-16	-22	-37.50 %	-6
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-33	-53	-60.61 %	-20
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	197	143	-27.41 %	-54
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	197	143	-27.41 %	-54
Платени заеми-3м.	-198	-147	+25.76 %	+51
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-26	0	+100.00 %	+26