Интерлоджик-имоти АД (INTR, INTERL/6I1)

неконсолидиран отчет за четвърто тримесечие Q4 на 2025 г. (256)

публикуван на 2026.01.26 17:27:40 в x3news.com
- 2026.01.27 22:38:53 -

Index	256	254	246
Цена (Price)	3.70	3.70	3.70
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	30	0	-41
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	27	4 279	-41
Цена/Печалба 12м.(P/E)	292.84	1.85	-192.85
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.88	-32.81	-33.22
Цена/Продажби 12м.(P/S)	79 067 520.00	0.55	79 067 520.00
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-0.88	1.66	192.85
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	292.99	1.36	84 637 520.00
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-99.30	n/a	19.61
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-99.52	n/a	-100.00
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-100.00	n/a	-100.00
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-114.65	n/a	17.72
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-75.51	-66.21	-20.81
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-99.97	20.65	7.93
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	1.36	104.23	24.37
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.27	47.08	-12.81
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	0.18	175.31	174.38
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	0.18	175.31	174.38
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	40 360.00	57.04	57.35
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-3 062.12	11.75	-79.88
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-3 273.30	-11.18	-238.68
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	269.81	n/a	n/a
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-24 131.45	47 592.98	-32 338.49
Отклонение DCF оценка/Капитализация	64.72	-42.23	721.73
Стойност на една акция DCF	6.09	2.14	30.40

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 30 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 27 хил.лв.
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 30 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 27 хил.лв.
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -99.76/-99.94 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -99.76/-99.91 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 99.82 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -99.97 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 99.85 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 99.85 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +64.72 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -99.30 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -99.37 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 292.84
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -99.52 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -99.57 %
• EV/EBITDA над 20: 292.99
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -100.00 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -100.00 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 120.00 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 133.33 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 79 067 520.00
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -75.51 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 1.36 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.88
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -4 хил.лв.
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -4 хил.лв.
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -1 758 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -114.65 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -8 985 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -175.20 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 206.42 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 1 291.76 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 3 689.87 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 214.31 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 504.99 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 433.34 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -3 062.12 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -3 273.30 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 30 хил.лв., като намалява с -99.30 %. За последните 12 месеца печалбата достига 27 хил.лв., което представлява 0.01 лв. на акция при изменение с -99.37 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.7 лв. е 292.84.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -99.52 % и е 30 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -99.57 % до 27 хил.лв. (0.01 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 292.99, а на P/EBITDA 292.84.

Интерлоджик-имоти АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв. , които спрямо четвъртото тримесечие на предходната година са надолу с -100.00 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -100.00 % до 0.00 лв. (общо 0 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 79 067 520.00

През тримесечието финансовите приходи са 100.00 % от приходите от дейността (36 от 36 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (36 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -99.94 % и са 6 хил.лв., а за годината са 9 хил.лв. с изменение от -99.91 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 4 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 2 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 7 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 2 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 120.00 % и са 36 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 36 хил.лв., а делът им е 133.33 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (36 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (36 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -6 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -9 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Интерлоджик-имоти АД към края на декември 2025 г. от 2 749 хил.лв., прави 1.29 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -75.51 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 1.36 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.88.

Резервите от 2 717 хил.лв. формират 98.84 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -4 542 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 99.82 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 5 хил.лв., което прави общо 5 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 0.18 %. Общо дълговете са 0.18 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 0.18 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -99.97 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -90.99 %. Kъм края на декември 2025 г. всички активи са за 2 754 хил.лв. От тях текущите са 73.28 % (2 018 хил.лв.), а нетекущите 26.72 % (736 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 2 013 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 40 360.00 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 73.23 % от собствения капитал и 73.09 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.27 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.36 %. Стойността на фирмата (EV) e 7 911 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 хил.лв. (0.04 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 15 720.00 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -4 хил.лв. с изменение от 99.85 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и 0 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -4 хил.лв, а за период от 1 година -4 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -114.65 % до -1 758 хил.лв., а за 12 месеца е -8 985 хил.лв. (-175.20 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -0.88.

Интерлоджик-имоти АД има емитирани акции с борсов код: INTR (INTERL/6I1)-обикновени 2 136 960 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
INTR (INTERL/6I1)	24 839	10	BGN	01.01.2000 г.
INTR (INTERL/6I1)	213 696	10	BGN	25.06.2005 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	1	BGN	26.07.2006 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	.51	EUR	05.01.2026 г.

Емисия INTR (INTERL/6I1) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 7.91 млн.лв.

Усредненият спред по емисия INTR (INTERL/6I1) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 31.12.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия INTR (INTERL/6I1) са 2 136 960 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 674 022 (31.54 %). Броят на акционерите е 310.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Бизнес рискът свързан с дейността на Интерлоджик-имоти АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (206.42), нетния резултат (1 291.76), коригирания резултат (3 689.87), приходите от продажби (214.31), оперативния резултат (504.99) и свободния паричен поток (433.34).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	206.42
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	1 291.76
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	3 689.87
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	214.31
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	504.99
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	433.34

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интерлоджик-имоти АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -3 062.12 %.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-32.8081	2.8762	-2 249.43
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1.8478	292.8416	0.28
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.9089	-878.5378	-0.03
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.5487	79 067 520.0000	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	1.3606	292.9897	0.72
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.6565	-0.8800	-813.66
Общо очаквана промяна			-3 062.12

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 7 253 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 541 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 379 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	2 749	1 351	3 127	3 095	-2 509.63
Нетен резултат	27	3 396	27	1 541	0.18
Коригиран резултат	-9	3 447	-3	1 548	-0.02
Нетни продажби	0	9 152	-7	7 253	0.00
Оперативен резултат	27	4 642	27	3 379	0.30
Своб. паричен поток	-8 985	1 270	-8 409	-8 148	-764.13
Общо екстраполирана промяна					-3 273.30

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интерлоджик-имоти АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -3 273.30 %

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9664) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.8073) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.8073) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9664	2	7 291.2342
BeveragesPriceIndex	0.8073	0	513.7059
Soybean	-0.4744	1	59.2150
GroundnutOil	-0.4401	1	420.8665
Corn	-0.4380	2	-494.4301

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-26 622.5681}}_{}{\mathrm{+7 291.2342}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+513.7059}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+59.2150}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{+420.8665}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-494.4301}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -26 008.62% и стойност от -9 327 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8987, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.8905) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.7337) и умерена корелация с изменението на Coffee (0.7337).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.8905	2	84.0884
BeveragesPriceIndex	0.7337	0	11.4093
Coffee	0.3408	0	8.0782
Uranium	0.3215	2	6.8065
Soybean	-0.2998	1	8.2951

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-599.8363}}_{}{\mathrm{+84.0884}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+11.4093}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+8.0782}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+6.8065}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+8.2951}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -608.25% и стойност от -30 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7866, показва висока обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -9 297 хил.лв. с изменение от -31 088.69%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9259) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6815) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Uranium (0.6815) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9259	2	3 687.5561
BeveragesPriceIndex	0.6815	2	-1 046.1137
Uranium	0.3344	2	390.7180
Soybean	-0.3104	1	890.3061
Orange	0.2716	2	-581.0327

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-21 370.3394}}_{}{\mathrm{+3 687.5561}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-1 046.1137}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+390.7180}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+890.3061}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-581.0327}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +1 879.46% и стойност от 594 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8805, показва висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.4942), умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4883) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Lumber (-0.4883) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.4942	0	-518.5800
GDP	-0.4883	2	1 045.0937
Lumber	0.4435	1	622.7511
Chicken	-0.4108	2	-403.9212
VolatilityIndex	0.4011	2	108.9645

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 391.0441}}_{}{\mathrm{-518.5800}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+1 045.0937}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+622.7511}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{-403.9212}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+108.9645}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -15 028.21% и стойност от 597 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4500, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1353), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0659), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0504) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1353). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.9835.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1353	1	0.1313
Разходи за дейността 3м.	-0.0659	1	-0.7823
EBITDA 3м.	-0.0504	1	-0.9096
Опер. паричен поток 3м.	0.1353	1	1.2955

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-15.1543}}_{}{\mathrm{+0.1313}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.7823}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.9096}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+1.2955}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +269.81% и стойност от 29 240 хил.лв. (13.68 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -24 131.45% и стойност от -1 900 107 хил.лв. (-889.16 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9344, показва много висока обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (433.34%), предполага несигурност в оценката на Интерлоджик-имоти АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 295	2 644	2 994	3 344	3 694
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
3. Амортизация и обезценки (D&A)	563	627	692	757	822
4. Капиталови разходи (CapEx)	443	495	547	598	650
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 407	-2 934	-3 461	-3 988	-4 515
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-527	-527	-527	-527	-527
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 730	3 077	3 429	3 786	4 147
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 494	1 647	1 800	1 953	2 106
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 950	2 174	2 401	2 629	2 859

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.87%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.7193), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интерлоджик-имоти АД - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193	0.7193
2. Собствен капитал (E)	398	3	-391	-786	-1 181
3. Лихвносен дълг (D)	1 018	1 028	1 037	1 047	1 056
4. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.3677	200.4963	-0.9881	-0.1386	0.1430

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1273
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1612
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-0.7966
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1404
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.8360
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.7580
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.8360

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.8360%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.8692	2.8692	2.8692	2.8692	2.8692
2. Бета с дълг (βl)%	2.3677	200.4963	-0.9881	-0.1386	0.1430
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360	0.8360
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	12.6787	763.5864	-0.0399	3.1800	4.2472

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	5
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	398	3	-391	-786	-1 181
2. Лихвносен дълг (D)	1 018	1 028	1 037	1 047	1 056
3. Цена на собствения капитал (Re)%	12.6787	763.5864	-0.0399	3.1800	4.2472
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	3.5634	2.4551	0.0242	-9.5980	40.1867
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	1 950	2 174	2 401	2 629	2 859
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	1 882	2 071	2 399	3 936	528
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	10 817

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 10 817 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.5177
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	33 377.7778
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	506.5767
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.5177

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.8692% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	161.3204
2. Устойчив темп на растеж % II подход	137.4622
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8687
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.2947

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	2 859
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.2947
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	40.1867
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	7 718
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	1 425

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	10 817
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	1 425
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	12 243

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	12 243
2. Нетен лихвоносен дълг	4
3. Неоперативни активи	785
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	13 024
6. Брой акции	2 136 960
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	6.0945

Стойността на една акция от капитала на Интерлоджик-имоти АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 6.0945 лв., което е +64.72% над текущата цена на акцията от 3.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	254	256	%	хил.лв.
Сгради и конструкции	0	720	+720.00 %	+720
Имоти, машини, съоръжения, оборудване	0	736	+736.00 %	+736
Нетекущи активи	0	736	+736.00 %	+736
Текущи вземания по предоставени търговски заеми	0	386	+386.00 %	+386
Текущи вземания по съдебни и присъдени вземания	0	536	+536.00 %	+536
Други текущи вземания	0	225	+225.00 %	+225
Търговски и други /текущи/ вземания	0	1 232	+1 232.00 %	+1 232
Финансови активи, държани за търгуване в т ч	319	0	-100.00 %	-319
Други държани за търгуване финансови активи	319	0	-100.00 %	-319
Други текущи финансови активи	0	785	+785.00 %	+785
Финансови активи текущи	319	785	+146.08 %	+466
Текущи активи	320	2 018	+530.62 %	+1 698
Общо активи	320	2 754	+760.62 %	+2 434
Записан и внесен капитал т ч	2 137	4 547	+112.77 %	+2 410
Обикновенни акции	2 137	0	-100.00 %	-2 137
Основен капитал	2 137	4 547	+112.77 %	+2 410
Премийни резерви при емитиране на ценни книжа	2 485	0	-100.00 %	-2 485
Целеви резерви, в т ч	0	2 717	+2 717.00 %	+2 717
Други резерви	0	2 717	+2 717.00 %	+2 717
Неразпределена печалба	0	-4 542	-4 542.00 %	-4 542
Непокрита загуба	-4 860	0	+100.00 %	+4 860
Собствен капитал	-241	2 749	+1 240.66 %	+2 990
Текущи задължения, в т ч	561	5	-99.11 %	-556
Текущи данъчни задължения	558	0	-100.00 %	-558
Търговски и други текущи задължения	561	5	-99.11 %	-556
Текущи пасиви	561	5	-99.11 %	-556
Собствен капитал, малцинствено участие и пасиви	320	2 754	+760.62 %	+2 434

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика между Записан капитал по Баланс и изчислен капитал (бр.акции*номинал) над 5%: 2 410 хил.лв.
Възможна е текущо протичаща промяна на основен капитал, брой акции, номинал, наличие на обратно изкупени акции от емитента или негови дъщерни дружества, и в следствие неправилно изчислени коефициенти.