Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

консолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255)

публикуван на 2025.12.01 09:51:00 в Infostock.bg
- 2025.12.01 09:53:16 -

Index	255	253	245
Цена (Price)	24.40	24.20	23.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-167	546	-139
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-694	-666	1 234
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 783	287	4 228
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	5 459	7 904	4 484
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-243.48	-251.63	130.20
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.92	2.88	2.74
Цена/Продажби 12м.(P/S)	30.95	21.20	35.83
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	14.83	15.87	-6.45
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	197.80	168.65	61.34
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-20.14	-81.96	-106.44
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-48.56	-73.70	-84.69
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-57.83	115.79	1 538.76
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	23.37	103.51	-84.61
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-1.06	-1.01	2.30
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-19.29	-30.11	-14.13
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-12.71	-8.43	27.52
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-1.20	-1.15	2.15
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.62	-0.58	0.98
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	11.10	10.21	12.92
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	45.90	47.42	50.98
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	328.39	376.93	341.56
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.08	0.99	2.28
Очаквана цена (Expected price)	24.42	24.44	23.73
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	6.15	8.74	6.07
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	25.90	26.31	24.61
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	7.28	6.53	-7.95
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	8.36	7.74	-10.83
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-98.31	3 376.59	n/a
Стойност на една акция DCF	0.41	841.33	n/a

• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 214 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 099 хил.лв.
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 21.74 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -19.29 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.03 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 23.37 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 145.77 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -167 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -20.14 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -694 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -156.24 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -48.56 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -69.38 %
• EV/EBITDA над 20: 197.80
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -57.83 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -56.08/-53.65 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -16.56/8.27 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 30.95
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -12.71 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -1.06 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -1.20 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.92
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -81.85 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -77.19 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 149.12 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 260.00 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 71.70 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 62.93 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 606.40 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -98.31 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -167 хил.лв., като намалява с -20.14 %. За последните 12 месеца загубата достига -694 хил.лв., което представлява -0.10 лв. на акция при изменение с -156.24 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 24.4 лв. е -243.48.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -48.56 % и е 214 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -69.38 % до 1 099 хил.лв. (0.16 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 197.80, а на P/EBITDA 153.75.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 1 783 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -57.83 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 21.74 % до 0.79 лв. (общо 5 459 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 30.95, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -12.71 %.

През тримесечието финансовите приходи са 3.98 % от приходите от дейността (74 от 1 857 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (74 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -53.65 % и са 2 024 хил.лв., а за годината са 7 499 хил.лв. с изменение от 8.27 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 1 359 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с -3 436 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 7 900 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 376 хил.лв. 95.19 % от финансовите разходи (395 хил. лв.). Те от своя страна са 19.52 % от разходите за дейността (2 024 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -852.69 % и са 1 424 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 246 хил.лв., а делът им е -179.54 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (1 745 хил.лв.), нетните лихви (-376 хил.лв.) и операциите с финансови активи (74 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 766 хил.лв.), другите нетни продажби (1 745 хил.лв.) и операциите с финансови активи (1 350 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -1 591 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -1 940 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 1 500 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 3 543 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 1 745 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 57 930 хил.лв., прави 8.37 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -1.06 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -1.20 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.92.

Резервите от 45 012 хил.лв. формират 77.70 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 979 хил.лв. (10.32 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 54.10 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 37 256 хил.лв., а краткосрочните за 11 886 хил.лв., което прави общо 49 142 хил.лв. 1 262 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 11.10 %. Общо дълговете са 45.90 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 84.83 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -19.29 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -10.35 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 107 072 хил.лв. От тях текущите са 36.45 % (39 033 хил.лв.), а нетекущите 63.55 % (68 039 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 27 147 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 328.39 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 46.86 % от собствения капитал и 25.35 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.62 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.70 %. Стойността на фирмата (EV) e 217 379 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.03 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 505 хил.лв. (0.47 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 4.25 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 652 хил.лв. с изменение от -81.85 %. Отношението му към продажбите е 148.74 %. За година назад ОПП е 3 476 хил.лв. (-77.19 % спад), а ОПП/Продажби 63.67 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -692 хил.лв., а за 12 м. 3 828 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 893 хил.лв. и -8 112 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 67 хил.лв, а за период от 1 година -808 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 23.37 % до 4 381 хил.лв., а за 12 месеца е 11 392 хил.лв. (145.77 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 14.83.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.83 % до цена 24.4 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.17 %. Капитализацията на дружеството е 168.97 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 23.2 лв. определя 5.17 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 24.4 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 180 сделки за 327 749 бр. книжа и 7 757 543 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 844 327 (41.07 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 739 броя (0.010%). Броят на акционерите намалява с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 4 124 броя (0.060%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.29 %, а на дванадесет месечна -1.20 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.23 % и -0.05 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-4.67%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+1.94%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.45%) и общата рентабилност на приходите (+0.40%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (149.12), коригирания резултат (260.00), приходите от продажби (71.70), оперативния резултат (62.93) и свободния паричен поток (1 606.40).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.18
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	149.12
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	260.00
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	71.70
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	62.93
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 606.40

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.08 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 24.42 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9085	2.9169	-0.29
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-253.7144	-243.4781	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-1 173.4292	-87.0999	0.51
Цена/Продажби 12м.(P/S)	21.3783	30.9533	-0.13
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	169.7162	197.7969	-0.02
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	15.9983	14.8327	0.00
Общо очаквана промяна			0.08

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 8 651 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -791 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 336 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	57 930	60 879	62 062	61 693	6.16
Нетен резултат	-694	-123	-2 364	-791	0.00
Коригиран резултат	-1 940	-327	362	-121	-0.01
Нетни продажби	5 459	10 587	5 750	8 651	0.04
Оперативен резултат	1 099	2 138	-397	336	-0.09
Своб. паричен поток	11 392	-14 053	25 868	21 798	0.04
Общо екстраполирана промяна					6.15

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 6.15 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 25.90 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7158), значителна корелация с изменението на Nickel (0.6955) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Tea (0.6955).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7158	0	10.7210
Nickel	0.6955	1	132.4852
Tea	0.6847	0	310.2412
Urea	0.6793	2	-18.9763
EuroDollar	-0.6645	0	465.7987

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+180.4598}}_{}{\mathrm{+10.7210}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+132.4852}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+310.2412}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-18.9763}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{+465.7987}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -2 857.88% и стойност от -51 214 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5028, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.7364) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6590) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на RubberRSS3 (0.6590) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.7364	1	0.9229
BeveragesPriceIndex	0.6590	1	0.8234
RubberRSS3	0.5369	1	-0.5742
Uranium	0.4993	2	0.7847
RubberTSR20	0.4538	1	0.8971

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-44.4539}}_{}{\mathrm{+0.9229}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+0.8234}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.5742}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+0.7847}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+0.8971}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -58.48% и стойност от 840 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4782, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -52 054 хил.лв. с изменение от +31 070.17%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Uranium (0.5517) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Tea (0.5489) и умерена обратна корелация с изменението на Platinum (0.5489) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Uranium	0.5517	1	5.1047
Tea	0.5489	0	18.0660
Platinum	-0.4358	1	-17.7638
EuroDollar	-0.4202	0	-41.9133
DollarIndex	0.4115	0	-95.9450

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+206.1198}}_{}{\mathrm{+5.1047}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+18.0660}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-17.7638}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{-41.9133}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-95.9450}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -835.25% и стойност от -1 573 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1991, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Cocoa (0.4612) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на BeveragesPriceIndex (0.4509) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Gold (0.4509).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.4612	1	4.8641
BeveragesPriceIndex	0.4509	1	86.1832
Gold	0.4461	0	557.4397
PreciousMetalsPriceIndex	0.4175	0	-781.3814
Silver	0.3722	0	258.3356

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 987.7737}}_{}{\mathrm{+4.8641}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+86.1832}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+557.4397}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-781.3814}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+258.3356}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +227.71% и стойност от 8 691 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0994, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2296), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2988), с изменението на EBITDA 3м. (-0.1088) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1814). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5269.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2296	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.2988	1	-0.0122
EBITDA 3м.	-0.1088	1	-0.0018
Опер. паричен поток 3м.	-0.1814	1	0.0000

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+6.5498}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0122}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0018}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0000}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +7.28% и стойност от 181 272 хил.лв. (26.18 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +8.36% и стойност от 183 106 хил.лв. (26.44 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0368, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 606.40%), и липсата на достатъчно на исторически данни, предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 960	2 922	2 884	2 846	2 808
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
3. Амортизация и обезценки (D&A)	140	126	113	100	86
4. Капиталови разходи (CapEx)	1	1	1	1	1
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	35 055	38 262	41 469	44 676	47 883
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	3 207	3 207	3 207	3 207	3 207
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-107	-152	-196	-241	-285
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	6 544	8 939	11 334	13 728	16 123
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-99	-140	-182	-223	-265

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.75%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4311), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311
2. Собствен капитал (E)	57 984	58 585	59 186	59 787	60 388
3. Лихвносен дълг (D)	67 616	71 628	75 640	79 652	83 665
4. Данъчна ставка (T)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.9325	0.9568	0.9807	1.0040	1.0269

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.79%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1057
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1623
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3209
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9022
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6790
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9022

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9022%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.7492	2.7492	2.7492	2.7492	2.7492
2. Бета с дълг (βl)%	0.9325	0.9568	0.9807	1.0040	1.0269
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900	3.7900
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9022	0.9022	0.9022	0.9022	0.9022
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	7.1857	7.2778	7.3681	7.4565	7.5432

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 766
2. Лихвоносен дълг (D)	48 910
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.6107

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	57 984	58 585	59 186	59 787	60 388
2. Лихвносен дълг (D)	67 616	71 628	75 640	79 652	83 665
3. Цена на собствения капитал (Re)%	7.1857	7.2778	7.3681	7.4565	7.5432
4. Цена на дълга (Rd)%	3.6107	3.6107	3.6107	3.6107	3.6107
5. Данъчна ставка (T)	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025	0.0025
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2563	5.2556	5.2550	5.2545	5.2540
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-99	-140	-182	-223	-265
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-94	-127	-156	-182	-205
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-764

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -764 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.1443
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-958.7361
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-10.9709
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.1443

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.5000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.7000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.7492% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-2.1363
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.7919
3. Номинален растеж на БВП %	6.5267
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8345
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	3.6031

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-265
2. Постоянен темп на растеж (g) %	3.6031
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2540
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-16 636
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-12 878

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-764
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-12 878
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-13 642

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-13 642
2. Нетен лихвоносен дълг	48 405
3. Неоперативни активи	64 910
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	2 863
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.4134

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.4134 лв., което е -98.31% под текущата цена на акцията от 24.4 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (253) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Търговски и други /текущи/ вземания	9 021	6 821	-24.39 %	-2 200
Текущи задължения към доставчици и клиенти	9 521	7 375	-22.54 %	-2 146

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	114	81	-28.95 %	-33
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	217	1 359	+526.27 %	+1 142
Разходи по икономически елементи-3м.	532	1 629	+206.20 %	+1 097
Разходи за дейността-3м.	944	2 024	+114.41 %	+1 080
Печалба от дейността-3м.	546	0	-100.00 %	-546
Общо разходи-3м.	944	2 024	+114.41 %	+1 080
Печалба преди облагане с данъци-3м.	546	0	-100.00 %	-546
Печалба след облагане с данъци-3м.	546	0	-100.00 %	-546
Нетна печалба за периода-3м.	546	0	-100.00 %	-546
Общо разходи и печалба-3м.	1 125	1 857	+65.07 %	+732
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	59	38	-35.59 %	-21
Други нетни приходи от продажби-3м.	228	1 745	+665.35 %	+1 517
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	287	1 783	+521.25 %	+1 496
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	1 203	74	-93.85 %	-1 129
Финансови приходи-3м.	1 203	74	-93.85 %	-1 129
Приходи от дейността-3м.	1 490	1 857	+24.63 %	+367
Загуба от дейността-3м.	0	167	+167.00 %	+167
Общо приходи-3м.	1 490	1 857	+24.63 %	+367
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	167	+167.00 %	+167
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	167	+167.00 %	+167
Нетна загуба за периода-3м.	0	167	+167.00 %	+167
Общо приходи и загуба-3м.	1 125	1 857	+65.07 %	+732

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	605	3 234	+434.55 %	+2 629
Плащания на доставчици-3м.	-219	-154	+29.68 %	+65
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-862	-401	+53.48 %	+461
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-528	2 652	+602.27 %	+3 180
Покупка на инвестиции-3м.	0	184	+184.00 %	+184
Други постъпления/ плащания от инвестиционна дейност-3м.	0	-2 376	-2 376.00 %	-2 376
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	1 843	-692	-137.55 %	-2 535
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-820	-24	+97.07 %	+796
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-2 915	-1 893	+35.06 %	+1 022
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-1 600	67	+104.19 %	+1 667
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-1 600	67	+104.19 %	+1 667
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-1 600	67	+104.19 %	+1 667