Форуком фонд имоти АДСИЦ (FFI, FFI/6F4, FFIA)

консолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255)

публикуван на 2025.12.01 09:06:00 в Investor.bg
- 2025.12.01 09:07:15 -

Index	255	253	245
Цена (Price)	1.70	1.64	1.60
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	155	-50	335
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 379	1 559	1 431
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	526	527	3 982
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	126	3 582	6 816
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.23	1.90	2.02
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.43	0.43	0.52
Цена/Продажби 12м.(P/S)	24.42	0.83	0.42
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.52	0.58	n/a
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	14.48	12.15	11.78
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-53.73	-129.94	-35.95
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-53.38	61.45	-33.22
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-86.79	-10.53	142.21
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	47.94	997.10	-224.61
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	26.33	31.42	34.28
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-0.80	-8.85	-9.33
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	1 094.44	43.52	20.99
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	20.24	24.19	27.15
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	3.25	3.70	3.30
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	21.38	15.38	5.02
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	83.47	83.67	86.55
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	9.77	7.10	41.40
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	4.35	4.51	6.45
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-13.84	9.56	6.36
Очаквана цена (Expected price)	1.46	1.80	1.70
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	16.81	n/a	70.02
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.99	n/a	2.72

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 155 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 379 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.23
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 448 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 643 хил.лв.
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -86.79/-89.83 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -98.15/-123.99 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 1 094.44 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 26.33 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 20.24 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.43
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 3.25 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 436.87 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 1 378.51 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 47.94 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.52
• Средна дивидентна доходност от FFI (FFI/6F4) за 5 години: 4.35 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 16.81 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -53.73 %
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -3.63 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -53.38 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -19.74 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -86.79 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -98.15 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 24.42
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 16.53 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 83.47 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -8 268 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.03 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -870 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -13.84 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 155 хил.лв., като намалява с -53.73 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 379 хил.лв., което представлява 0.76 лв. на акция при изменение с -3.63 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.7 лв. е 2.23.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -53.38 % и е 448 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -19.74 % до 2 643 хил.лв. (1.46 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 14.48, а на P/EBITDA 1.16.

Форуком фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 526 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -86.79 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -98.15 % до 0.07 лв. (общо 126 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 24.42, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 1 094.44 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -89.83 % и са 371 хил.лв., а за годината са -1 292 хил.лв. с изменение от -123.99 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 40 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 28 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с -2 961 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 293 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (293 хил. лв.). Те от своя страна са 78.98 % от разходите за дейността (371 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -189.03 % и са -293 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 225 хил.лв., а делът им е -88.83 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-293 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 225 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 448 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 2 604 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Форуком фонд имоти АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 7 082 хил.лв., прави 3.91 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 26.33 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 20.24 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.43.

Резервите от 2 хил.лв. формират 0.03 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 4 858 хил.лв. (68.60 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 16.53 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 26 606 хил.лв., а краткосрочните за 9 163 хил.лв., което прави общо 35 769 хил.лв. 17 967 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 21.38 %. Общо дълговете са 83.47 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 505.07 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -0.80 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.85 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 42 851 хил.лв. От тях текущите са 2.09 % (895 хил.лв.), а нетекущите 97.91 % (41 956 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -8 268 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 9.77 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -116.75 % от собствения капитал и -19.29 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 3.25 %, а обращаемостта им е 0.00 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 3.78 %. Стойността на фирмата (EV) e 38 261 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 519 хил.лв. (1.21 % от Актива), от които парите в брои са 517 хил.лв. Незабавната ликвидност е 5.66 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 3 291 хил.лв. с изменение от 436.87 %. Отношението му към продажбите е 625.67 %. За година назад ОПП е 5 367 хил.лв. (1 378.51 % ръст), а ОПП/Продажби 4 259.52 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 7 хил.лв., а за 12 м. 1 340 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -2 813 хил.лв. и -6 336 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 485 хил.лв, а за период от 1 година 371 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 47.94 % до -870 хил.лв. Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.52.

Форуком фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FFI (FFI/6F4)-обикновени 1 809 740 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FFI (FFI/6F4)	550 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FFI (FFI/6F4)	715 000	1	BGN	25.03.2007 г.
FFI (FFI/6F4)	1 809 740	1	BGN	14.08.2008 г.
FFIA	20 000	1000	BGN	23.09.2021 г.

Емисия FFI (FFI/6F4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 2.41 % до цена 1.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +6.25 %. Капитализацията на дружеството е 3.08 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FFI (FFI/6F4) от 1.6 лв. определя 6.25 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 1.7 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Форуком фонд имоти АДСИЦ са сключени 88 сделки за 276 350 бр. книжа и 453 159 лв.

Усредненият спред по емисия FFI (FFI/6F4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FFI (FFI/6F4) са 1 809 740 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 189 900 (10.49 %). Броят на акционерите е 7.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 9 900 броя (0.540%). Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 9 900 броя (0.540%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FFI (FFI/6F4) е 0.0740 лв. 4.35 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FFI (FFI/6F4)	30.12.2021 г.	0.370	669 603.80	BGN
FFI (FFI/6F4)	08.10.2020 г.	0.146	263 679.12	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.21 %, а на дванадесет месечна 20.24 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.95 % и -3.95 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат цената на привлечения капитал (+2.95%) и общата рентабилност на приходите (+0.07%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+506.65%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-446.94%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Форуком фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, не е висок.

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	4.69
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	21.77
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	24.82
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	20.12

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Форуком фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -13.84 %. Очакваната цена на емисия FFI (FFI/6F4) е 1.46 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4441	0.4344	1.98
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1.9734	2.2310	-0.43
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	0.9873	1.1815	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.8589	24.4171	-0.29
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.1878	14.4762	-15.10
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.5996	0.5170	0.00
Общо очаквана промяна			-13.84

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Форуком фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 16.81 %, което съответства на цена за емисия FFI (FFI/6F4) от 1.99 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на GDP (-0.9981), много висока корелация с изменението на Lumber (0.9552) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и много висока обратна корелация с изменението на Copper (0.9552) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
GDP	-0.9981	0	nan
Lumber	0.9552	1	nan
Copper	-0.9123	2	nan
TripleSuperphosphate	-0.9082	1	nan
CommodityPriceIndex	-0.9024	2	nan

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има много висока корелация с изменението на Oats (0.9721) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, много висока обратна корелация с изменението на GDP (-0.9523) и много висока корелация с изменението на Lumber (-0.9523) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Oats	0.9721	1	nan
GDP	-0.9523	0	nan
Lumber	0.9134	1	nan
EnergyPriceIndex	-0.8702	2	nan
GroundnutOil	0.8687	1	nan

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Wheat (0.9045) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, висока корелация с изменението на NaturalGasEurope (0.8880) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на DollarIndex (0.8880) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Wheat	0.9045	1	nan
NaturalGasEurope	0.8880	1	nan
DollarIndex	0.8837	1	nan
Silver	0.8698	1	nan
VolatilityIndex	0.8588	0	nan

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има много висока корелация с изменението на Platinum (0.9664), много висока обратна корелация с изменението на Orange (-0.9586) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и много висока корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.9586) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Platinum	0.9664	0	nan
Orange	-0.9586	2	nan
CarbonEmissionsFutures	0.9565	2	nan
EuropeanUnionAllowance	0.9544	2	nan
FertilizersPriceIndex	0.9470	2	nan

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е . Общата корелация на факторите с капитализацията е nan.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	nan	1	nan
Разходи за дейността 3м.	nan	1	nan
EBITDA 3м.	nan	1	nan
Опер. паричен поток 3м.	nan	1	nan

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{nan}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от 0.00% и стойност от 3 077 хил.лв. (1.70 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от 0.00% и стойност от 3 077 хил.лв. (1.70 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0000, показва слаба обяснителна сила на модела.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (253) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Текущи задължения по получени заеми към банки и небанкови ФИ	1 410	5 415	+284.04 %	+4 005
Текуща част от нетекущите задължения	4 172	0	-100.00 %	-4 172
Текущи задължения, в т ч	930	3 736	+301.72 %	+2 806
Текущи задължения по получени аванси	814	3 253	+299.63 %	+2 439
Търговски и други текущи задължения	6 524	9 163	+40.45 %	+2 639
Текущи пасиви	6 524	9 163	+40.45 %	+2 639

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Разходи за лихви-3м.	494	293	-40.69 %	-201
Финансови разходи-3м.	494	293	-40.69 %	-201
Разходи за дейността-3м.	577	371	-35.70 %	-206
Печалба от дейността-3м.	0	155	+155.00 %	+155
Общо разходи-3м.	577	371	-35.70 %	-206
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	155	+155.00 %	+155
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	155	+155.00 %	+155
Нетна печалба за периода-3м.	0	155	+155.00 %	+155
Загуба от дейността-3м.	50	0	-100.00 %	-50
Загуба преди облагане с данъци-3м.	50	0	-100.00 %	-50
Загуба след облагане с данъци-3м.	50	0	-100.00 %	-50
Нетна загуба за периода-3м.	50	0	-100.00 %	-50

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	1 138	3 609	+217.14 %	+2 471
Плащания на доставчици-3м.	-63	-83	-31.75 %	-20
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	874	3 291	+276.54 %	+2 417
Платени заеми-3м.	-349	-2 350	-573.35 %	-2 001
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-870	-2 813	-223.33 %	-1 943
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	2	485	+24 149.99 %	+483
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	2	485	+24 149.99 %	+483