Актив пропъртис АДСИЦ (AKTV, AKTIV/5AX, AKTB, AKTC)

консолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255)

публикуван на 2025.11.27 16:12:00 в Investor.bg
- 2025.11.27 16:13:50 -

Index	255	253	245
Цена (Price)	5.70	5.75	5.95
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	1 346	-887	-480
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 345	-481	-940
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 182	86	83
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	4 318	2 219	1 598
Цена/Печалба 12м.(P/E)	9.29	-26.20	-13.87
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.47	0.50	0.52
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.89	5.68	8.16
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-0.58	-0.47	5.59
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	23.36	64.82	62.39
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	380.42	-223.37	-445.45
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	3 562.50	-133.33	-119.65
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	2 528.92	-93.31	-79.71
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	426.01	-8 405.60	44.58
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	5.30	-1.89	-3.60
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	58.10	64.89	-0.22
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	31.15	-21.68	-58.82
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	5.18	-1.88	-3.70
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	1.70	-0.66	-1.42
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	2.57	6.31	3.02
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	70.74	72.88	61.69
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	862.75	415.99	987.20
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	3.44	3.41	4.94
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	8.88	7.46	-1.41
Очаквана цена (Expected price)	6.21	6.18	5.87
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	13.27	12.65	5.04
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	6.46	6.48	6.25
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-19.72	12.62	11.14
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	6.23	13.06	12.34
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-4 707.25	-4 431.34	-1 702.13
Стойност на една акция DCF	-262.61	-249.05	-95.33

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 1 346 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 380.42 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 345 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 243.09 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 9.29
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 939 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 3 562.50 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 3 219 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 277.37 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 2 528.92 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 170.21 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 2 528.92/48.49 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 170.21/17.14 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 31.15 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 5.30 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 5.18 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.47
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 43.18 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 6 401.52 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 4 049.56 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 426.01 %
• Средна дивидентна доходност от AKTV (AKTIV/5AX) за 5 години: 3.44 %
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 8.88 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 13.27 %

• EV/EBITDA над 20: 23.36
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 111.29 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 2.89
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 29.26 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 70.74 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 58.10 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 1 264 700.00 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -21 382 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -1 016.11 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 489.22 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 602.37 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 130.46 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 163.76 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 325.47 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -4 707.25 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 1 346 хил.лв., като нараства с 380.42 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 345 хил.лв., което представлява 0.61 лв. на акция при изменение с 243.09 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 5.7 лв. е 9.29.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 3 562.50 % и е 1 939 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 277.37 % до 3 219 хил.лв. (1.47 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 23.36, а на P/EBITDA 3.88.

Актив пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 2 182 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са нагоре с 2 528.92 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 170.21 % до 1.97 лв. (общо 4 318 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 2.89, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 31.15 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 48.49 % и са 836 хил.лв., а за годината са 2 973 хил.лв. с изменение от 17.14 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 191 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 47 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 852 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 215 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 591 хил.лв. 100.00 % от финансовите разходи (591 хил. лв.). Те от своя страна са 70.69 % от разходите за дейността (836 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 111.29 % и са 1 498 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 217 хил.лв., а делът им е 16.13 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (2 089 хил.лв.), нетните лихви (-591 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (2 089 хил.лв.), нетните лихви (-1 872 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -152 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 128 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 2 089 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Актив пропъртис АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 26 596 хил.лв., прави 12.13 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 5.30 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 5.18 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.47.

Резервите от 884 хил.лв. формират 3.32 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 5 322 хил.лв. (20.01 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 29.26 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 61 970 хил.лв., а краткосрочните за 2 338 хил.лв., което прави общо 64 308 хил.лв. 8 545 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 2.57 %. Общо дълговете са 70.74 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 241.80 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 58.10 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 37.88 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 90 904 хил.лв. От тях текущите са 22.19 % (20 171 хил.лв.), а нетекущите 77.81 % (70 733 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 17 833 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 862.75 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 67.05 % от собствения капитал и 19.62 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 1.70 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 1.76 %. Стойността на фирмата (EV) e 75 206 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 2 хил.лв., което е 0.00 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 25 294 хил.лв. и покриват 1 264 700.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 43.18 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 898 хил.лв. (0.99 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 38.41 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 4 291 хил.лв. с изменение от 6 401.52 %. Отношението му към продажбите е 196.65 %. За година назад ОПП е 4 463 хил.лв. (4 049.56 % ръст), а ОПП/Продажби 103.36 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -25 294 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -4 251 хил.лв. и 21 683 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 40 хил.лв, а за период от 1 година 852 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 426.01 % до 6 875 хил.лв., а за 12 месеца е -21 382 хил.лв. (-1 016.11 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -0.58.

Актив пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: AKTV (AKTIV/5AX)-обикновени 2 192 011 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
AKTV (AKTIV/5AX)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	5 200 000	1	BGN	21.03.2006 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	19 728 099	1	BGN	25.03.2007 г.
AKTV (AKTIV/5AX)	2 192 011	9	BGN	19.06.2015 г.
AKTB	30 000	1000	BGN	01.08.2023 г.
AKTC	12 000	1000	EUR	12.08.2025 г.

Емисия AKTV (AKTIV/5AX) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -0.87 % до цена 5.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -5.79 %. Капитализацията на дружеството е 12.49 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 5.6 лв. определя 1.79 % ръст до текущата цена, като тя остава на 5.79 % спрямо върха от 6.05 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Актив пропъртис АДСИЦ са сключени 99 сделки за 286 795 бр. книжа и 1 709 326 лв.

Усредненият спред по емисия AKTV (AKTIV/5AX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия AKTV (AKTIV/5AX) са 2 192 011 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 918 924 (41.92 %). Броят на акционерите е 87.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 50 800 броя (2.320%). Броят на акционерите намалява с 3.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 0.1960 лв. 3.44 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
AKTV (AKTIV/5AX)	22.07.2022 г.	0.980	2 148 170.78	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	08.07.2020 г.	0.490	1 074 085.39	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	16.05.2012 г.	0.005	98 640.49	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.05.2011 г.	0.006	108 504.54	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.05.2010 г.	0.020	394 561.98	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	02.07.2009 г.	0.006	118 368.59	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	07.02.2009 г.	0.000	0.00	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	18.06.2008 г.	0.035	690 483.46	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	19.06.2007 г.	0.028	552 386.77	BGN
AKTV (AKTIV/5AX)	12.07.2006 г.	0.006	30 160.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 5.19 %, а на дванадесет месечна 5.18 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +8.64 % и +7.05 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+16.68%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-4.31%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (+3.17%) и общата рентабилност на приходите (+2.37%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Актив пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (489.22), коригирания резултат (602.37), приходите от продажби (130.46), оперативния резултат (163.76) и свободния паричен поток (325.47).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.96
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	489.22
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	602.37
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	130.46
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	163.76
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	325.47

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Актив пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 8.88 %. Очакваната цена на емисия AKTV (AKTIV/5AX) е 6.21 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.4948	0.4698	5.34
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-25.9760	9.2896	0.16
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	10.2246	11.0767	-0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	5.6307	2.8936	0.47
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	64.7316	23.3633	3.12
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-0.4636	-0.5843	-0.20
Общо очаквана промяна			8.88

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 825 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 209 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 3 228 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	26 596	27 543	27 911	27 782	10.04
Нетен резултат	1 345	959	1 312	1 209	0.14
Коригиран резултат	1 128	2 246	983	1 352	0.00
Нетни продажби	4 318	3 059	4 342	3 825	0.36
Оперативен резултат	3 219	3 134	3 413	3 228	3.14
Своб. паричен поток	-21 382	-8 148	-27 364	-15 723	-0.41
Общо екстраполирана промяна					13.27

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Актив пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 13.27 %, което съответства на цена за емисия AKTV (AKTIV/5AX) от 6.46 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.5085) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4832) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4832) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.5085	2	247.1504
EuropeanUnionAllowance	0.4832	2	-238.8050
VolatilityIndex	0.3865	2	13.3202
Lumber	-0.2849	1	-11.2106
GDP	0.2599	1	54.8497

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+291.6704}}_{}{\mathrm{+247.1504}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-238.8050}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+13.3202}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-11.2106}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+54.8497}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +845.67% и стойност от 20 634 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4501, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4569) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4291) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на VolatilityIndex (0.4291) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	0.4569	2	141.6519
EuropeanUnionAllowance	0.4291	2	-138.1445
VolatilityIndex	0.3452	2	6.2541
GDP	0.2348	1	28.5115
Lumber	-0.2295	1	-4.0054

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+63.8050}}_{}{\mathrm{+141.6519}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{-138.1445}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+6.2541}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{+28.5115}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{-4.0054}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +325.68% и стойност от 3 559 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4132, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 17 076 хил.лв. с изменение от +1 168.63%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на FedFundsRate (0.5046) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на BondYieldBul (0.4992) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на HICP (0.4992) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
FedFundsRate	0.5046	2	0.8600
BondYieldBul	0.4992	2	2.5043
HICP	0.4840	2	208.6435
Beef	-0.3292	0	-27.4331
PhosphateRock	0.3269	2	-0.8965

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-287.3648}}_{}{\mathrm{+0.8600}}_{}x{\mathrm{FedFundsRate}}_{}{\mathrm{+2.5043}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+208.6435}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-27.4331}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-0.8965}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +204.88% и стойност от 5 912 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2768, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба обратна корелация с изменението на Fish (-0.2604) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на Orange (-0.2548) и слаба корелация с изменението на EuroDollar (-0.2548).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	-0.2604	1	-24.1076
Orange	-0.2548	0	-11.7775
EuroDollar	0.2423	0	15.2139
AgriculturePriceIndex	-0.2414	0	-28.4032
Groundnuts	-0.2343	0	-2.4725

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+668.4860}}_{}{\mathrm{-24.1076}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-11.7775}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+15.2139}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-28.4032}}_{}x{\mathrm{AgriculturePriceIndex}}_{}{\mathrm{-2.4725}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +1 647.15% и стойност от 74 970 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0690, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0256), с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0405), слаба обратна с изменението на EBITDA 3м. (-0.1466) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0489). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1683.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0256	1	-0.0030
Разходи за дейността 3м.	0.0405	1	0.0083
EBITDA 3м.	-0.1466	1	-0.0037
Опер. паричен поток 3м.	-0.0489	1	-0.0013

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8.9451}}_{}{\mathrm{-0.0030}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0083}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0037}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0013}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -19.72% и стойност от 10 031 хил.лв. (4.58 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +6.23% и стойност от 13 273 хил.лв. (6.06 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (325.47%), предполага несигурност в оценката на Актив пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 564	2 898	3 232	3 566	3 900
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-66	-115	-163	-212	-261
4. Капиталови разходи (CapEx)	7 481	8 195	8 909	9 623	10 337
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	18 711	20 968	23 225	25 482	27 739
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 257	2 257	2 257	2 257	2 257
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-7 143	-7 457	-7 748	-8 015	-8 259
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-8 401	-9 397	-10 392	-11 388	-12 383
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 472	-7 964	-8 439	-8 897	-9 337

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.68%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Актив пропъртис АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	25 677	26 079	26 481	26 883	27 285
3. Лихвносен дълг (D)	47 254	52 731	58 209	63 686	69 164
4. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.8135	0.8655	0.9158	0.9647	1.0121

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.73%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1617
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7300
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.2929
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9022
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6784
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9022

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9022%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6775	2.6775	2.6775	2.6775	2.6775
2. Бета с дълг (βl)%	0.8135	0.8655	0.9158	0.9647	1.0121
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7300	3.7300	3.7300	3.7300	3.7300
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9022	0.9022	0.9022	0.9022	0.9022
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.6142	6.8079	6.9957	7.1778	7.3547

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 872
2. Лихвоносен дълг (D)	63 610
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	2.9429

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	25 677	26 079	26 481	26 883	27 285
2. Лихвносен дълг (D)	47 254	52 731	58 209	63 686	69 164
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.6142	6.8079	6.9957	7.1778	7.3547
4. Цена на дълга (Rd)%	2.9429	2.9429	2.9429	2.9429	2.9429
5. Данъчна ставка (T)	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058	0.0058
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.2243	4.2104	4.1983	4.1878	4.1787
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-7 472	-7 964	-8 439	-8 897	-9 337
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-7 169	-7 334	-7 460	-7 550	-7 609
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-37 122

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -37 122 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	4.2579
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	764.6565
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	32.5580
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	4.2579

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.7000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	6.9000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6775% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	14.2515
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.5330
3. Номинален растеж на БВП %	6.4900
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8329
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.7428

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-9 337
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.7428
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.1787
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-668 153
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-544 481

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-37 122
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-544 481
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-581 603

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-581 603
2. Нетен лихвоносен дълг	62 712
3. Неоперативни активи	68 663
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-575 652
6. Брой акции	2 192 011
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-262.6135

Стойността на една акция от капитала на Актив пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -262.6135 лв., което е -4 707.25% под текущата цена на акцията от 5.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (253) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Финансов резултат	4 638	5 984	+29.02 %	+1 346
Търговски и други текущи задължения	5 879	2 338	-60.23 %	-3 541
Текущи пасиви	5 879	2 338	-60.23 %	-3 541

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	400	191	-52.25 %	-209
Разходи за възнаграждения-3м.	65	47	-27.69 %	-18
Разходи по икономически елементи-3м.	471	245	-47.98 %	-226
Печалба от дейността-3м.	0	1 346	+1 346.00 %	+1 346
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	1 346	+1 346.00 %	+1 346
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	1 346	+1 346.00 %	+1 346
Нетна печалба за периода-3м.	0	1 346	+1 346.00 %	+1 346
Общо разходи и печалба-3м.	770	1 498	+94.55 %	+728
Други нетни приходи от продажби-3м.	2	2 089	+104 349.95 %	+2 087
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	86	2 182	+2 437.21 %	+2 096
Приходи от дейността-3м.	86	2 182	+2 437.21 %	+2 096
Загуба от дейността-3м.	887	0	-100.00 %	-887
Общо приходи-3м.	86	2 182	+2 437.21 %	+2 096
Загуба преди облагане с данъци-3м.	887	0	-100.00 %	-887
Загуба след облагане с данъци-3м.	887	0	-100.00 %	-887
Нетна загуба за периода-3м.	887	0	-100.00 %	-887
Общо приходи и загуба-3м.	770	1 498	+94.55 %	+728

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	117	310	+164.96 %	+193
Плащания на доставчици-3м.	-406	-35	+91.38 %	+371
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-68	-53	+22.06 %	+15
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-371	4 105	+1 206.47 %	+4 476
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-66	-36	+45.45 %	+30
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-794	4 291	+640.43 %	+5 085
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-25 294	0	+100.00 %	+25 294
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-25 294	0	+100.00 %	+25 294
Постъпления от емитиране на ценни книжа-3м.	23 470	0	-100.00 %	-23 470
Постъпления от заеми-3м.	4 107	0	-100.00 %	-4 107
Платени заеми-3м.	-46	-4 153	-8 928.26 %	-4 107
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-668	-98	+85.33 %	+570
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	26 863	-4 251	-115.82 %	-31 114
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	775	40	-94.84 %	-735
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	775	40	-94.84 %	-735
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	858	-858	-200.00 %	-1 716