Недвижими имоти София АДСИЦ-София (NIS, NIS/RSS, NISB, RSSA)

консолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (255)

публикуван на 2025.11.25 16:35:00 в Investor.bg
- 2025.11.25 16:37:38 -

Index	255	253	245
Цена (Price)	8.60	8.60	8.30
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-573	-245	-461
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	2 176	2 288	299
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	283	280	1 002
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	5 038	5 757	4 372
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.57	2.44	18.04
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.32	0.31	0.35
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.11	0.97	1.23
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.41	n/a	n/a
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.79	15.70	24.61
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-24.30	51.20	n/a
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-542.22	400.00	n/a
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-71.76	-9.97	n/a
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 149.28	193.22	n/a
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	14.30	14.60	2.00
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-0.52	-5.32	8.53
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	43.19	39.74	6.84
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	12.07	13.09	1.88
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	2.82	2.99	0.38
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	24.38	22.30	28.30
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	77.48	76.61	79.81
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	76.52	81.59	72.03
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.19	1.19	1.23
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-11.02	1.72	-2.94
Очаквана цена (Expected price)	7.65	8.75	8.06
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	2.89	n/a	18.00
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.85	n/a	9.79

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 2 176 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 627.76 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 2.57
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 3 852 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 57.10 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 15.23 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 15.23/-29.67 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 43.19 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 14.30 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 12.07 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.32
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 2.82 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 149.28 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.41
• Средна дивидентна доходност от NIS (NIS/RSS) за 5 години: 1.19 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -573 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -24.30 %
• Оперативна 3 месечна загуба (EBITDA 3m.): -199 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -542.22 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -71.76 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -71.76/-41.49 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 65.45 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 22.52 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 77.48 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -4 420 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 1.61 %
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -63 хил.лв.
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -134.81 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -86.04 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -11.02 %

Консолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -573 хил.лв., като намалява с -24.30 %. За последните 12 месеца печалбата достига 2 176 хил.лв., което представлява 3.35 лв. на акция при изменение с 627.76 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.6 лв. е 2.57.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -542.22 % и е -199 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 57.10 % до 3 852 хил.лв. (5.93 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 16.79, а на P/EBITDA 1.45.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София формира приходи от продажби на консолидиранa тримесечна основа в размер на 283 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -71.76 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 15.23 % до 7.75 лв. (общо 5 038 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.11, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 43.19 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -41.49 % и са 856 хил.лв., а за годината са 2 859 хил.лв. с изменение от -29.67 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 222 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 250 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 547 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 521 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 374 хил.лв. 99.73 % от финансовите разходи (375 хил. лв.). Те от своя страна са 43.81 % от разходите за дейността (856 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 65.45 % и са -375 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -1 754 хил.лв., а делът им е -80.61 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-374 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-1 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 673 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-78 хил.лв.) и операциите с валути (-3 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -198 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 3 930 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 0 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Консолидираният собствен капитал на Недвижими имоти София АДСИЦ-София към края на септември 2025 г. от 17 388 хил.лв., прави 26.75 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 14.30 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 12.07 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.32.

Резервите от 844 хил.лв. формират 4.85 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 17 035 хил.лв. (97.97 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 22.52 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 41 003 хил.лв., а краткосрочните за 18 823 хил.лв., което прави общо 59 826 хил.лв. 21 774 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 24.38 %. Общо дълговете са 77.48 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 344.06 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -0.52 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.48 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 77 214 хил.лв. От тях текущите са 18.65 % (14 403 хил.лв.), а нетекущите 81.35 % (62 811 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -4 420 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 76.52 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -25.42 % от собствения капитал и -5.72 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 2.82 %, а обращаемостта им е 0.07 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 3.69 %. Стойността на фирмата (EV) e 64 663 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 549 хил.лв. (0.71 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 76.33 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -63 хил.лв. с изменение от -134.81 %. Отношението му към продажбите е -22.26 %. За година назад ОПП е 218 хил.лв. (-86.04 % спад), а ОПП/Продажби 4.33 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 1 966 хил.лв., а за 12 м. 7 280 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 453 хил.лв. и -7 392 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 450 хил.лв, а за период от 1 година 106 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 149.28 % до 862 хил.лв. Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.41.

Недвижими имоти София АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: NIS (NIS/RSS)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
NIS (NIS/RSS)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
RSSA	9 000	1000	EUR	22.03.2016 г.
NISB	22 000	1000	BGN	13.02.2024 г.
RSSA	0	1000	EUR	10.09.2024 г.

Емисия NIS (NIS/RSS) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 8.6 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +3.61 %. Капитализацията на дружеството е 5.59 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия NIS (NIS/RSS) от 8.4 лв. определя 2.38 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 8.6 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Недвижими имоти София АДСИЦ-София са сключени 19 сделки за 904 бр. книжа и 7 710 лв.

Усредненият спред по емисия NIS (NIS/RSS) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия NIS (NIS/RSS) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 345 636 (53.17 %). Броят на акционерите е 25.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия NIS (NIS/RSS) е 0.1021 лв. 1.19 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
NIS (NIS/RSS)	08.07.2021 г.	0.510	331 818.50	BGN
NIS (NIS/RSS)	10.07.2019 г.	0.244	158 340.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -3.24 %, а на дванадесет месечна 12.07 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.89 % и -1.02 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-1.95%) и цената на привлечения капитал (+0.14%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-2.63%) и общата рентабилност на приходите (+1.61%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Недвижими имоти София АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, не е висок.

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	12.74
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	58.82
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	19.52
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	23.45

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -11.02 %. Очакваната цена на емисия NIS (NIS/RSS) е 7.65 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.3112	0.3215	-2.39
Цена/Печалба 12м.(P/E)	2.4432	2.5689	-0.10
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.3392	1.4224	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.9710	1.1096	-1.77
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	15.6968	16.7869	-6.76
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	nan	0.4067	nan
Общо очаквана промяна			-11.02

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. Наличните данни не позволяват надежден регресионен анализ и екстраполация.Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Недвижими имоти София АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 2.89 %, което съответства на цена за емисия NIS (NIS/RSS) от 8.85 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на VolatilityIndex (-0.9995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Coffee (-0.9923) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на Platinum (-0.9923) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
VolatilityIndex	-0.9995	2	nan
Coffee	-0.9923	2	nan
Platinum	-0.9875	2	nan
Urea	-0.9794	0	nan
Gold	-0.9777	2	nan

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има много висока обратна корелация с изменението на RapeseedOil (-0.9971) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, много висока корелация с изменението на Oats (0.9933) и много висока обратна корелация с изменението на BaseMetalsPriceIndex (0.9933) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
RapeseedOil	-0.9971	2	nan
Oats	0.9933	0	nan
BaseMetalsPriceIndex	-0.9932	2	nan
Wheat	0.9868	0	nan
AgriculturePriceIndex	-0.9840	2	nan

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на EnergyPriceIndex (0.9807) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, много висока обратна корелация с изменението на DiammoniumPhosphate (-0.9755) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и много висока корелация с изменението на Copper (-0.9755) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EnergyPriceIndex	0.9807	1	nan
DiammoniumPhosphate	-0.9755	1	nan
Copper	0.9752	1	nan
IronOre	-0.9586	0	nan
CommodityPriceIndex	0.9532	1	nan

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има много висока корелация с изменението на EuroDollar (0.9912) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, много висока корелация с изменението на Sugar (0.9820) и много висока корелация с изменението на PalmOil (0.9820) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuroDollar	0.9912	2	nan
Sugar	0.9820	0	nan
PalmOil	0.9797	1	nan
SugarEU	0.9758	1	nan
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.9698	1	nan

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е . Общата корелация на факторите с капитализацията е nan.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	nan	1	nan
Разходи за дейността 3м.	nan	1	nan
EBITDA 3м.	nan	1	nan
Опер. паричен поток 3м.	nan	1	nan

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{nan}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{nan}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от 0.00% и стойност от 5 590 хил.лв. (8.60 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от 0.00% и стойност от 5 590 хил.лв. (8.60 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0000, показва слаба обяснителна сила на модела.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо консолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (253) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Текущи задължения по получени аванси	4 987	7 314	+46.66 %	+2 327

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	51	222	+335.29 %	+171
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	63	250	+296.83 %	+187
Разходи по икономически елементи-3м.	122	481	+294.26 %	+359
Разходи за дейността-3м.	525	856	+63.05 %	+331
Общо разходи-3м.	525	856	+63.05 %	+331
Общо разходи и печалба-3м.	525	856	+63.05 %	+331
Загуба от дейността-3м.	245	573	+133.88 %	+328
Загуба преди облагане с данъци-3м.	245	573	+133.88 %	+328
Загуба след облагане с данъци-3м.	245	573	+133.88 %	+328
Нетна загуба за периода-3м.	245	573	+133.88 %	+328
Общо приходи и загуба-3м.	525	856	+63.05 %	+331

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	253	255	%	хил.лв.
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-41	-133	-224.39 %	-92
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-86	-177	-105.81 %	-91
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	153	-63	-141.18 %	-216
Покупка на дълготрайни активи-3м.	0	-827	-827.00 %	-827
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	618	2 793	+351.94 %	+2 175
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	618	1 966	+218.12 %	+1 348
Постъпления от заеми-3м.	55	-170	-409.09 %	-225
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-196	-586	-198.98 %	-390
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-844	-1 453	-72.16 %	-609
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-73	450	+716.44 %	+523
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-73	450	+716.44 %	+523
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-73	450	+716.44 %	+523