София хотел Балкан АД (SHB, SHERA/3ZB)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.30 16:49:00 в x3news.com
- 2025.10.30 16:50:46 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	45.00	45.00	45.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-331	189	-545
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-850	-1 064	-2 961
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 083	5 371	4 396
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	19 641	18 954	15 856
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-278.68	-222.63	-80.00
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	4.15	4.13	4.09
Цена/Продажби 12м.(P/S)	12.06	12.50	14.94
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	35.21	33.81	-425.27
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	61.73	61.46	77.65
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	39.27	146.55	47.04
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-1.58	22.58	56.45
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	15.63	18.88	24.89
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-14.54	-21.36	55.89
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-1.50	-1.85	-4.89
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-0.42	0.43	2.60
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-4.33	-5.61	-18.67
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-1.48	-1.85	-5.04
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.58	-0.73	-2.01
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	14.86	14.62	14.17
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	60.92	60.76	60.66
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	27.64	28.91	38.65
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.40	0.59	-0.59
Очаквана цена (Expected price)	44.82	45.26	44.74
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-8.76	-7.58	-6.00
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	41.06	41.59	42.30
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	124.11	167.65	145.42
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	138.95	27.07	121.34
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-122.61	-117.43	-130.56
Стойност на една акция DCF	-10.18	-7.84	-13.75

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 39.27 %
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 71.29 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 181 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 5 182 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 25.90 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 15.63 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 23.87 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 14.22/8.39 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 23.92/9.00 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 1.52 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 120% и под 200% (здравословен растеж): 142.26 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 62.50 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 23.33 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 1 307.72 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -331 хил.лв.
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -850 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -1.58 %
• EV/EBITDA над 20: 61.73
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 272.51 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 458.12 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 12.06
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -4.33 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -1.50 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -1.48 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 4.15
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 39.08 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 60.92 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -15 701 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 2.16 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.31
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -14.54 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 35.21
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 326.07 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 76.00 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 248.93 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -122.61 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -331 хил.лв., като нараства с 39.27 %. За последните 12 месеца загубата достига -850 хил.лв., което представлява -0.16 лв. на акция при изменение с 71.29 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 45 лв. е -278.68.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -1.58 % и е 1 181 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 25.90 % до 5 182 хил.лв. (0.98 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 61.73, а на P/EBITDA 45.71.

София хотел Балкан АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 5 083 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са нагоре с 15.63 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 23.87 % до 3.73 лв. (общо 19 641 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 12.06, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -4.33 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.02 % от приходите от дейността (1 от 5 084 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от промяна на валутни курсове (1 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 8.39 % и са 5 415 хил.лв., а за годината са 20 635 хил.лв. с изменение от 9.00 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 2 186 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 836 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 7 700 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 3 433 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 897 хил.лв. 99.34 % от финансовите разходи (903 хил. лв.). Те от своя страна са 16.68 % от разходите за дейността (5 415 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 272.51 % и са -902 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -3 894 хил.лв., а делът им е 458.12 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-897 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-5 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-3 963 хил.лв.), финансиранията (86 хил.лв.) и операциите с валути (-17 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 571 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 3 044 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на София хотел Балкан АД към края на септември 2025 г. от 57 051 хил.лв., прави 10.84 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -1.50 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -1.48 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 4.15.

Резервите от 58 290 хил.лв. формират 102.17 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -5 514 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 39.08 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 67 232 хил.лв., а краткосрочните за 21 698 хил.лв., което прави общо 88 930 хил.лв. 68 658 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 14.86 %. Общо дълговете са 60.92 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 155.88 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -0.42 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -0.84 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 145 981 хил.лв. От тях текущите са 4.11 % (5 997 хил.лв.), а нетекущите 95.89 % (139 984 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -15 701 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 27.64 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -27.52 % от собствения капитал и -10.76 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.58 %, а обращаемостта им е 0.13 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.68 %. Стойността на фирмата (EV) e 319 876 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 2 125 хил.лв., което е 1.52 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 3 023 хил.лв. и покриват 142.26 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 2.16 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 67 хил.лв. (0.05 % от Актива), от които парите в брои са 9 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.31 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 106 хил.лв. с изменение от 62.50 %. Отношението му към продажбите е 41.43 %. За година назад ОПП е 8 558 хил.лв. (23.33 % ръст), а ОПП/Продажби 43.57 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -474 хил.лв., а за 12 м. -1 380 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 786 хил.лв. и -7 805 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -154 хил.лв, а за период от 1 година -627 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -14.54 % до 1 640 хил.лв., а за 12 месеца е 6 727 хил.лв. (1 307.72 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 35.21.

София хотел Балкан АД има емитирани акции с борсов код: SHB (SHERA/3ZB)-обикновени 5 263 896 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SHB (SHERA/3ZB)	478 536	1	BGN	01.01.2000 г.
SHB (SHERA/3ZB)	5 263 896	1	BGN	10.08.2011 г.

Емисия SHB (SHERA/3ZB) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 45 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 236.88 млн.лв.

Усредненият спред по емисия SHB (SHERA/3ZB) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SHB (SHERA/3ZB) са 5 263 896 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 34 305 (0.65 %). Броят на акционерите е 1 623.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SHB (SHERA/3ZB)	16.06.2006 г.	2.900	1 387 754.40	BGN
SHB (SHERA/3ZB)	11.07.2005 г.	1.900	909 218.40	BGN
SHB (SHERA/3ZB)	01.07.2004 г.	1.900	909 218.40	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.58 %, а на дванадесет месечна -1.48 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -0.91 % и +0.37 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-0.89%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.08%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (+0.61%) и общата рентабилност на приходите (-0.44%).

Бизнес рискът свързан с дейността на София хотел Балкан АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (326.07), коригирания резултат (76.00) и свободния паричен поток (248.93).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	3.49
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	326.07
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	76.00
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	25.29
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	31.32
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	248.93

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на София хотел Балкан АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.40 %. Очакваната цена на емисия SHB (SHERA/3ZB) е 44.82 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	4.1280	4.1520	-0.54
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-222.6272	-278.6769	-0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	75.6790	77.8171	-0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	12.4974	12.0602	0.16
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	61.4569	61.7284	-0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	33.8104	35.2126	-0.01
Общо очаквана промяна			-0.40

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 19 386 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -1 760 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 5 260 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	57 051	52 601	51 272	51 922	-8.96
Нетен резултат	-850	-1 720	-1 865	-1 760	0.01
Коригиран резултат	3 044	3 225	2 705	3 080	-0.00
Нетни продажби	19 641	19 119	19 767	19 386	0.10
Оперативен резултат	5 182	5 438	4 403	5 260	0.01
Своб. паричен поток	6 727	9 758	12 152	10 826	0.08
Общо екстраполирана промяна					-8.76

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на София хотел Балкан АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -8.76 %, което съответства на цена за емисия SHB (SHERA/3ZB) от 41.06 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на NaturalGasEurope (0.7219), значителна корелация с изменението на NaturalGasIndex (0.6332) и с изменението на CoalAustralian (0.6332).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
NaturalGasEurope	0.7219	0	0.4453
NaturalGasIndex	0.6332	0	-0.5274
CoalAustralian	0.6088	0	0.1653
EnergyPriceIndex	0.6050	0	1.4349
CommodityPriceIndex	0.5760	0	-1.6560

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-2.2614}}_{}{\mathrm{+0.4453}}_{}x{\mathrm{NaturalGasEurope}}_{}{\mathrm{-0.5274}}_{}x{\mathrm{NaturalGasIndex}}_{}{\mathrm{+0.1653}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}{\mathrm{+1.4349}}_{}x{\mathrm{EnergyPriceIndex}}_{}{\mathrm{-1.6560}}_{}x{\mathrm{CommodityPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -16.29% и стойност от 4 256 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5528, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Copper (0.5813) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на Zinc (0.5809) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5809).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.5813	2	0.7709
Zinc	0.5809	1	0.0413
Nickel	0.5540	0	0.2482
BaseMetalsPriceIndex	0.5469	2	-1.5484
Aluminum	0.5318	2	1.1279

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+0.0164}}_{}{\mathrm{+0.7709}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{+0.0413}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+0.2482}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-1.5484}}_{}x{\mathrm{BaseMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1.1279}}_{}x{\mathrm{Aluminum}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +1.40% и стойност от 5 491 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4705, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 235 хил.лв. с изменение от +273.15%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.4821), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.4820) и умерена корелация с изменението на Cotton (0.4820) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.4821	0	2.5251
CarbonEmissionsFutures	0.4820	0	-2.4238
Cotton	0.4249	2	6.7487
GrainsPriceIndex	0.4151	1	2.9461
SunflowerOil	0.4136	2	-1.0946

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+21.9770}}_{}{\mathrm{+2.5251}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-2.4238}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+6.7487}}_{}x{\mathrm{Cotton}}_{}{\mathrm{+2.9461}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-1.0946}}_{}x{\mathrm{SunflowerOil}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -170.63% и стойност от -834 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3603, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Oats (0.2466) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (-0.2373) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и с изменението на CoconutOil (-0.2373) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Oats	0.2466	2	3.5378
BeveragesPriceIndex	-0.2373	1	-4.1117
CoconutOil	-0.2322	1	-1.6524
Coffee	-0.2249	0	0.3736
Silver	-0.2224	0	-0.2095

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+185.8096}}_{}{\mathrm{+3.5378}}_{}x{\mathrm{Oats}}_{}{\mathrm{-4.1117}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-1.6524}}_{}x{\mathrm{CoconutOil}}_{}{\mathrm{+0.3736}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{-0.2095}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +49.91% и стойност от 3 157 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0751, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0481), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1790), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0155) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0267). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2248.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0481	1	1.9689
Разходи за дейността 3м.	-0.1790	1	-10.1176
EBITDA 3м.	-0.0155	1	-0.0246
Опер. паричен поток 3м.	-0.0267	1	-0.0070

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+181.3613}}_{}{\mathrm{+1.9689}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-10.1176}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0246}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0070}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +124.11% и стойност от 530 867 хил.лв. (100.85 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +138.95% и стойност от 566 012 хил.лв. (107.53 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (248.93%), предполага несигурност в оценката на София хотел Балкан АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	168	-348	-865	-1 382	-1 899
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024
3. Амортизация и обезценки (D&A)	2 193	2 340	2 487	2 634	2 782
4. Капиталови разходи (CapEx)	3 726	3 973	4 220	4 467	4 714
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-3 313	-4 250	-5 186	-6 122	-7 059
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-936	-936	-936	-936	-936
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-444	-1 015	-1 589	-2 166	-2 745
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	1 869	1 578	1 288	997	706
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	225	-265	-757	-1 251	-1 747

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.64%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Hotel/Gaming (0.6059), който съответства на икономичекaта дейнoст на София хотел Балкан АД - 5510 - Хотели и подобни места за настаняване. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.6059	0.6059	0.6059	0.6059	0.6059
2. Собствен капитал (E)	62 126	62 370	62 614	62 859	63 103
3. Лихвносен дълг (D)	79 700	79 955	80 211	80 467	80 722
4. Данъчна ставка (T)	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	1.3037	1.3032	1.3027	1.3022	1.3017

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375
2. Бета с дълг (βl)%	1.3037	1.3032	1.3027	1.3022	1.3017
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	8.4680	8.4661	8.4643	8.4624	8.4605

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	3 963
2. Лихвоносен дълг (D)	83 068
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.7708

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	62 126	62 370	62 614	62 859	63 103
2. Лихвносен дълг (D)	79 700	79 955	80 211	80 467	80 722
3. Цена на собствения капитал (Re)%	8.4680	8.4661	8.4643	8.4624	8.4605
4. Цена на дълга (Rd)%	4.7708	4.7708	4.7708	4.7708	4.7708
5. Данъчна ставка (T)	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024	0.1024
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.1159	6.1158	6.1157	6.1156	6.1155
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	225	-265	-757	-1 251	-1 747
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	212	-235	-634	-987	-1 298
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 942

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -2 942 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.3312
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-120.0523
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-2.7987
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.3312

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6375% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.6266
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.1850
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8166
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7425

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-1 747
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7425
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.1155
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-40 640
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-30 204

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-2 942
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-30 204
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-33 145

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-33 145
2. Нетен лихвоносен дълг	83 001
3. Неоперативни активи	62 579
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-53 567
6. Брой акции	5 263 896
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-10.1764

Стойността на една акция от капитала на София хотел Балкан АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -10.1764 лв., което е -122.61% под текущата цена на акцията от 45 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за придобиване и ликвидация на ДМА	12 935	6 069	-53.08 %	-6 866

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за амортизации-3м.	504	615	+22.02 %	+111
Загуба от дейността-3м.	0	331	+331.00 %	+331
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	331	+331.00 %	+331
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	331	+331.00 %	+331
Нетна загуба за периода-3м.	0	331	+331.00 %	+331

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-1 745	-2 369	-35.76 %	-624
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-1 093	-867	+20.68 %	+226
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 745	2 106	-23.28 %	-639
Покупка на дълготрайни активи-3м.	-1 356	-474	+65.04 %	+882
Възстановени (платени) предоставени заеми, в т.ч. по финансов лизинг-3м.	1 115	0	-100.00 %	-1 115
Получени лихви по предоставени заеми-3м.	-1 115	0	+100.00 %	+1 115
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	-1 356	-474	+65.04 %	+882
Постъпления от заеми-3м.	1 747	725	-58.50 %	-1 022
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-1 026	-660	+35.67 %	+366
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-1 247	-1 786	-43.22 %	-539