ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София (FPP, FPP/6F3, FPPV, FPPW, 6F3N, FPP1)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.30 15:44:00 в x3news.com
- 2025.10.30 15:46:04 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	1.49	1.58	0.95
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	972	10 071	1 096
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	19 287	19 411	3 892
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	2 496	41 915	3 058
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	52 326	52 888	10 638
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.07	6.39	19.07
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.94	1.00	0.69
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.24	2.35	6.98
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	31.52	27.83	-6.35
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.94	6.84	21.76
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-11.31	1 163.61	34.15
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-19.03	771.68	29.64
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-18.38	1 838.71	8.02
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-39.83	294.20	3.90
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	16.49	15.90	2.96
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	4.41	5.00	50.33
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	36.86	36.70	36.59
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	16.10	16.83	3.65
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	11.06	11.46	2.58
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	8.75	8.05	6.46
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	29.87	28.25	32.21
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	659.12	706.40	605.25
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	1.34	1.27	1.08
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.65	0.61	0.69
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.97	26.89	0.38
Очаквана цена (Expected price)	1.50	2.00	0.95
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	8.78	27.63	14.37
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.62	2.02	1.08
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	6.94	690.42	9.61
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	56.14	-33.21	-31.80
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-819.06	-956.46	-4 652.38
Стойност на една акция DCF	-10.71	-13.53	-43.02

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 972 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 19 287 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 395.55 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 6.07
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 1 204 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 20 573 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 272.03 %
• EV/EBITDA под 8: 6.94
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 391.88 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -18.38/-22.32 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 36.86 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 16.49 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 16.10 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.94
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 70.13 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 11.06 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.84 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 134.40 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 131.79 %
• Ръст в цената на FPP (FPP/6F3) за 360 дни над 10%: 57.67 %
• Ръст на FPP (FPP/6F3) от год. минимум повече от 10%: 72.25 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 1.34 %
• Средна дивидентна доходност от FPP (FPP/6F3) за 5 години: 0.65 %

• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -11.31 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -19.03 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -18.38 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: 419.48/432.55 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 2.24
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 293.41 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 2.46 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -15 659 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -47.32 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -2 619 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -39.83 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) над 15: 31.52
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 117.87 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 353.39 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 74.29 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 77.37 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 145.64 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -819.06 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 972 хил.лв., като намалява с -11.31 %. За последните 12 месеца печалбата достига 19 287 хил.лв., което представлява 0.25 лв. на акция при изменение с 395.55 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 1.49 лв. е 6.07.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -19.03 % и е 1 204 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 272.03 % до 20 573 хил.лв. (0.26 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 6.94, а на P/EBITDA 5.69.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 2 496 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -18.38 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 391.88 % до 0.67 лв. (общо 52 326 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 2.24, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 36.86 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -22.32 % и са 1 524 хил.лв., а за годината са 37 923 хил.лв. с изменение от 432.55 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 696 хил.лв. и балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 342 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 30 967 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 87 хил.лв. 66.41 % и другите финансови разходи, които са 41 хил.лв. 31.30 % от финансовите разходи (131 хил. лв.). Те от своя страна са 8.60 % от разходите за дейността (1 524 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -12.65 % и са -123 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 4 205 хил.лв., а делът им е 21.80 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-87 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (-41 хил.лв.) и другите нетни продажби (8 хил.лв.), а на годишна база другите финансови приходи и разходи (4 761 хил.лв.), нетните лихви (-542 хил.лв.) и операциите с валути (-22 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 1 095 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 15 082 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 4 884 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 8 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София към края на септември 2025 г. от 125 158 хил.лв., прави 1.59 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 16.49 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 16.10 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.94.

Резервите от 17 629 хил.лв. формират 14.09 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 16 409 хил.лв. (13.11 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 70.13 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 37 681 хил.лв., а краткосрочните за 15 615 хил.лв., което прави общо 53 296 хил.лв. 43 129 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 8.75 %. Общо дълговете са 29.87 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 42.58 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 4.41 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 12.60 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 178 454 хил.лв. От тях текущите са 57.67 % (102 921 хил.лв.), а нетекущите 42.33 % (75 533 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 87 306 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 659.12 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 69.76 % от собствения капитал и 48.92 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 11.06 %, а обращаемостта им е 0.30 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 12.04 %. Стойността на фирмата (EV) e 142 740 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 744 хил.лв., което е 0.84 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 2 183 хил.лв. и покриват 293.41 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 2.46 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 25 887 хил.лв. (14.51 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв., а 3 115 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 165.78 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 529 хил.лв. с изменение от 134.40 %. Отношението му към продажбите е 21.19 %. За година назад ОПП е -15 659 хил.лв. (-47.32 % спад), а ОПП/Продажби -29.93 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -1 166 хил.лв., а за 12 м. 42 868 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -867 хил.лв. и -4 663 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -1 504 хил.лв, а за период от 1 година 22 546 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -39.83 % до -2 619 хил.лв., а за 12 месеца е 3 713 хил.лв. (131.79 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 31.52.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: FPP (FPP/6F3)-обикновени 78 545 400 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FPP (FPP/6F3)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FPP (FPP/6F3)	650 000	1	BGN	13.04.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	25 350 000	1	BGN	18.07.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	50 700 000	1	BGN	28.09.2006 г.
FPP (FPP/6F3)	55 825 370	1	BGN	25.03.2008 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	2	BGN	25.07.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	27 912 685	1	BGN	22.12.2014 г.
FPP (FPP/6F3)	33 145 400	1	BGN	12.05.2016 г.
FPP (FPP/6F3)	45 645 400	1	BGN	17.08.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	49 045 400	1	BGN	08.12.2021 г.
FPP (FPP/6F3)	64 045 400	1	BGN	24.10.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	73 045 400	1	BGN	13.12.2022 г.
FPP (FPP/6F3)	78 545 400	1	BGN	12.05.2023 г.
FPPW (6F3N)	232 017 800	1	BGN	28.12.2016 г.
FPPW (6F3N)	219 517 800	1	BGN	17.08.2021 г.
FPPW (6F3N)	0	1	BGN	08.12.2021 г.
FPPV	98 090 800	1	BGN	17.08.2022 г.
FPPV	83 090 800	1	BGN	21.10.2022 г.
FPPV	74 090 800	1	BGN	08.12.2022 г.
FPPV	68 590 800	1	BGN	16.05.2023 г.
FPP1	49 045 400	1	BGN	18.07.2022 г.
FPP1	0	1	BGN	29.07.2022 г.

Емисия FPP (FPP/6F3) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -3.87 % до цена 1.49 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +57.67 %. Капитализацията на дружеството е 117.03 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FPP (FPP/6F3) от 0.865 лв. определя 72.25 % ръст до текущата цена, като тя остава на 8.02 % спрямо върха от 1.62 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София са сключени 199 сделки за 720 981 бр. книжа и 720 898 лв.

Усредненият спред по емисия FPP (FPP/6F3) за година назад тестван с 10 хил.лв. е 133.96 %, с 15 хил.лв. показва липса на ликвидност, а с 20 хил.лв. показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FPP (FPP/6F3) са 78 545 400 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 12 370 085 (15.75 %). Броят на акционерите е 229.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 4.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 3 646 319 броя (4.640%). Броят на акционерите намалява с 9.

Последно изплатените дивиденти са за 1 570 908 лв., което е 8.14 % от текущата 12 месечна печалба и са 1.34 % спрямо капитализацията (FPP (FPP/6F3) - 0.020 лв. 1.34 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия FPP (FPP/6F3) е 0.0096 лв. 0.65 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FPP (FPP/6F3)	25.06.2025 г.	0.020	1 570 908.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	26.06.2024 г.	0.010	801 163.08	BGN
FPP (FPP/6F3)	16.06.2023 г.	0.013	997 526.58	BGN
FPP (FPP/6F3)	05.10.2022 г.	0.008	411 981.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	29.09.2020 г.	0.011	357 970.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.07.2018 г.	0.003	112 694.36	BGN
FPP (FPP/6F3)	27.05.2013 г.	0.032	1 786 411.84	BGN
FPP (FPP/6F3)	11.06.2012 г.	0.036	2 009 713.32	BGN
FPP (FPP/6F3)	09.05.2011 г.	0.002	111 650.74	BGN
FPP (FPP/6F3)	01.04.2010 г.	0.018	976 943.97	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2009 г.	0.130	7 257 298.10	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.06.2008 г.	0.000	0.00	BGN
FPP (FPP/6F3)	04.04.2008 г.	0.143	7 999 775.52	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.78 %, а на дванадесет месечна 16.10 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -7.62 % и -0.73 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат обращаемостта на краткотрайните активи (-5.18%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-4.82%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-1.10%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.42%).

Бизнес рискът свързан с дейността на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (117.87), коригирания резултат (353.39), приходите от продажби (74.29), оперативния резултат (77.37) и свободния паричен поток (145.64).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	8.72
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	117.87
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	353.39
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	74.29
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	77.37
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	145.64

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.97 %. Очакваната цена на емисия FPP (FPP/6F3) е 1.50 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.9424	0.9351	0.72
Цена/Печалба 12м.(P/E)	6.0292	6.0680	-0.01
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-5.2573	7.7598	0.46
Цена/Продажби 12м.(P/S)	2.2128	2.2366	-0.05
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.4965	6.9382	-0.13
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	26.2464	31.5197	-0.03
Общо очаквана промяна			0.97

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 30 613 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 21 599 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 23 442 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	125 158	136 987	140 306	138 627	10.73
Нетен резултат	19 287	23 420	18 525	21 599	0.12
Коригиран резултат	15 082	2 209	14 460	6 767	0.36
Нетни продажби	52 326	27 093	47 242	30 613	-1.91
Оперативен резултат	20 573	25 150	20 065	23 442	0.14
Своб. паричен поток	3 713	-15 327	-5 363	-13 440	-0.66
Общо екстраполирана промяна					8.78

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 8.78 %, което съответства на цена за емисия FPP (FPP/6F3) от 1.62 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.2948), слаба корелация с изменението на Lead (0.2902) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Nickel (0.2902) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuroDollar	0.2948	0	12.1090
Lead	0.2902	1	1.2566
Nickel	0.2690	2	1.9250
Sugar	-0.2625	2	-2.5128
DollarIndex	-0.2596	0	6.1867

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+74.2548}}_{}{\mathrm{+12.1090}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.2566}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+1.9250}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-2.5128}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+6.1867}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +124.40% и стойност от 5 601 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1831, показва слаба обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Zinc (0.5036) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4917) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4917) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Zinc	0.5036	2	26.6816
Nickel	0.4917	1	2.7048
BananaEurope	-0.4221	2	-107.1834
Fish	0.3963	0	61.6403
Lead	0.3537	0	13.8186

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+90.8742}}_{}{\mathrm{+26.6816}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+2.7048}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-107.1834}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+61.6403}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+13.8186}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -594.15% и стойност от -7 531 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3268, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 13 132 хил.лв. с изменение от +1 251.02%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Nickel (0.4438), умерена корелация с изменението на Zinc (0.4215) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на BananaEurope (0.4215) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Nickel	0.4438	0	14.0367
Zinc	0.4215	2	-1.1596
BananaEurope	-0.3772	2	-48.5762
Corn	0.3684	1	10.8964
GDP	0.3563	1	147.2377

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+81.3075}}_{}{\mathrm{+14.0367}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{-1.1596}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{-48.5762}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+10.8964}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+147.2377}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +373.90% и стойност от 5 706 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3122, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8442) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8440) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на PhosphateRock (0.8440).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8442	2	13.9449
CarbonEmissionsFutures	0.8440	2	-13.5977
PhosphateRock	0.6911	0	0.1812
Rice	0.4537	2	2.4840
SugarEU	-0.3800	1	-24.2320

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+17.9791}}_{}{\mathrm{+13.9449}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-13.5977}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+0.1812}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{+2.4840}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-24.2320}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -77.69% и стойност от 118 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7035, показва висока обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е умерена с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.3529), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1976), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3670) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0439). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.4214.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.3529	1	0.1044
Разходи за дейността 3м.	0.1976	1	-0.0505
EBITDA 3м.	0.3670	1	0.0124
Опер. паричен поток 3м.	-0.0439	1	-0.0026

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8.3208}}_{}{\mathrm{+0.1044}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0505}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0124}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0026}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +6.94% и стойност от 125 155 хил.лв. (1.59 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +56.14% и стойност от 182 729 хил.лв. (2.33 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1236, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (145.64%), предполага несигурност в оценката на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	10 677	12 050	13 423	14 795	16 168
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 003	1 082	1 162	1 242	1 322
4. Капиталови разходи (CapEx)	17 892	19 641	21 391	23 140	24 890
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	47 576	49 977	52 379	54 780	57 181
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	2 401	2 401	2 401	2 401	2 401
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-8 613	-8 910	-9 207	-9 504	-9 801
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-18 178	-19 810	-21 442	-23 074	-24 706
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-12 716	-13 586	-14 455	-15 325	-16 194

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.64%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	117 830	125 793	133 757	141 721	149 685
3. Лихвносен дълг (D)	42 459	45 116	47 772	50 429	53 085
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.3911	0.3906	0.3902	0.3898	0.3895

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375
2. Бета с дълг (βl)%	0.3911	0.3906	0.3902	0.3898	0.3895
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.0276	5.0258	5.0241	5.0227	5.0214

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	542
2. Лихвоносен дълг (D)	51 594
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	1.0505

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	117 830	125 793	133 757	141 721	149 685
2. Лихвносен дълг (D)	42 459	45 116	47 772	50 429	53 085
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.0276	5.0258	5.0241	5.0227	5.0214
4. Цена на дълга (Rd)%	1.0505	1.0505	1.0505	1.0505	1.0505
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	3.9741	3.9764	3.9784	3.9802	3.9818
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-12 716	-13 586	-14 455	-15 325	-16 194
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-12 230	-12 566	-12 859	-13 110	-13 322
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-64 087

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -64 087 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	12.7430
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	81.2749
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	10.3569
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	91.8551
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	11.7051

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6375% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	10.7323
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.4507
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8166
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.2925

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-16 194
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.2925
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	3.9818
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-980 613
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-806 696

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-64 087
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-806 696
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-870 783

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-870 783
2. Нетен лихвоносен дълг	28 822
3. Неоперативни активи	58 074
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-841 531
6. Брой акции	78 545 400
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-10.7139

Стойността на една акция от капитала на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -10.7139 лв., което е -819.06% под текущата цена на акцията от 1.49 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	1 934	696	-64.01 %	-1 238
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	29 204	342	-98.83 %	-28 862
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	318	170	-46.54 %	-148
Разходи по икономически елементи-3м.	31 663	1 393	-95.60 %	-30 270
Финансови разходи-3м.	181	131	-27.62 %	-50
Разходи за дейността-3м.	31 844	1 524	-95.21 %	-30 320
Печалба от дейността-3м.	10 071	972	-90.35 %	-9 099
Общо разходи-3м.	31 844	1 524	-95.21 %	-30 320
Печалба преди облагане с данъци-3м.	10 071	972	-90.35 %	-9 099
Печалба след облагане с данъци-3м.	10 071	972	-90.35 %	-9 099
Нетна печалба за периода-3м.	10 071	972	-90.35 %	-9 099
Общо разходи и печалба-3м.	41 915	2 496	-94.05 %	-39 419
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	2 655	524	-80.26 %	-2 131
Други нетни приходи от продажби-3м.	37 556	8	-99.98 %	-37 548
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	41 915	2 496	-94.05 %	-39 419
Приходи от дейността-3м.	41 915	2 496	-94.05 %	-39 419
Общо приходи-3м.	41 915	2 496	-94.05 %	-39 419
Общо приходи и загуба-3м.	41 915	2 496	-94.05 %	-39 419

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	2 919	8 764	+200.24 %	+5 845
Плащания на доставчици-3м.	-6 513	-7 913	-21.50 %	-1 400
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-7 189	-243	+96.62 %	+6 946
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-10 828	529	+104.89 %	+11 357
Покупка на дълготрайни активи-3м.	18	-1 166	-6 577.78 %	-1 184
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	45 051	0	-100.00 %	-45 051
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	45 069	-1 166	-102.59 %	-46 235
Постъпления от заеми-3м.	3 868	1 467	-62.07 %	-2 401
Платени заеми-3м.	-13 234	-423	+96.80 %	+12 811
Изплатени дивиденти-3м.	0	-1 535	-1 535.00 %	-1 535
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-9 764	-867	+91.12 %	+8 897
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	24 477	-1 504	-106.14 %	-25 981
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	24 477	-1 504	-106.14 %	-25 981
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	22 521	-1 504	-106.68 %	-24 025
Блокирани парични средства-3м.	1 956	0	-100.00 %	-1 956