Софарма имоти АДСИЦ-София (SFI, SFI/6S6, 6S6C, 6S64, 6S65, 6S66)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.30 15:31:00 в x3news.com
- 2025.10.30 15:33:39 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	8.95	8.00	9.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	2 465	4 665	2 322
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	17 939	17 796	12 741
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	3 588	5 725	3 381
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	22 263	22 056	17 304
Цена/Печалба 12м.(P/E)	10.95	9.87	15.51
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.96	1.71	2.07
Цена/Продажби 12м.(P/S)	8.82	7.96	11.42
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.58	7.88	24.09
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	10.93	9.72	15.25
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	6.16	108.17	19.44
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	6.06	107.98	17.18
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	6.12	72.60	12.44
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	36.66	133.35	41.50
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	5.47	10.41	10.74
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	179.62	60.24	-52.98
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	80.58	80.69	73.63
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	18.08	18.17	13.86
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	16.46	16.71	13.01
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	5.47	8.32	0.97
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	6.73	9.40	2.65
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	95.20	118.30	417.67
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	6.48	4.62	1.78
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	2.76	2.56	2.07
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-1.57	5.36	2.54
Очаквана цена (Expected price)	8.81	8.43	9.23
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	0.75	2.60	2.73
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	9.02	8.21	9.25
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	15.32	13.98	14.42
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	30.20	31.19	30.51
Отклонение DCF оценка/Капитализация	224.67	223.71	222.44
Стойност на една акция DCF	29.06	25.90	29.02

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 2 465 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 6.16 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 17 939 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 40.80 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 2 467 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 6.06 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 17 948 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 40.55 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 6.12 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 28.66 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 29.39/-2.36 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 80.58 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 5.47 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 18.08 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 93.27 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 16.46 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 39.39 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 36.51 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 36.66 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 179.37 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 8.58
• Ръст на SFI (SFI/6S6) от год. минимум повече от 10%: 28.78 %
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 6.48 %
• Средна дивидентна доходност от SFI (SFI/6S6) за 5 години: 2.76 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +224.67 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 6.47/7.14 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 8.82
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 1.96
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 179.62 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -283 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 77.78 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.01 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -1 033 хил.лв.
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 290.85 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 2 465 хил.лв., като нараства с 6.16 %. За последните 12 месеца печалбата достига 17 939 хил.лв., което представлява 0.82 лв. на акция при изменение с 40.80 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 8.95 лв. е 10.95.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 6.06 % и е 2 467 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 40.55 % до 17 948 хил.лв. (0.82 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 10.93, а на P/EBITDA 10.95.

Софарма имоти АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 3 588 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са нагоре с 6.12 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 28.66 % до 1.01 лв. (общо 22 263 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 8.82, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 80.58 %.

През тримесечието финансовите приходи са 0.47 % от приходите от дейността (17 от 3 605 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (17 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 7.14 % и са 1 140 хил.лв., а за годината са 4 470 хил.лв. с изменение от -2.36 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 1 085 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 4 134 хил.лв.

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 0.69 % и са 17 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 146 хил.лв., а делът им е 0.81 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (17 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (146 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 2 448 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 17 793 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Софарма имоти АДСИЦ-София към края на септември 2025 г. от 100 425 хил.лв., прави 4.57 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 5.47 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 18.08 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.96.

Резервите от 30 007 хил.лв. формират 29.88 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 38 825 хил.лв. (38.66 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 93.27 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 1 354 хил.лв., а краткосрочните за 5 891 хил.лв., което прави общо 7 245 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 5.47 %. Общо дълговете са 6.73 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 7.21 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 179.62 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 10.08 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 107 670 хил.лв. От тях текущите са 5.21 % (5 608 хил.лв.), а нетекущите 94.79 % (102 062 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -283 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 95.20 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -0.28 % от собствения капитал и -0.26 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 16.46 %, а обращаемостта им е 0.20 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 17.81 %. Стойността на фирмата (EV) e 196 220 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 9 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 7 хил.лв. и покриват 77.78 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.01 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 5 158 хил.лв. (4.79 % от Актива), от които парите в брои са 8 хил.лв., а 4 309 хил.лв. са блокирани. Незабавната ликвидност е 87.56 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 601 хил.лв. с изменение от 39.39 %. Отношението му към продажбите е 72.49 %. За година назад ОПП е 9 662 хил.лв. (36.51 % ръст), а ОПП/Продажби 43.40 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 26 хил.лв., а за 12 м. 120 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -8 121 хил.лв. и -8 121 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -5 494 хил.лв, а за период от 1 година 1 661 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 36.66 % до -1 033 хил.лв., а за 12 месеца е 22 908 хил.лв. (179.37 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 8.58.

Софарма имоти АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: SFI (SFI/6S6)-обикновени 21 951 320 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
SFI (SFI/6S6)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
SFI (SFI/6S6)	5 850 000	1	BGN	09.08.2006 г.
SFI (SFI/6S6)	11 700 000	1	BGN	25.03.2007 г.
SFI (SFI/6S6)	12 869 903	1	BGN	25.12.2011 г.
SFI (SFI/6S6)	13 255 904	1	BGN	25.12.2012 г.
SFI (SFI/6S6)	15 710 686	1	BGN	25.09.2013 г.
SFI (SFI/6S6)	16 938 725	1	BGN	25.12.2014 г.
SFI (SFI/6S6)	18 087 245	1	BGN	25.09.2015 г.
SFI (SFI/6S6)	19 256 929	1	BGN	25.09.2016 г.
SFI (SFI/6S6)	20 103 965	1	BGN	16.11.2017 г.
SFI (SFI/6S6)	20 953 944	1	BGN	30.10.2018 г.
SFI (SFI/6S6)	21 415 928	1	BGN	05.10.2019 г.
SFI (SFI/6S6)	21 951 320	1	BGN	31.10.2020 г.
6S6C	19 256 929	1	BGN	15.09.2017 г.
6S6C	0	1	BGN	06.10.2017 г.
6S64	20 103 965	1	BGN	01.08.2018 г.
6S64	0	1	BGN	23.08.2018 г.
6S65	20 953 944	1	BGN	04.08.2019 г.
6S65	0	1	BGN	28.08.2019 г.
6S66	21 415 928	1	BGN	14.08.2020 г.
6S66	0	1	BGN	09.09.2020 г.

Емисия SFI (SFI/6S6) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 6.55 % до цена 8.95 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -0.56 %. Капитализацията на дружеството е 196.46 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия SFI (SFI/6S6) от 6.95 лв. определя 28.78 % ръст до текущата цена, като тя остава на 8.21 % спрямо върха от 9.75 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Софарма имоти АДСИЦ-София са сключени 578 сделки за 76 162 бр. книжа и 580 844 лв.

Усредненият спред по емисия SFI (SFI/6S6) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия SFI (SFI/6S6) са 21 951 320 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 1 977 315 (9.01 %). Броят на акционерите е 278.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 720 броя (0.010%). Броят на акционерите расте с 4.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 320 броя (0.000%). Броят на акционерите расте с 15.

Последно изплатените дивиденти са за 12 731 766 лв., което е 70.97 % от текущата 12 месечна печалба и са 6.48 % спрямо капитализацията (SFI (SFI/6S6) - 0.580 лв. 6.48 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия SFI (SFI/6S6) е 0.2470 лв. 2.76 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
SFI (SFI/6S6)	07.10.2025 г.	0.210	4 609 777.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	17.06.2025 г.	0.370	8 121 988.40	BGN
SFI (SFI/6S6)	02.07.2024 г.	0.160	3 512 211.20	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2023 г.	0.165	3 621 967.80	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2022 г.	0.166	3 643 919.12	BGN
SFI (SFI/6S6)	06.07.2021 г.	0.164	3 600 016.48	BGN
SFI (SFI/6S6)	26.06.2020 г.	0.284	6 082 123.55	BGN
SFI (SFI/6S6)	21.06.2019 г.	0.268	5 615 656.99	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2018 г.	0.272	5 472 299.27	BGN
SFI (SFI/6S6)	15.06.2017 г.	0.286	5 513 258.77	BGN
SFI (SFI/6S6)	28.06.2016 г.	0.297	5 373 720.49	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.06.2015 г.	0.270	4 570 068.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.06.2014 г.	0.223	3 501 911.91	BGN
SFI (SFI/6S6)	03.07.2013 г.	0.430	5 697 387.54	BGN
SFI (SFI/6S6)	10.07.2012 г.	0.060	766 917.52	BGN
SFI (SFI/6S6)	08.07.2011 г.	0.183	2 144 610.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	22.06.2010 г.	0.186	2 179 710.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	05.06.2009 г.	0.140	1 638 000.00	BGN
SFI (SFI/6S6)	09.07.2008 г.	0.062	719 550.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.43 %, а на дванадесет месечна 18.08 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -2.22 % и -0.09 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат поглъщаемостта на дълготрайните активи (-1.49%) и общата рентабилност на приходите (-0.59%), а на дванадесет месечна база поглъщаемостта на дълготрайните активи (-0.19%) и коефициента на задлъжнялост (+0.18%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Софарма имоти АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на свободния паричен поток (290.85).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	2.91
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	18.97
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	33.22
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	10.93
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	12.63
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	290.85

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Софарма имоти АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -1.57 %. Очакваната цена на емисия SFI (SFI/6S6) е 8.81 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.9154	1.9563	-1.83
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.0398	10.9518	0.02
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	12.6531	11.0417	0.20
Цена/Продажби 12м.(P/S)	8.9075	8.8247	0.05
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	10.8890	10.9327	-0.01
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.8156	8.5762	0.01
Общо очаквана промяна			-1.57

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 23 164 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 18 160 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 18 825 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	100 425	103 330	102 567	102 793	0.19
Нетен резултат	17 939	17 839	20 274	18 160	0.05
Коригиран резултат	17 793	16 098	18 282	16 386	0.08
Нетни продажби	22 263	21 764	24 212	23 164	0.26
Оперативен резултат	17 948	17 464	19 886	18 825	0.16
Своб. паричен поток	22 908	19 672	24 594	24 404	0.02
Общо екстраполирана промяна					0.75

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Софарма имоти АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 0.75 %, което съответства на цена за емисия SFI (SFI/6S6) от 9.02 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7183) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, значителна корелация с изменението на Nickel (0.5446) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Fish (0.5446) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7183	1	72.8270
Nickel	0.5446	2	9.8528
Fish	0.5092	1	53.1792
IronOre	0.4402	0	14.3730
Oils&MealsPriceIndex	0.3315	0	-30.4186

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-245.1403}}_{}{\mathrm{+72.8270}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+9.8528}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+53.1792}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+14.3730}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{-30.4186}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -1 214.29% и стойност от -40 170 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5603, показва добра обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на Groundnuts (0.5874), умерена корелация с изменението на GroundnutOil (0.4387) и умерена корелация с изменението на Fish (0.4387) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	0.5874	0	2.9708
GroundnutOil	0.4387	0	-0.5878
Fish	0.4233	1	2.6723
Silver	0.4046	2	1.9032
Corn	0.3346	2	-0.1105

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5.0503}}_{}{\mathrm{+2.9708}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-0.5878}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{+2.6723}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+1.9032}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}{\mathrm{-0.1105}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -66.79% и стойност от 379 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3575, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -40 549 хил.лв. с изменение от -1 744.99%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има значителна корелация с изменението на Lead (0.6354) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена корелация с изменението на Nickel (0.4057) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на IronOre (0.4057).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.6354	1	186.3991
Nickel	0.4057	2	-1.9091
IronOre	0.4033	0	38.6493
Fish	0.3997	1	109.4229
Oils&MealsPriceIndex	0.2747	0	-81.1530

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-613.5962}}_{}{\mathrm{+186.3991}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-1.9091}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+38.6493}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+109.4229}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-81.1530}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -2 363.83% и стойност от -55 849 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4010, показва умерена обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има висока обратна корелация с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.8078) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.8075) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и висока обратна корелация с изменението на PhosphateRock (-0.8075).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
CarbonEmissionsFutures	-0.8078	2	-8.0792
EuropeanUnionAllowance	-0.8075	2	8.0507
PhosphateRock	-0.7101	0	-0.2207
Rice	-0.5420	2	-0.4655
SugarEU	0.4812	1	-1.1773

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+26.6042}}_{}{\mathrm{-8.0792}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+8.0507}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-0.2207}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-0.4655}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-1.1773}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +51.91% и стойност от 3 951 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6736, показва добра обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1390), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.2010), с изменението на EBITDA 3м. (-0.2049) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.2045). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.3544.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1390	1	-0.0147
Разходи за дейността 3м.	-0.2010	1	-0.0271
EBITDA 3м.	-0.2049	1	0.0024
Опер. паричен поток 3м.	0.2045	1	0.0415

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+13.9609}}_{}{\mathrm{-0.0147}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0271}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0024}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0415}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +15.32% и стойност от 226 564 хил.лв. (10.32 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +30.20% и стойност от 255 804 хил.лв. (11.65 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0583, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (290.85%), предполага несигурност в оценката на Софарма имоти АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	14 356	15 245	16 134	17 023	17 912
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-18	-30	-42	-54	-67
4. Капиталови разходи (CapEx)	-60	-87	-115	-142	-169
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-4 426	-3 723	-3 020	-2 318	-1 615
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	703	703	703	703	703
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	12 585	13 833	15 129	16 473	17 865
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	17 811	19 799	21 787	23 776	25 764
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	15 254	16 880	18 530	20 203	21 899

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.64%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Софарма имоти АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	105 433	111 619	117 805	123 991	130 176
3. Лихвносен дълг (D)	-6 536	-10 497	-14 459	-18 420	-22 382
4. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.2737	0.2666	0.2602	0.2545	0.2493

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375
2. Бета с дълг (βl)%	0.2737	0.2666	0.2602	0.2545	0.2493
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	4.5850	4.5581	4.5341	4.5124	4.4928

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	0
2. Лихвоносен дълг (D)	4 914
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	0.0000

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	105 433	111 619	117 805	123 991	130 176
2. Лихвносен дълг (D)	-6 536	-10 497	-14 459	-18 420	-22 382
3. Цена на собствения капитал (Re)%	4.5850	4.5581	4.5341	4.5124	4.4928
4. Цена на дълга (Rd)%	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Данъчна ставка (T)	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262	0.2262
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.8880	5.0313	5.1684	5.2998	5.4257
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	15 254	16 880	18 530	20 203	21 899
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	14 543	15 302	15 930	16 432	16 815
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	79 022

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 79 022 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	18.7720
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-27.6994
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-5.1997
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	29.0275
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.4490

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6375% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-0.4612
2. Устойчив темп на растеж % II подход	1.5106
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8166
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.7146

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	21 899
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.7146
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.4257
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	600 211
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	460 863

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	79 022
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	460 863
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	539 885

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	539 885
2. Нетен лихвоносен дълг	4 065
3. Неоперативни активи	102 039
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	637 859
6. Брой акции	21 951 320
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	29.0579

Стойността на една акция от капитала на Софарма имоти АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 29.0579 лв., което е +224.67% над текущата цена на акцията от 8.95 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Блокирани парични средства	7 720	4 309	-44.18 %	-3 411
Парични средства и парични еквиваленти	10 652	5 158	-51.58 %	-5 494
Текущи активи	11 137	5 608	-49.65 %	-5 529
Текуща печалба	7 177	9 642	+34.35 %	+2 465
Текущи задължения, в т ч	8 089	4 914	-39.25 %	-3 175
Текущи задължения към свързани предприятия	7 290	4 137	-43.25 %	-3 153
Търговски и други текущи задължения	9 414	5 891	-37.42 %	-3 523
Текущи пасиви	9 414	5 891	-37.42 %	-3 523

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Печалба от дейността-3м.	4 665	2 465	-47.16 %	-2 200
Печалба преди облагане с данъци-3м.	4 665	2 465	-47.16 %	-2 200
Печалба след облагане с данъци-3м.	4 665	2 465	-47.16 %	-2 200
Нетна печалба за периода-3м.	4 665	2 465	-47.16 %	-2 200
Общо разходи и печалба-3м.	5 777	3 605	-37.60 %	-2 172
Други нетни приходи от продажби-3м.	2 135	0	-100.00 %	-2 135
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 725	3 588	-37.33 %	-2 137
Приходи от дейността-3м.	5 777	3 605	-37.60 %	-2 172
Общо приходи-3м.	5 777	3 605	-37.60 %	-2 172
Общо приходи и загуба-3м.	5 777	3 605	-37.60 %	-2 172

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-1 062	-632	+40.49 %	+430
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	2 154	2 601	+20.75 %	+447
Изплатени дивиденти-3м.	0	-8 121	-8 121.00 %	-8 121
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	0	-8 121	-8 121.00 %	-8 121
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	2 193	-5 494	-350.52 %	-7 687
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	2 193	-5 494	-350.52 %	-7 687