Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София (ICPD, ICPD/4IC, 4ICA, BICPD, 4IC1)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.30 15:31:00 в x3news.com
- 2025.10.30 15:32:55 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	0.69	0.69	0.70
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-110	-936	-49
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 230	1 291	663
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	160	157	0
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 146	986	44
Цена/Печалба 12м.(P/E)	15.58	14.73	29.32
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.62	0.61	0.65
Цена/Продажби 12м.(P/S)	16.72	19.29	441.74
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.38	8.88	2.60
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	16.44	13.61	21.78
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-124.49	-928.57	73.08
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	581.63	-926.37	87.37
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 440.00	-304.02	-101.07
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	4.79	4.99	2.82
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	0.56	0.45	-3.86
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	107.33	130.93	1 506.82
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	3.88	4.12	2.22
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	2.44	2.58	1.36
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	13.85	13.80	14.49
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	37.72	37.62	38.69
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	42.43	40.86	44.68
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.53	-0.35	0.53
Очаквана цена (Expected price)	0.69	0.68	0.70
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	57.99	51.60	69.11
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	1.09	1.04	1.18
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	141.89	517.93	454.01
Отклонение DCF оценка/Капитализация	1 468.25	2 650.57	3 320.73
Стойност на една акция DCF	10.82	18.84	23.95

• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 230 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 85.52 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 236 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 581.63 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 191 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 34.17 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 2 504.55 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: -35.79/-51.16 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 107.33 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 4.79 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.62
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 2.44 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 70.00 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 440.00 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 8.38
• Ръст на ICPD (ICPD/4IC) от год. минимум повече от 10%: 15.00 %
• Екстраполиран ръст в капитализацията над 10%: 57.99 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +1 468.25 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -110 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -124.49 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 15.58
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 136.83 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 16.72
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -3 987 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.01
• Отрицателен 3м. нетен оперативен ПП (Operating Cash Flow 3m.): -3 хил.лв.
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -1 471 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -221.67 %
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -69.47 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 51.79 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 346.59 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 109.09 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 94.77 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 163.64 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 337.21 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -110 хил.лв., като намалява с -124.49 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 230 хил.лв., което представлява 0.04 лв. на акция при изменение с 85.52 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.69 лв. е 15.58.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 581.63 % и е 236 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 34.17 % до 2 191 хил.лв. (0.08 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 16.44, а на P/EBITDA 8.74.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 160 хил.лв. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 2 504.55 % до 0.04 лв. (общо 1 146 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 16.72, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 107.33 %.

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 451.02 % и са 270 хил.лв., а за годината са 2 557 хил.лв. с изменение от -51.16 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 211 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 1 104 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 280 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 346 хил.лв. 8 650.00 %, отрицателните разлики от операции с финансови активи, които са 2 хил.лв. 50.00 %, отрицателните разлики от промяна на валутни курсове, които са 4 хил.лв. 100.00 % и другите финансови разходи, които са -348 хил.лв. 8 700.00 % от финансовите разходи (4 хил. лв.). Те от своя страна са 1.48 % от разходите за дейността (270 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -5.45 % и са 6 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 1 683 хил.лв., а делът им е 136.83 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите финансови приходи и разходи (348 хил.лв.), нетните лихви (-346 хил.лв.) и другите нетни продажби (10 хил.лв.), а на годишна база операциите с финансови активи (2 636 хил.лв.), нетните лихви (-961 хил.лв.) и другите нетни продажби (10 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -116 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на -453 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена необичайна продажба на активи (дълготрайни, материали и др.) в резултат на която е отчетен приход в размер на 10 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София към края на септември 2025 г. от 31 145 хил.лв., прави 1.12 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 4.79 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 3.88 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.62.

Резервите от 17 245 хил.лв. формират 55.37 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -12 758 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 62.28 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 11 938 хил.лв., а краткосрочните за 6 925 хил.лв., което прави общо 18 863 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 13.85 %. Общо дълговете са 37.72 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 60.57 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 0.56 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 3.15 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 50 008 хил.лв. От тях текущите са 5.88 % (2 938 хил.лв.), а нетекущите 94.12 % (47 070 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -3 987 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 42.43 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -12.80 % от собствения капитал и -7.97 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 2.44 %, а обращаемостта им е 0.02 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 2.82 %. Стойността на фирмата (EV) e 36 011 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 хил.лв. (0.00 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.01 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е -3 хил.лв. с изменение от 70.00 %. Отношението му към продажбите е -1.88 %. За година назад ОПП е -1 471 хил.лв. (-221.67 % спад), а ОПП/Продажби -128.36 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. 0 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 3 хил.лв. и 1 469 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 0 хил.лв, а за период от 1 година -2 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 440.00 % до 134 хил.лв., а за 12 месеца е 2 286 хил.лв. (-69.47 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 8.38.

Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: ICPD (ICPD/4IC)-обикновени 27 766 476 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ICPD (ICPD/4IC)	2 500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ICPD (ICPD/4IC)	3 250 000	1	BGN	28.01.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	4 823 627	1	BGN	25.09.2006 г.
ICPD (ICPD/4IC)	6 011 476	1	BGN	25.09.2010 г.
ICPD (ICPD/4IC)	27 766 476	1	BGN	23.10.2020 г.
4ICA (BICPD)	5 000	500	EUR	01.01.2000 г.
4ICA (BICPD)	0	500	EUR	27.10.2017 г.
4IC1	6 011 476	1	BGN	25.08.2020 г.
4IC1	0	1	BGN	17.09.2020 г.

Емисия ICPD (ICPD/4IC) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.73 % до цена 0.69 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е -1.43 %. Капитализацията на дружеството е 19.16 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия ICPD (ICPD/4IC) от 0.6 лв. определя 15.00 % ръст до текущата цена, като тя остава на 1.43 % спрямо върха от 0.7 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София са сключени 28 сделки за 423 200 бр. книжа и 274 959 лв.

Усредненият спред по емисия ICPD (ICPD/4IC) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ICPD (ICPD/4IC) са 27 766 476 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 13 044 803 (46.98 %). Броят на акционерите е 166.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 7 900 броя (0.030%). Броят на акционерите намалява с 2.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ICPD (ICPD/4IC)	12.05.2010 г.	0.017	81 519.30	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	30.06.2009 г.	1.156	5 577 077.54	BGN
ICPD (ICPD/4IC)	09.07.2008 г.	1.500	7 235 440.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.35 %, а на дванадесет месечна 3.88 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +2.60 % и -0.24 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+3.74%) и цената на привлечения капитал (-1.09%), а на дванадесет месечна база цената на привлечения капитал (-1.09%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+0.86%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (51.79), нетния резултат (346.59), коригирания резултат (109.09), приходите от продажби (94.77), оперативния резултат (163.64) и свободния паричен поток (337.21).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	51.79
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	346.59
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	109.09
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	94.77
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	163.64
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	337.21

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.53 %. Очакваната цена на емисия ICPD (ICPD/4IC) е 0.69 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.6130	0.6152	-0.33
Цена/Печалба 12м.(P/E)	14.8403	15.5763	-0.03
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-49.6344	-42.2933	0.11
Цена/Продажби 12м.(P/S)	19.4309	16.7180	0.31
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	13.6788	16.4358	-0.67
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.9444	8.3810	0.07
Общо очаквана промяна			-0.53

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 974 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 370 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 859 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	31 145	42 765	49 724	45 999	44.81
Нетен резултат	1 230	1 736	1 237	1 370	0.03
Коригиран резултат	-453	-2 597	-2 871	-2 798	4.10
Нетни продажби	1 146	2 125	530	974	-0.02
Оперативен резултат	2 191	2 025	3 399	2 859	0.34
Своб. паричен поток	2 286	8 894	21 350	19 591	8.72
Общо екстраполирана промяна					57.99

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 57.99 %, което съответства на цена за емисия ICPD (ICPD/4IC) от 1.09 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.8760), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.8729) и висока корелация с изменението на Lead (0.8729) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.8760	0	1 502.7392
CarbonEmissionsFutures	0.8729	0	-1 354.2603
Lead	0.7969	2	617.0097
Fish	0.5789	2	197.5276
TripleSuperphosphate	0.5782	0	-181.2628

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-3 690.0038}}_{}{\mathrm{+1 502.7392}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-1 354.2603}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+617.0097}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+197.5276}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-181.2628}}_{}x{\mathrm{TripleSuperphosphate}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -18 500.95% и стойност от -29 442 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8911, показва висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Lead (0.7334), значителна корелация с изменението на Fish (0.5732) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и значителна корелация с изменението на Nickel (0.5732) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Lead	0.7334	0	107.5889
Fish	0.5732	1	107.4049
Nickel	0.5240	2	-16.5458
SugarEU	-0.4407	2	268.8199
Wheat	0.3807	0	2.5447

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-144.8898}}_{}{\mathrm{+107.5889}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+107.4049}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{-16.5458}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}{\mathrm{+268.8199}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+2.5447}}_{}x{\mathrm{Wheat}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -1 472.22% и стойност от -3 705 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5843, показва добра обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -25 737 хил.лв. с изменение от +23 296.83%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена корелация с изменението на Copper (0.4232) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Lead (0.4039) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на SugarEU (0.4039) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Copper	0.4232	2	7.9857
Lead	0.4039	2	8.6605
SugarEU	-0.3846	1	-89.1660
Zinc	0.3658	2	-6.7986
Nickel	0.3511	0	3.6775

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-132.9926}}_{}{\mathrm{+7.9857}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{+8.6605}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-89.1660}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-6.7986}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}{\mathrm{+3.6775}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -307.82% и стойност от -490 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2566, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на Fish (0.3816) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Platinum (0.3114) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на Groundnuts (0.3114).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Fish	0.3816	2	48.3034
Platinum	0.3114	1	58.3540
Groundnuts	0.3109	0	10.7372
SugarEU	0.2976	2	386.8798
BananaEurope	0.2925	2	19.9939

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-298.9319}}_{}{\mathrm{+48.3034}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+58.3540}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{+10.7372}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{+386.8798}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{+19.9939}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +571.83% и стойност от -20 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2034, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0271), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0308), слаба с изменението на EBITDA 3м. (0.0368) и умерена с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.3059). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1019.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0271	1	0.0138
Разходи за дейността 3м.	-0.0308	1	-0.2238
EBITDA 3м.	0.0368	1	0.0315
Опер. паричен поток 3м.	0.3059	1	0.0079

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (337.21%), предполага несигурност в оценката на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 802	3 119	3 436	3 753	4 070
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
3. Амортизация и обезценки (D&A)	1 744	1 928	2 112	2 296	2 480
4. Капиталови разходи (CapEx)	-1	-1	-1	-1	-2
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	2 138	3 814	5 490	7 165	8 841
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	1 676	1 676	1 676	1 676	1 676
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 879	3 609	4 386	5 209	6 079
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	3 843	4 057	4 272	4 486	4 700
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 881	3 610	4 386	5 208	6 076

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.64%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	37 826	41 959	46 092	50 226	54 359
3. Лихвносен дълг (D)	3 320	414	-2 491	-5 397	-8 302
4. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.3100	0.2900	0.2736	0.2599	0.2483

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375
2. Бета с дълг (βl)%	0.3100	0.2900	0.2736	0.2599	0.2483
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	4.7220	4.6466	4.5847	4.5330	4.4892

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	961
2. Лихвоносен дълг (D)	16 853
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.7022

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	37 826	41 959	46 092	50 226	54 359
2. Лихвносен дълг (D)	3 320	414	-2 491	-5 397	-8 302
3. Цена на собствения капитал (Re)%	4.7220	4.6466	4.5847	4.5330	4.4892
4. Цена на дълга (Rd)%	5.7022	5.7022	5.7022	5.7022	5.7022
5. Данъчна ставка (T)	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069	0.1069
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.7519	4.6509	4.5557	4.4657	4.3804
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 881	3 610	4 386	5 208	6 076
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 750	3 296	3 837	4 373	4 904
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	19 160

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 19 160 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.0319
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-4.3359
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-0.2182
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.0319

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6375% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-12.2612
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.9142
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8166
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.4464

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	6 076
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.4464
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.3804
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	321 837
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	259 741

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	19 160
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	259 741
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	278 901

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	278 901
2. Нетен лихвоносен дълг	16 852
3. Неоперативни активи	38 410
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	300 459
6. Брой акции	27 766 476
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	10.8209

Стойността на една акция от капитала на Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 10.8209 лв., което е +1 468.25% над текущата цена на акцията от 0.69 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Обикновенни акции	0	27 766	+27 766.00 %	+27 766
Нетекущи задължения по облигационни заеми	0	11 938	+11 938.00 %	+11 938
Други нетекущи търговски задължения	11 938	0	-100.00 %	-11 938
Текущи задължения, в т ч	6 914	4 915	-28.91 %	-1 999
Текущи задължения към свързани предприятия	4 044	0	-100.00 %	-4 044
Текущи задължения към доставчици и клиенти	149	4 059	+2 624.16 %	+3 910

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	602	211	-64.95 %	-391
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	90	11	-87.78 %	-79
Разходи по икономически елементи-3м.	743	266	-64.20 %	-477
Разходи за лихви-3м.	2	346	+17 199.99 %	+344
Други финансови разходи-3м.	348	-348	-200.00 %	-696
Финансови разходи-3м.	350	4	-98.86 %	-346
Разходи за дейността-3м.	1 093	270	-75.30 %	-823
Общо разходи-3м.	1 093	270	-75.30 %	-823
Общо разходи и печалба-3м.	1 093	270	-75.30 %	-823
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	0	307	+307.00 %	+307
Нетни приходи от продажби на стоки-3м.	157	-157	-200.00 %	-314
Загуба от дейността-3м.	936	110	-88.25 %	-826
Загуба преди облагане с данъци-3м.	936	110	-88.25 %	-826
Загуба след облагане с данъци-3м.	936	110	-88.25 %	-826
Нетна загуба за периода-3м.	936	110	-88.25 %	-826
Общо приходи и загуба-3м.	1 093	270	-75.30 %	-823

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	414	27	-93.48 %	-387
Плащания на доставчици-3м.	-48	-21	+56.25 %	+27
Плащания, свързани с възнаграждения-3м.	-9	-3	+66.67 %	+6
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	350	-3	-100.86 %	-353
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-351	3	+100.85 %	+354
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-351	3	+100.85 %	+354