Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ (BSP, HREIT/5H4, BSPW, BSPB, 5H4M, BSP1, BSP2)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.30 11:20:00 в Infostock.bg
- 2025.10.30 11:22:31 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	24.20	24.20	23.00
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-125	634	-72
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-690	-637	1 450
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	1 774	313	4 228
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	5 441	7 895	4 483
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-242.88	-263.09	109.85
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.02	3.02	2.84
Цена/Продажби 12м.(P/S)	30.80	21.23	35.53
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-6.26	-5.78	13.76
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	196.32	165.26	57.43
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	-73.61	-79.44	88.41
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-47.00	-71.69	891.80
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-58.04	135.34	1 532.43
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	1 390.68	-85.85	-99.21
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-1.10	-1.01	2.81
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-19.43	-30.29	-14.15
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-12.68	-8.07	32.34
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-1.25	-1.15	2.65
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.64	-0.57	1.17
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	9.14	10.14	12.95
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	46.80	48.35	51.92
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	408.14	388.32	109.12
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-0.60	1.34	6.37
Очаквана цена (Expected price)	24.06	24.52	24.46
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-15.30	-9.50	-6.39
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	20.50	21.90	21.53
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	4.80	4.93	4.89
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	5.36	5.29	5.65
Отклонение DCF оценка/Капитализация	257.00	342.07	1 087.93
Стойност на една акция DCF	86.39	106.98	273.22

• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 256 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 099 хил.лв.
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 21.37 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -19.43 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.04 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 1 390.68 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +257.00 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -125 хил.лв.
• Спад на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): -73.61 %
• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -690 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -147.59 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -47.00 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -71.11 %
• EV/EBITDA над 20: 196.32
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -58.04 %
• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: -56.86/-54.67 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -17.58/10.52 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 261.60 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 104.20 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 30.80
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -12.68 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -1.10 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -1.25 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 3.02
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -81.60 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -76.04 %
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -26 777 хил.лв.
• Спад в 12м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 12m.): -331.35 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 276.04 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 708.64 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 132.07 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 111.93 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 569.09 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -15.30 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -125 хил.лв., като намалява с -73.61 %. За последните 12 месеца загубата достига -690 хил.лв., което представлява -0.10 лв. на акция при изменение с -147.59 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 24.2 лв. е -242.88.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -47.00 % и е 256 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -71.11 % до 1 099 хил.лв. (0.16 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 196.32, а на P/EBITDA 152.49.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 1 774 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -58.04 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 21.37 % до 0.79 лв. (общо 5 441 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 30.80, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -12.68 %.

През тримесечието финансовите приходи са 2.74 % от приходите от дейността (50 от 1 824 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (50 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -54.67 % и са 1 949 хил.лв., а за годината са 7 414 хил.лв. с изменение от 10.52 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 1 359 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с -3 433 хил.лв. и изменението на запасите от продукция и незавършено производство с 7 900 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 376 хил.лв. 95.19 % от финансовите разходи (395 хил. лв.). Те от своя страна са 20.27 % от разходите за дейността (1 949 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 261.60 % и са -327 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -719 хил.лв., а делът им е 104.20 %. С най-голяма тежест за тримесечието са нетните лихви (-376 хил.лв.), операциите с финансови активи (50 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-19 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 766 хил.лв.), операциите с финансови активи (1 112 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-83 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 202 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 29 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 1 500 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 10 798 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 18 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 55 442 хил.лв., прави 8.01 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -1.10 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -1.25 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 3.02.

Резервите от 45 012 хил.лв. формират 81.19 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 3 331 хил.лв. (6.01 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 53.20 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 39 246 хил.лв., а краткосрочните за 9 525 хил.лв., което прави общо 48 771 хил.лв. 1 262 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 9.14 %. Общо дълговете са 46.80 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 87.97 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -19.43 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -10.62 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 104 213 хил.лв. От тях текущите са 37.30 % (38 875 хил.лв.), а нетекущите 62.70 % (65 338 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 29 350 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 408.14 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 52.94 % от собствения капитал и 28.16 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.64 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.71 %. Стойността на фирмата (EV) e 215 754 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 23 хил.лв., което е 0.04 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 401 хил.лв. (0.38 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 4.21 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 2 697 хил.лв. с изменение от -81.60 %. Отношението му към продажбите е 152.03 %. За година назад ОПП е 3 720 хил.лв. (-76.04 % спад), а ОПП/Продажби 68.37 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е -776 хил.лв., а за 12 м. 3 531 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -1 893 хил.лв. и -8 112 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 28 хил.лв, а за период от 1 година -861 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 1 390.68 % до 2 400 хил.лв., а за 12 месеца е -26 777 хил.лв. (-331.35 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -6.26.

Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: BSP (HREIT/5H4)-обикновени 6 925 156 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
BSP (HREIT/5H4)	650 000	1	BGN	01.01.2000 г.
BSP (HREIT/5H4)	5 332 690	1	BGN	25.03.2009 г.
BSP (HREIT/5H4)	6 925 156	1	BGN	09.09.2017 г.
BSPW	2 999 995	1	BGN	15.07.2024 г.
5H4M	5 332 690	1	BGN	30.06.2017 г.
5H4M	0	1	BGN	25.07.2017 г.
BSPB	40 000	1000	BGN	10.05.2022 г.
BSP1	6 925 156	1	BGN	16.02.2023 г.
BSP1	0	1	BGN	02.03.2023 г.
BSP2	6 925 156	1	BGN	29.05.2024 г.
BSP2	0	1	BGN	13.06.2024 г.

Емисия BSP (HREIT/5H4) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 24.2 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +5.22 %. Капитализацията на дружеството е 167.59 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия BSP (HREIT/5H4) от 22.2 лв. определя 9.01 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 24.2 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ са сключени 205 сделки за 362 361 бр. книжа и 8 560 506 лв.

Усредненият спред по емисия BSP (HREIT/5H4) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия BSP (HREIT/5H4) са 6 925 156 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 844 327 (41.07 %). Броят на акционерите е 56.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 739 броя (0.010%). Броят на акционерите намалява с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float намалява с 4 124 броя (0.060%). Броят на акционерите расте с 1.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
BSP (HREIT/5H4)	12.07.2011 г.	0.001	5 927.34	BGN
BSP (HREIT/5H4)	09.07.2009 г.	0.440	2 346 383.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.23 %, а на дванадесет месечна -1.25 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -1.37 % и -0.10 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (-4.96%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (+2.02%), а на дванадесет месечна база обращаемостта на краткотрайните активи (-0.41%) и общата рентабилност на приходите (+0.39%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (276.04), коригирания резултат (708.64), приходите от продажби (132.07), оперативния резултат (111.93) и свободния паричен поток (569.09).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	11.34
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	276.04
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	708.64
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	132.07
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	111.93
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	569.09

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -0.60 %. Очакваната цена на емисия BSP (HREIT/5H4) е 24.06 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	3.0160	3.0228	-0.22
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-263.0907	-242.8823	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	472.0811	5 778.9034	-0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	21.2272	30.8011	-0.26
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	165.2623	196.3182	-0.04
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-5.7757	-6.2587	-0.07
Общо очаквана промяна			-0.60

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 3 856 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -2 532 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -716 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	55 442	49 625	45 543	47 595	-14.34
Нетен резултат	-690	-1 678	-2 755	-2 532	0.15
Коригиран резултат	29	-1 755	243	-171	-0.00
Нетни продажби	5 441	3 456	3 942	3 856	-0.43
Оперативен резултат	1 099	433	-1 557	-716	-0.40
Своб. паричен поток	-26 777	-19 506	-32 335	-20 624	-0.28
Общо екстраполирана промяна					-15.30

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -15.30 %, което съответства на цена за емисия BSP (HREIT/5H4) от 20.50 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има висока корелация с изменението на BondYieldBul (0.7048), значителна корелация с изменението на Urea (0.6692) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на FertilizersPriceIndex (0.6692) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BondYieldBul	0.7048	0	12.7452
Urea	0.6692	2	63.5885
FertilizersPriceIndex	0.6262	2	-54.2081
PotassiumChloride	0.6120	2	8.2416
CoalAustralian	0.5924	1	9.9264

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+344.9538}}_{}{\mathrm{+12.7452}}_{}x{\mathrm{BondYieldBul}}_{}{\mathrm{+63.5885}}_{}x{\mathrm{Urea}}_{}{\mathrm{-54.2081}}_{}x{\mathrm{FertilizersPriceIndex}}_{}{\mathrm{+8.2416}}_{}x{\mathrm{PotassiumChloride}}_{}{\mathrm{+9.9264}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +771.78% и стойност от 15 901 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4716, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна обратна корелация с изменението на SugarEU (-0.6328) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4526) и умерена корелация с изменението на Lead (-0.4526).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
SugarEU	-0.6328	1	-167.3978
GDP	-0.4526	0	-231.3056
Lead	0.4482	0	16.7837
Platinum	0.4135	0	3.5036
Silver	0.3838	0	19.1794

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+666.3727}}_{}{\mathrm{-167.3978}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}{\mathrm{-231.3056}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+16.7837}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{+3.5036}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}{\mathrm{+19.1794}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +397.97% и стойност от 9 705 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4051, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 6 196 хил.лв. с изменение от -5 056.69%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има висока корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и значителна корелация с изменението на Rice (0.7995) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.7995	2	49.0042
CarbonEmissionsFutures	0.7995	2	-40.5343
Rice	0.6670	2	55.3179
PhosphateRock	0.5383	0	-14.1635
SugarEU	-0.5167	0	-247.0856

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-783.1557}}_{}{\mathrm{+49.0042}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-40.5343}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+55.3179}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{-14.1635}}_{}x{\mathrm{PhosphateRock}}_{}{\mathrm{-247.0856}}_{}x{\mathrm{SugarEU}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -2 855.39% и стойност от -7 054 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.6493, показва добра обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има значителна обратна корелация с изменението на Groundnuts (-0.5554), с изменението на GroundnutOil (-0.5426) и умерена обратна корелация с изменението на Lamb (-0.5426) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Groundnuts	-0.5554	0	-163.2478
GroundnutOil	-0.5426	0	-79.1711
Lamb	-0.4658	2	-87.9230
Corn	-0.4331	2	-41.1002
Silver	-0.4318	2	-49.0419

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-2 281.6045}}_{}{\mathrm{-163.2478}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-79.1711}}_{}x{\mathrm{GroundnutOil}}_{}{\mathrm{-87.9230}}_{}x{\mathrm{Lamb}}_{}{\mathrm{-41.1002}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{-49.0419}}_{}x{\mathrm{Silver}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +2 123.70% и стойност от 59 973 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3027, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.2138), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0245), висока с изменението на EBITDA 3м. (0.7672) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.0270). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.7657.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.2138	1	0.0001
Разходи за дейността 3м.	-0.0245	1	0.0017
EBITDA 3м.	0.7672	1	-0.0000
Опер. паричен поток 3м.	-0.0270	1	-0.0001

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+4.8812}}_{}{\mathrm{+0.0001}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.0017}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0000}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0001}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +4.80% и стойност от 175 630 хил.лв. (25.36 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +5.36% и стойност от 176 575 хил.лв. (25.50 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5376, показва добра обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (569.09%), предполага несигурност в оценката на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 598	3 785	3 973	4 160	4 347
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	246	265	284	304	323
4. Капиталови разходи (CapEx)	-3 323	-4 186	-5 049	-5 911	-6 774
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	12 657	10 819	8 980	7 142	5 304
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-1 838	-1 838	-1 838	-1 838	-1 838
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	9 005	10 074	11 144	12 213	13 283
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	10 196	12 571	14 947	17 322	19 697
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	10 030	12 224	14 418	16 612	18 806

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.64%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4311), който съответства на икономичекaта дейнoст на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311
2. Собствен капитал (E)	68 790	72 673	76 555	80 437	84 319
3. Лихвносен дълг (D)	61 510	63 935	66 359	68 784	71 209
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.8166	0.8104	0.8048	0.7997	0.7952

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375	2.6375
2. Бета с дълг (βl)%	0.8166	0.8104	0.8048	0.7997	0.7952
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	6.6315	6.6081	6.5871	6.5681	6.5509

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 766
2. Лихвоносен дълг (D)	48 566
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	3.6363

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	68 790	72 673	76 555	80 437	84 319
2. Лихвносен дълг (D)	61 510	63 935	66 359	68 784	71 209
3. Цена на собствения капитал (Re)%	6.6315	6.6081	6.5871	6.5681	6.5509
4. Цена на дълга (Rd)%	3.6363	3.6363	3.6363	3.6363	3.6363
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.2176	5.2173	5.2169	5.2167	5.2164
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	10 030	12 224	14 418	16 612	18 806
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	9 533	11 042	12 378	13 554	14 584
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	61 092

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 61 092 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	1.1506
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	2 588.5688
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	29.7838
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	1.1506

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6375% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	3.5407
2. Устойчив темп на растеж % II подход	3.2903
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8166
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.3628

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	18 806
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.3628
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.2164
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	674 596
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	523 150

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	61 092
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	523 150
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	584 242

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	584 242
2. Нетен лихвоносен дълг	48 165
3. Неоперативни активи	62 209
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	598 286
6. Брой акции	6 925 156
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	86.3931

Стойността на една акция от капитала на Болкан енд Сий Пропъртис АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 86.3931 лв., което е +257% над текущата цена на акцията от 24.2 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Търговски и други /текущи/ вземания	8 938	6 767	-24.29 %	-2 171
Текущи задължения към доставчици и клиенти	9 520	7 374	-22.54 %	-2 146

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	89	41	-53.93 %	-48
Изменение на запасите от продукция и незавършено производство-3м.	217	1 359	+526.27 %	+1 142
Разходи по икономически елементи-3м.	470	1 554	+230.64 %	+1 084
Разходи за дейността-3м.	882	1 949	+120.98 %	+1 067
Печалба от дейността-3м.	634	0	-100.00 %	-634
Общо разходи-3м.	882	1 949	+120.98 %	+1 067
Печалба преди облагане с данъци-3м.	634	0	-100.00 %	-634
Печалба след облагане с данъци-3м.	634	0	-100.00 %	-634
Нетна печалба за периода-3м.	634	0	-100.00 %	-634
Общо разходи и печалба-3м.	1 181	1 824	+54.45 %	+643
Нетни приходи от продажби на продукция-3м.	228	1 671	+632.89 %	+1 443
Нетни приходи от продажби на услуги-3м.	113	85	-24.78 %	-28
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	313	1 774	+466.77 %	+1 461
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	1 203	50	-95.84 %	-1 153
Финансови приходи-3м.	1 203	50	-95.84 %	-1 153
Приходи от дейността-3м.	1 516	1 824	+20.32 %	+308
Загуба от дейността-3м.	0	125	+125.00 %	+125
Общо приходи-3м.	1 516	1 824	+20.32 %	+308
Загуба преди облагане с данъци-3м.	0	125	+125.00 %	+125
Загуба след облагане с данъци-3м.	0	125	+125.00 %	+125
Нетна загуба за периода-3м.	0	125	+125.00 %	+125
Общо приходи и загуба-3м.	1 181	1 824	+54.45 %	+643

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	605	3 234	+434.55 %	+2 629
Плащания на доставчици-3м.	-177	-110	+37.85 %	+67
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-749	-406	+45.79 %	+343
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-367	2 697	+834.88 %	+3 064
Покупка на инвестиции-3м.	-110	-2 196	-1 896.36 %	-2 086
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	1 733	-776	-144.78 %	-2 509
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-825	-34	+95.88 %	+791
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-2 915	-1 893	+35.06 %	+1 022
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-1 549	28	+101.81 %	+1 577
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-1 549	28	+101.81 %	+1 577
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-1 549	28	+101.81 %	+1 577