Интерлоджик-имоти АД (INTR, INTERL/6I1)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.29 21:16:00 в x3news.com
* Възможно е отчета да е индексиран неправилно!
- 2025.10.29 21:18:12 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	3.70	3.70	3.70
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	4 279	4 279	-51
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	14 411	14 411	1
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1.85	1.85	-155.03
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	-32.81	2.91	-54.53
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.55	0.55	7 905.96
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.66	2.62	292.84
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	1.36	1.27	8 369.92
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-66.21	1 975.17	0.68
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	20.65	-98.28	0.00
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	29.69	29.69	-5 100.00
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	104.23	103.62	32.28
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	47.08	47.08	-15.94
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	175.31	0.29	145.31
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	175.31	0.29	145.31
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	57.04	24 887.50	68.82
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	11.75	-0.00	0.00
Очаквана цена (Expected price)	4.13	3.70	3.70
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-11.18	-36.31	-1 477.64
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	3.29	2.36	n/a
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	47 592.98	-99 668.98	-34 567.12
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-42.23	-88.37	108 262.14
Стойност на една акция DCF	2.14	0.43	4 009.40

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 0 хил.лв.
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 4 279 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 8 490.20 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 1.85
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 0 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 6 223 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 622 200.00 %
• EV/EBITDA под 8: 1.36
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 1 441 000.00 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 1 475 900.00/19 142.31 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) под 1: 0.55
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 29.69 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 104.23 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 47.08 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 86.38 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 17 578.58 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 1.66
• Очакван ръст в капитализацията над 5%: 11.75 %

• Отрицателен собствен капитал (Equity): -241 хил.лв.
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -66.21 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: -75.31 %
• Висока кратк. задлъжнялост Текущи пасиви/Общо активи (Short Term Debt/Total Assets) над 30%: 175.31 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 175.31 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 20.65 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -241 хил.лв.
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи над 20% (амортизирани активи): 103.74 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -2 677 хил.лв.
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 204.17 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 1 244.78 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 3 502.15 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 199.51 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 473.49 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 220.41 %
• Екстраполиран спад в капитализацията над -10%: -11.18 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -42.23 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 0 хил.лв. За последните 12 месеца печалбата достига 4 279 хил.лв., което представлява 2.00 лв. на акция при изменение с 8 490.20 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.7 лв. е 1.85.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) е 0 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 622 200.00 % до 6 223 хил.лв. (2.91 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 1.36, а на P/EBITDA 1.27.

Интерлоджик-имоти АД формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 0 хил.лв. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 1 441 000.00 % до 6.74 лв. (общо 14 411 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 0.55, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 29.69 %.

Разходите за дейността през тримесечието са 0 хил.лв., а за годината са 10 006 хил.лв. с изменение от 19 142.31 %. По икономически елеметни за 12-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 2 917 хил.лв., балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 1 949 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 2 791 хил.лв.

За последните дванадесет месеца са 137 хил.лв., а делът им е 3.20 %.

Неконсолидираният собствен капитал на Интерлоджик-имоти АД към края на септември 2025 г. от -241 хил.лв., прави -0.11 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -66.21 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 104.23 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е -32.81.

Резервите от 2 485 хил.лв. формират -1 031.12 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -4 860 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани -75.31 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 0 хил.лв., а краткосрочните за 561 хил.лв., което прави общо 561 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 175.31 %. Общо дълговете са 175.31 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е -232.78 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 20.65 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 0.00 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 320 хил.лв. От тях текущите са 100.00 % (320 хил.лв.), а нетекущите 0.00 % (0 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -241 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 57.04 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 100.00 % от собствения капитал и -75.31 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 47.08 %, а обращаемостта им е 1.59 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 104.23 %. Стойността на фирмата (EV) e 8 467 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 1 261 хил.лв., което е 103.74 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 1 050 хил.лв. и покриват 83.27 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 86.38 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 хил.лв. (0.31 % от Актива), от които парите в брои са 1 хил.лв. Незабавната ликвидност е 57.04 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 3 хил.лв.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -1 050 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно 0 хил.лв. и -330 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 3 хил.лв, а за период от 1 година -4 057 хил.лв.
Свободният паричен поток за 12 месеца е 4 773 хил.лв. (17 578.58 % изменение). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 1.66.

Интерлоджик-имоти АД има емитирани акции с борсов код: INTR (INTERL/6I1)-обикновени 2 136 960 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
INTR (INTERL/6I1)	24 839	10	BGN	01.01.2000 г.
INTR (INTERL/6I1)	213 696	10	BGN	25.06.2005 г.
INTR (INTERL/6I1)	2 136 960	1	BGN	26.07.2006 г.

Емисия INTR (INTERL/6I1) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.7 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 7.91 млн.лв.

Усредненият спред по емисия INTR (INTERL/6I1) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия INTR (INTERL/6I1) са 2 136 960 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 674 022 (31.54 %). Броят на акционерите е 310.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.00 %, а на дванадесет месечна 104.23 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно и +0.61 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$
Въз основа на усреднения метод на верижни замествания на дванадесет месечна база, няй-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитали имат коефициента на задлъжнялост (+0.58%) и цената на привлечения капитал (+0.02%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Интерлоджик-имоти АД измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (204.17), нетния резултат (1 244.78), коригирания резултат (3 502.15), приходите от продажби (199.51), оперативния резултат (473.49) и свободния паричен поток (220.41).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	204.17
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	1 244.78
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	3 502.15
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	199.51
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	473.49
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	220.41

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Интерлоджик-имоти АД, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 11.75 %. Очакваната цена на емисия INTR (INTERL/6I1) е 4.13 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.9080	-32.8081	1.16
Цена/Печалба 12м.(P/E)	1.8478	1.8478	0.00
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.9089	1.9089	0.00
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.5487	0.5487	0.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	1.2715	1.3606	-0.83
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	2.6214	1.6565	11.42
Общо очаквана промяна			11.75

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 11 407 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 4 324 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 5 830 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	-241	900	6 730	2 678	0.02
Нетен резултат	4 279	3 836	4 570	4 324	0.03
Коригиран резултат	4 142	3 868	4 680	4 409	0.07
Нетни продажби	14 411	10 453	12 092	11 407	-13.63
Оперативен резултат	6 223	5 267	6 217	5 830	-1.59
Своб. паричен поток	4 773	3 822	3 534	3 619	3.92
Общо екстраполирана промяна					-11.18

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Интерлоджик-имоти АД, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -11.18 %, което съответства на цена за емисия INTR (INTERL/6I1) от 3.29 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9680) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.8249) и значителна корелация с изменението на PreciousMetalsPriceIndex (0.8249).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9680	2	7 327.7634
BeveragesPriceIndex	0.8249	0	-746.9666
PreciousMetalsPriceIndex	0.5165	0	1 286.4711
Soybean	-0.5137	1	-125.6524
Groundnuts	-0.5087	0	-1 788.9973

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-1 974.5690}}_{}{\mathrm{+7 327.7634}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-746.9666}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+1 286.4711}}_{}x{\mathrm{PreciousMetalsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-125.6524}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-1 788.9973}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +42 580.69% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9047, показва много висока обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има висока корелация с изменението на Cocoa (0.8912) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, висока корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.7470) и умерена корелация с изменението на Coffee (0.7470).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.8912	2	71.4112
BeveragesPriceIndex	0.7470	0	58.6669
Coffee	0.3444	0	-7.2761
Uranium	0.3173	2	8.6382
Soybean	-0.3117	1	15.0540

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-794.6657}}_{}{\mathrm{+71.4112}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{+58.6669}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{-7.2761}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}{\mathrm{+8.6382}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+15.0540}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -1 550.49% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.7951, показва висока обяснителна сила на модела.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока корелация с изменението на Cocoa (0.9276) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, значителна корелация с изменението на BeveragesPriceIndex (0.6951) и умерена корелация с изменението на Uranium (0.6951) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Cocoa	0.9276	2	3 398.6036
BeveragesPriceIndex	0.6951	0	-248.9708
Uranium	0.3330	2	247.7069
Soybean	-0.3200	1	750.1179
Orange	0.2739	2	-516.3159

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-25 901.6492}}_{}{\mathrm{+3 398.6036}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-248.9708}}_{}x{\mathrm{BeveragesPriceIndex}}_{}{\mathrm{+247.7069}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+750.1179}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-516.3159}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -41 099.56% и стойност от 0 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.8743, показва висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.4954), умерена обратна корелация с изменението на GDP (-0.4862) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на Lumber (-0.4862) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.4954	0	-1 020.9237
GDP	-0.4862	2	-2 253.3071
Lumber	0.4444	1	393.8730
BrentOil	-0.4151	2	206.3407
VolatilityIndex	0.4144	2	73.2061

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+8 143.3746}}_{}{\mathrm{-1 020.9237}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-2 253.3071}}_{}x{\mathrm{GDP}}_{}{\mathrm{+393.8730}}_{}x{\mathrm{Lumber}}_{}{\mathrm{+206.3407}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{+73.2061}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +2 640.56% и стойност от 82 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4334, показва умерена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.1353), с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0659), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0504) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.1353). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.9835.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.1353	1	0.1313
Разходи за дейността 3м.	-0.0659	1	-0.7823
EBITDA 3м.	-0.0504	1	-0.9096
Опер. паричен поток 3м.	0.1353	1	1.2955

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (220.41%), предполага несигурност в оценката на Интерлоджик-имоти АД пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 334	2 690	3 047	3 403	3 760
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
3. Амортизация и обезценки (D&A)	595	665	735	805	876
4. Капиталови разходи (CapEx)	468	524	580	636	692
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 656	-3 236	-3 817	-4 397	-4 977
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-580	-580	-580	-580	-580
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 826	3 181	3 541	3 906	4 275
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 631	2 939	3 248	3 556	3 864
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 706	3 032	3 360	3 689	4 021

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.62%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (General/Diversified) (0.5581), който съответства на икономичекaта дейнoст на Интерлоджик-имоти АД - 6832 - Управление на недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.5581	0.5581	0.5581	0.5581	0.5581
2. Собствен капитал (E)	322	-91	-503	-916	-1 329
3. Лихвносен дълг (D)	1 180	1 216	1 253	1 289	1 326
4. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	2.3902	-6.1490	-0.6863	-0.1455	0.0593

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6186	2.6186	2.6186	2.6186	2.6186
2. Бета с дълг (βl)%	2.3902	-6.1490	-0.6863	-0.1455	0.0593
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	12.5454	-19.6474	0.9469	2.9855	3.7578

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	208
2. Лихвоносен дълг (D)	561
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	37.0766

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	322	-91	-503	-916	-1 329
2. Лихвносен дълг (D)	1 180	1 216	1 253	1 289	1 326
3. Цена на собствения капитал (Re)%	12.5454	-19.6474	0.9469	2.9855	3.7578
4. Цена на дълга (Rd)%	37.0766	37.0766	37.0766	37.0766	37.0766
5. Данъчна ставка (T)	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041	0.1041
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	28.7836	37.4735	54.8895	107.4280	-12 542.8192
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 706	3 032	3 360	3 689	4 021
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 101	1 604	904	199	-0
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 808

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 4 808 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	682.3862
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-6.8738
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-46.9060
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	682.3862

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6186% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	151.4560
2. Устойчив темп на растеж % II подход	141.2384
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8158
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	-12 542.8292

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	4 021
2. Постоянен темп на растеж (g) %	-12 542.8292
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	-12 542.8192
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-5 002 934 963
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	0

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	4 808
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	0
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	4 809

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	4 809
2. Нетен лихвоносен дълг	560
3. Неоперативни активи	319
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	4 568
6. Брой акции	2 136 960
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	2.1374

Стойността на една акция от капитала на Интерлоджик-имоти АД чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 2.1374 лв., което е -42.23% под текущата цена на акцията от 3.7 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Сгради и конструкции	720	0	-100.00 %	-720
Имоти, машини, съоръжения, оборудване	736	0	-100.00 %	-736
Нетекущи активи	736	0	-100.00 %	-736
Текущи вземания по предоставени търговски заеми	349	0	-100.00 %	-349
Текущи вземания по съдебни и присъдени вземания	536	0	-100.00 %	-536
Други текущи вземания	234	0	-100.00 %	-234
Търговски и други /текущи/ вземания	1 204	0	-100.00 %	-1 204
Финансови активи, държани за търгуване в т ч	0	319	+319.00 %	+319
Други държани за търгуване финансови активи	0	319	+319.00 %	+319
Други текущи финансови активи	785	0	-100.00 %	-785
Финансови активи текущи	785	319	-59.36 %	-466
Текущи активи	1 991	320	-83.93 %	-1 671
Общо активи	2 727	320	-88.27 %	-2 407
Записан и внесен капитал т ч	4 547	2 137	-53.00 %	-2 410
Обикновенни акции	0	2 137	+2 137.00 %	+2 137
Основен капитал	4 547	2 137	-53.00 %	-2 410
Премийни резерви при емитиране на ценни книжа	0	2 485	+2 485.00 %	+2 485
Целеви резерви, в т ч	2 717	0	-100.00 %	-2 717
Други резерви	2 717	0	-100.00 %	-2 717
Собствен капитал	2 719	-241	-108.86 %	-2 960
Текущи задължения, в т ч	8	561	+6 912.50 %	+553
Текущи данъчни задължения	0	558	+558.00 %	+558
Търговски и други текущи задължения	8	561	+6 912.50 %	+553
Текущи пасиви	8	561	+6 912.50 %	+553
Собствен капитал, малцинствено участие и пасиви	2 727	320	-88.27 %	-2 407