Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София (RPF, RPR, RPFA, RPRA)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.29 16:58:00 в Investor.bg
- 2025.10.29 17:01:18 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	9.05	8.90	8.85
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	-123	-304	-429
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	175	-131	-354
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	532	27	8
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	2 618	2 094	1 171
Цена/Печалба 12м.(P/E)	318.69	-418.67	-154.06
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.23	2.19	2.20
Цена/Продажби 12м.(P/S)	21.30	26.19	46.57
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-10.92	-4.05	-3.30
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	55.54	92.01	169.36
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	71.33	0.00	32.65
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	289.19	-137.35	42.64
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	6 550.00	285.71	-80.95
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	70.99	-98.54	-1 938.49
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	0.71	-0.52	-1.41
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-7.26	69.87	52.02
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	6.68	-6.26	-30.23
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	0.69	-0.52	-1.40
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	0.30	-0.22	-0.71
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	3.45	3.03	5.67
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	57.10	57.23	59.11
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	524.73	372.73	669.60
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	0.12	-0.74	-1.66
Очаквана цена (Expected price)	9.06	8.83	8.70
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-6.77	-21.79	-19.78
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	8.44	6.96	7.10
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	257.45	78.31	8.70
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	46.89	31.19	333.87
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-530.49	-1 300.82	-126 180.87
Стойност на една акция DCF	-38.96	-106.87	-11 158.16

• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 71.33 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 175 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 149.44 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 420 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 289.19 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 1 599 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 219.80 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 6 550.00 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 123.57 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: 8 987.50/94.51 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 140.22/72.98 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 0.71 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -7.26 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи над 15%: 27.27 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 108.32 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 216.92 %
• Ръст в 3м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 3m.): 70.99 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 69.10 %

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е загуба: -123 хил.лв.
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) над 15: 318.69
• EV/EBITDA над 20: 55.54
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 21.30
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: 0.69 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) над 1.5: 2.23
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 42.90 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 57.10 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -3 451 хил.лв.
• Отрицателен 12м. Свободен ПП (FCFF 12m.): -5 105 хил.лв.
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 162.58 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 726.36 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 196.22 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 97.37 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 199.95 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -530.49 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е загуба в размер на -123 хил.лв., като нараства с 71.33 %. За последните 12 месеца печалбата достига 175 хил.лв., което представлява 0.03 лв. на акция при изменение с 149.44 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 9.05 лв. е 318.69.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 289.19 % и е 420 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 219.80 % до 1 599 хил.лв. (0.26 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 55.54, а на P/EBITDA 34.88.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 532 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са нагоре с 6 550.00 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 123.57 % до 0.42 лв. (общо 2 618 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 21.30, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 6.68 %.

През тримесечието финансовите приходи са 26.82 % от приходите от дейността (195 от 727 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (194 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 94.51 % и са 850 хил.лв., а за годината са 2 638 хил.лв. с изменение от 72.98 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 112 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 182 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 556 хил.лв. и другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 573 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 543 хил.лв. 99.82 % от финансовите разходи (544 хил. лв.). Те от своя страна са 64.00 % от разходите за дейността (850 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват -130.89 % и са 161 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -750 хил.лв., а делът им е -428.57 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (510 хил.лв.), нетните лихви (-349 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-1 230 хил.лв.), другите нетни продажби (510 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-30 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -284 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 925 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извъшена преоценка на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер на 1 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 1 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 510 хил.лв.

Неконсолидираният собствен капитал на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София към края на септември 2025 г. от 24 968 хил.лв., прави 4.05 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 0.71 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 0.69 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 2.23.

Резервите от 11 092 хил.лв. формират 44.42 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 8 652 хил.лв. (34.65 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 42.90 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 31 230 хил.лв., а краткосрочните за 2 006 хил.лв., което прави общо 33 236 хил.лв. 9 050 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 3.45 %. Общо дълговете са 57.10 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 133.11 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -7.26 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -4.00 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 58 204 хил.лв. От тях текущите са 18.08 % (10 526 хил.лв.), а нетекущите 81.92 % (47 678 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 8 520 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 524.73 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 34.12 % от собствения капитал и 14.64 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 0.30 %, а обращаемостта им е 0.04 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 0.31 %. Стойността на фирмата (EV) e 88 802 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 195 хил.лв. (0.34 % от Актива), от които парите в брои са 195 хил.лв. Незабавната ликвидност е 127.87 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 777 хил.лв. с изменение от 108.32 %. Отношението му към продажбите е 146.05 %. За година назад ОПП е 12 244 хил.лв. (216.92 % ръст), а ОПП/Продажби 467.69 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -13 521 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -937 хил.лв. и -4 146 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -160 хил.лв, а за период от 1 година -5 423 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 70.99 % до -3 451 хил.лв., а за 12 месеца е -5 105 хил.лв. (69.10 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е -10.92.

Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София има емитирани акции с борсов код: RPF (RPR)-обикновени 6 162 500 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
RPF (RPR)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
RPF (RPR)	616 250	1	BGN	25.06.2008 г.
RPF (RPR)	6 162 500	1	BGN	13.12.2016 г.
RPRA	1 200	10000	BGN	16.12.2016 г.
RPRA	0	10000	BGN	18.11.2024 г.
RPFA	24 000	1000	BGN	14.06.2025 г.

Емисия RPF (RPR) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.69 % до цена 9.05 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +2.26 %. Капитализацията на дружеството е 55.77 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия RPF (RPR) от 8.8 лв. определя 2.84 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 9.05 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София са сключени 150 сделки за 184 380 бр. книжа и 1 641 077 лв.

Усредненият спред по емисия RPF (RPR) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия RPF (RPR) са 6 162 500 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 2 842 102 (46.12 %). Броят на акционерите е 37.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 326 495 броя (5.300%). Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float расте с 325 215 броя (5.280%). Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
RPF (RPR)	25.10.2019 г.	1.000	6 162 500.00	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е -0.49 %, а на дванадесет месечна 0.69 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.71 % и +1.21 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+7.10%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-3.23%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+1.43%) и цената на привлечения капитал (-1.42%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (162.58), коригирания резултат (726.36), приходите от продажби (196.22), оперативния резултат (97.37) и свободния паричен поток (199.95).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	20.31
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	162.58
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	726.36
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	196.22
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	97.37
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	199.95

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 0.12 %. Очакваната цена на емисия RPF (RPR) е 9.06 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	2.2227	2.2337	-0.49
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-425.7300	318.6891	0.20
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	56.4480	60.2926	-0.01
Цена/Продажби 12м.(P/S)	26.6335	21.3028	0.27
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	92.9745	55.5357	1.43
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	-4.1162	-10.9247	-1.29
Общо очаквана промяна			0.12

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 667 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -998 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от -43 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	24 968	20 698	28 953	24 574	-2.05
Нетен резултат	175	-1 475	-732	-998	-0.58
Коригиран резултат	925	1 094	3 030	2 336	0.14
Нетни продажби	2 618	2 116	-1 923	667	-0.74
Оперативен резултат	1 599	-660	1 006	-43	-2.21
Своб. паричен поток	-5 105	-729	-10 704	-4 798	-1.33
Общо екстраполирана промяна					-6.77

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -6.77 %, което съответства на цена за емисия RPF (RPR) от 8.44 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Tea (0.3809), умерена корелация с изменението на Plywood (0.3710) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и умерена корелация с изменението на BalticDryIndex (0.3710).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	0.3809	0	349.1575
Plywood	0.3710	2	407.6981
BalticDryIndex	0.3614	0	90.0772
HICP	-0.3056	2	-1 108.3915
Zinc	0.2855	0	-148.8259

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5 068.8298}}_{}{\mathrm{+349.1575}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+407.6981}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{+90.0772}}_{}x{\mathrm{BalticDryIndex}}_{}{\mathrm{-1 108.3915}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{-148.8259}}_{}x{\mathrm{Zinc}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +1 465.83% и стойност от 11 384 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3036, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена обратна корелация с изменението на EuroDollar (-0.4279), умерена корелация с изменението на DollarIndex (0.3603) и умерена корелация с изменението на Beef (0.3603) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuroDollar	-0.4279	0	-80.9524
DollarIndex	0.3603	0	57.9651
Beef	0.3449	2	21.6765
HICP	-0.3311	2	-306.9926
Coffee	0.2800	2	11.8468

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+721.5849}}_{}{\mathrm{-80.9524}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+57.9651}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+21.6765}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-306.9926}}_{}x{\mathrm{HICP}}_{}{\mathrm{+11.8468}}_{}x{\mathrm{Coffee}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -10.59% и стойност от 760 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2871, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 10 624 хил.лв. с изменение от -8 737.03%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Beef (-0.3060), слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2505) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба корелация с изменението на Plywood (0.2505) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	-0.3060	0	-8.3878
DollarIndex	0.2505	1	66.1285
Plywood	0.2053	2	37.0849
Chicken	-0.2006	0	-29.0110
EuroDollar	-0.1998	2	42.5074

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+287.4641}}_{}{\mathrm{-8.3878}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+66.1285}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{+37.0849}}_{}x{\mathrm{Plywood}}_{}{\mathrm{-29.0110}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+42.5074}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от -122.37% и стойност от -94 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0664, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на DollarIndex (0.2034) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, слаба обратна корелация с изменението на Chicken (-0.1813) и слаба корелация с изменението на Uranium (-0.1813) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
DollarIndex	0.2034	1	280.6886
Chicken	-0.1813	0	-70.3176
Uranium	0.1729	2	34.3793
EuroDollar	-0.1708	2	28.3068
Beef	-0.1671	0	-29.9866

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+63.4771}}_{}{\mathrm{+280.6886}}_{}x{\mathrm{DollarIndex}}_{}{\mathrm{-70.3176}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{+34.3793}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+28.3068}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{-29.9866}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -2 538.70% и стойност от -18 949 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е значителна с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.5586), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.1838), с изменението на EBITDA 3м. (0.2870) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0078). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.7975.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.5586	1	0.0299
Разходи за дейността 3м.	0.1838	1	0.1519
EBITDA 3м.	0.2870	1	-0.2223
Опер. паричен поток 3м.	0.0078	1	0.0230

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+35.9247}}_{}{\mathrm{+0.0299}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{+0.1519}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.2223}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0230}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +257.45% и стойност от 199 353 хил.лв. (32.35 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +46.89% и стойност от 81 921 хил.лв. (13.29 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.5727, показва добра обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (199.95%), предполага несигурност в оценката на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 490	3 716	3 943	4 170	4 396
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	79	86	94	101	109
4. Капиталови разходи (CapEx)	7 337	7 344	7 352	7 359	7 366
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	3 753	3 938	4 123	4 308	4 493
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	185	185	185	185	185
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-3 954	-3 727	-3 500	-3 273	-3 046
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-7 850	-8 044	-8 238	-8 432	-8 626
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 479	-5 416	-5 354	-5 292	-5 230

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.62%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	34 292	36 743	39 193	41 643	44 093
3. Лихвносен дълг (D)	31 364	30 605	29 846	29 087	28 328
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.5505	0.5270	0.5065	0.4883	0.4722

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6186	2.6186	2.6186	2.6186	2.6186
2. Бета с дълг (βl)%	0.5505	0.5270	0.5065	0.4883	0.4722
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.6095	5.5210	5.4435	5.3752	5.3145

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 424
2. Лихвоносен дълг (D)	33 226
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.2858

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	34 292	36 743	39 193	41 643	44 093
2. Лихвносен дълг (D)	31 364	30 605	29 846	29 087	28 328
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.6095	5.5210	5.4435	5.3752	5.3145
4. Цена на дълга (Rd)%	4.2858	4.2858	4.2858	4.2858	4.2858
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.9772	4.9597	4.9430	4.9272	4.9121
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-5 479	-5 416	-5 354	-5 292	-5 230
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-5 219	-4 917	-4 633	-4 366	-4 115
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-23 249

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -23 249 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	2.7113
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	419.2620
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	11.3673
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	2.7113

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6186% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	28.7215
2. Устойчив темп на растеж % II подход	-2.7066
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8158
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	3.0922

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-5 230
2. Постоянен темп на растеж (g) %	3.0922
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.9121
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-296 254
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-233 097

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-23 249
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-233 097
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-256 346

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-256 346
2. Нетен лихвоносен дълг	33 031
3. Неоперативни активи	49 289
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-240 088
6. Брой акции	6 162 500
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-38.9595

Стойността на една акция от капитала на Рой Пропърти Фънд АДСИЦ-София чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -38.9595 лв., което е -530.49% под текущата цена на акцията от 9.05 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Други дългосрочни вземания	4 720	0	-100.00 %	-4 720
Търговски и други дългосрочни вземания	4 720	0	-100.00 %	-4 720
Текущи вземания от клиенти и доставчици	3 756	7 860	+109.27 %	+4 104
Търговски и други /текущи/ вземания	3 839	7 886	+105.42 %	+4 047
Текущи активи	6 616	10 526	+59.10 %	+3 910

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	75	182	+142.67 %	+107
Обезценка на активи-3м.	0	160	+160.00 %	+160
Разходи по икономически елементи-3м.	224	306	+36.61 %	+82
Разходи за лихви-3м.	107	543	+407.48 %	+436
Финансови разходи-3м.	107	544	+408.41 %	+437
Разходи за дейността-3м.	331	850	+156.80 %	+519
Общо разходи-3м.	331	850	+156.80 %	+519
Общо разходи и печалба-3м.	331	850	+156.80 %	+519
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	510	+510.00 %	+510
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	27	532	+1 870.37 %	+505
Приходи от лихви-3м.	0	194	+194.00 %	+194
Финансови приходи-3м.	0	195	+195.00 %	+195
Приходи от дейността-3м.	27	727	+2 592.59 %	+700
Загуба от дейността-3м.	304	123	-59.54 %	-181
Общо приходи-3м.	27	727	+2 592.59 %	+700
Загуба преди облагане с данъци-3м.	304	123	-59.54 %	-181
Загуба след облагане с данъци-3м.	304	123	-59.54 %	-181
Нетна загуба за периода-3м.	304	123	-59.54 %	-181
Общо приходи и загуба-3м.	331	850	+156.80 %	+519

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Постъпления от клиенти-3м.	271	943	+247.97 %	+672
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	24	10	-58.33 %	-14
Други постъпления /плащания от оперативна дейност-3м.	-159	-102	+35.85 %	+57
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	56	777	+1 287.50 %	+721
Постъпления от продажба на дълготрайни активи-3м.	442	0	-100.00 %	-442
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	442	0	-100.00 %	-442
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-71	-582	-719.72 %	-511
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-21	20	+195.24 %	+41
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-467	-937	-100.64 %	-470
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	31	-160	-616.13 %	-191
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	31	-160	-616.13 %	-191
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	0	195	+195.00 %	+195

При елементарна проверка на данните в Баланса и Отчета за доходите, се откриват следните несъответствия:
- Разлика в Текуща печалба в Баланс (-939) и ОД (0): -939 хил.лв.
- Разлика в Текуща загуба в Баланс (0) и ОД (939): 939 хил.лв.