Зенит имоти АДСИЦ (ZENP, ZENIT/Z3T, ZENB)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.28 15:35:00 в x3news.com
- 2025.10.28 15:37:20 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	3.24	3.24	3.24
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	423	-251	397
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	-18	-44	584
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	717	0	1 004
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 231	1 518	1 869
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-117.00	-47.86	3.61
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.84	1.01	0.83
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.71	1.39	1.13
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	1.00	0.43	1.02
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	25.56	18.82	13.64
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	6.55	-1 830.77	1 704.55
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-33.92	-164.29	1 097.50
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-28.59	-100.00	n/a
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-75.90	108.04	112.54
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	-0.71	-2.07	30.07
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	5.37	3.78	-2.26
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	-1.46	-2.90	31.25
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	-0.79	-1.92	26.62
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	-0.07	-0.18	2.45
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	4.86	3.58	0.28
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	90.07	91.48	89.52
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	248.21	341.10	14 477.94
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	0.06	0.06	0.06
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	-23.01	0.61	166.73
Очаквана цена (Expected price)	2.49	3.26	8.64
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-4.19	-31.40	-7.13
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	3.10	2.22	3.01
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	12.45	0.61	5.21
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	10.08	11.50	13.07
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-2 663.79	-2 460.97	-28 180.40
Стойност на една акция DCF	-83.07	-76.50	-909.81

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 423 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 6.55 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 633 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 964 хил.лв.
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -28.59/-51.57 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.84
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 10.12 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 1.00
• Средна дивидентна доходност от ZENP (ZENIT/Z3T) за 5 години: 0.06 %

• 12 месечна загуба (Net Income 12m.): -18 хил.лв.
• Спад в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): -103.08 %
• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -33.92 %
• Оперативния 12 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 12m.): -43.69 %
• EV/EBITDA над 20: 25.56
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -28.59 %
• Продажбите за 12м. намаляват (Sales Growth 12m.): -34.14 %
• Приходите за 12м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 12м.: -34.14/-2.80 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 119.62 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 12м.: 1 477.78 %
• Нетен марж (печалба/продажби) под 3% (Net Margin): -1.46 %
• Спад на собствения капитал (Equity Growth): -0.71 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) под 2%: -0.79 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 9.93 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 90.07 %
• Дълговете растат с над 5% (Total Debt Growth): 5.37 %
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи под 80% (не се подменят активите): 0.00 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -71.99 %
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -75.90 %
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Вариация на собствения капитал 12м.(VAR% Equity 12m.) над 40%: 40.97 %
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 163.96 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 184.77 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 90.26 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 107.26 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 1 297.85 %
• Очакван спад в капитализацията над -5%: -23.01 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -2 663.79 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 423 хил.лв., като нараства с 6.55 %. За последните 12 месеца загубата достига -18 хил.лв., което представлява -0.03 лв. на акция при изменение с -103.08 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 3.24 лв. е -117.00.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -33.92 % и е 633 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e със спад от -43.69 % до 964 хил.лв. (1.48 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 25.56, а на P/EBITDA 2.18.

Зенит имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 717 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -28.59 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция намаляват с -34.14 % до 1.89 лв. (общо 1 231 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 1.71, а формираният нетен марж (печалба/продажби) -1.46 %.

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -51.57 % и са 294 хил.лв., а за годината са 1 249 хил.лв. с изменение от -2.80 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 36 хил.лв. и Другите разходи за дейността (обезценки, провизии) с 35 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 185 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 44 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 210 хил.лв. 99.53 % от финансовите разходи (211 хил. лв.). Те от своя страна са 71.77 % от разходите за дейността (294 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 119.62 % и са 506 хил.лв. За последните дванадесет месеца са -266 хил.лв., а делът им е 1 477.78 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (717 хил.лв.), нетните лихви (-210 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-1 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-981 хил.лв.), другите нетни продажби (717 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-2 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -83 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 248 хил.лв. Възможно е през тримесечието да е извършена преоценка на дълготрайни активи в резултат на която е отчетен приход в размер на 717 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Зенит имоти АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 2 508 хил.лв., прави 3.86 лв. счетоводна стойност на акция. Спада за последната година е -0.71 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига -0.79 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.84.

Резервите от 24 хил.лв. формират 0.96 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 1 528 хил.лв. (60.93 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 9.93 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 21 514 хил.лв., а краткосрочните за 1 226 хил.лв., което прави общо 22 740 хил.лв. Oт тях няма задължения към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 4.86 %. Общо дълговете са 90.07 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 906.70 %. Спрямо една година назад дълговете са се повишили с 5.37 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 4.73 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 25 248 хил.лв. От тях текущите са 12.05 % (3 043 хил.лв.), а нетекущите 87.95 % (22 205 хил.лв.)

Превишението на текущите активи над текущите пасиви (нетен капитал) е в размер на 1 817 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 248.21 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е 72.45 % от собствения капитал и 7.20 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от -0.07 %, а обращаемостта им е 0.05 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е -0.08 %. Стойността на фирмата (EV) e 24 637 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 1 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 0 хил.лв. и покриват 0.00 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.00 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 209 хил.лв. (0.83 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 239.89 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 370 хил.лв. с изменение от 10.12 %. Отношението му към продажбите е 51.60 %. За година назад ОПП е 769 хил.лв. (-71.99 % спад), а ОПП/Продажби 62.47 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 0 хил.лв., а за 12 м. -10 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -396 хил.лв. и -886 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е -26 хил.лв, а за период от 1 година -127 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -75.90 % до 902 хил.лв., а за 12 месеца е 2 097 хил.лв. (1.80 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 1.00.

Зенит имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: ZENP (ZENIT/Z3T)-обикновени 650 000 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
ZENP (ZENIT/Z3T)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
ZENP (ZENIT/Z3T)	650 000	1	BGN	25.12.2007 г.
ZENB	11 000	1000	EUR	21.02.2024 г.

Емисия ZENP (ZENIT/Z3T) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 0.00 % до цена 3.24 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е 0.00 %. Капитализацията на дружеството е 2.11 млн.лв.

Усредненият спред по емисия ZENP (ZENIT/Z3T) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия ZENP (ZENIT/Z3T) са 650 000 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 600 (0.09 %). Броят на акционерите е 4.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите е без промяна.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
За предходните 5 години средният дивидент по емисия ZENP (ZENIT/Z3T) е 0.0019 лв. 0.06 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
ZENP (ZENIT/Z3T)	08.07.2021 г.	0.009	6 110.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	10.07.2019 г.	0.007	4 784.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.07.2018 г.	0.012	8 053.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	07.07.2017 г.	0.017	11 199.50	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	09.06.2016 г.	0.013	8 730.15	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	06.07.2015 г.	0.014	9 295.00	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	17.06.2013 г.	0.002	1 221.35	BGN
ZENP (ZENIT/Z3T)	05.04.2012 г.	0.011	6 909.50	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 18.42 %, а на дванадесет месечна -0.79 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно и +1.14 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$
Въз основа на усреднения метод на верижни замествания на дванадесет месечна база, няй-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитали имат цената на привлечения капитал (+16.02%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-11.87%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Зенит имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на собствения капитал (40.97), нетния резултат (163.96), коригирания резултат (184.77), приходите от продажби (90.26), оперативния резултат (107.26) и свободния паричен поток (1 297.85).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	40.97
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	163.96
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	184.77
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	90.26
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	107.26
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	1 297.85

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Зенит имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е -23.01 %. Очакваната цена на емисия ZENP (ZENIT/Z3T) е 2.49 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.0101	0.8397	14.33
Цена/Печалба 12м.(P/E)	-47.8636	-117.0007	-0.07
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	1.6338	8.4919	-1.25
Цена/Продажби 12м.(P/S)	1.3874	1.7108	-2.97
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	18.8216	25.5571	-31.96
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.4266	1.0043	-1.07
Общо очаквана промяна			-23.01

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 1 544 хил.лв., Нетна загуба (Net Income 12m.) в размер на -107 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 271 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	2 508	2 044	2 165	2 160	2.54
Нетен резултат	-18	95	-107	-107	0.18
Коригиран резултат	248	784	280	281	-1.21
Нетни продажби	1 231	1 560	1 398	1 544	0.27
Оперативен резултат	964	1 277	1 028	1 271	-3.48
Своб. паричен поток	2 097	679	-1 728	-1 675	-2.50
Общо екстраполирана промяна					-4.19

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Зенит имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -4.19 %, което съответства на цена за емисия ZENP (ZENIT/Z3T) от 3.10 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5280) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Uranium (0.4771) и умерена корелация с изменението на Orange (0.4771) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5280	2	4.9116
Uranium	0.4771	0	2.6148
Orange	0.4499	1	4.6751
AgriculturalRawMaterialsPriceIndex	0.4179	0	-1.0271
RubberRSS3	0.3945	2	-0.8162

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+26.9760}}_{}{\mathrm{+4.9116}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+2.6148}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{+4.6751}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{-1.0271}}_{}x{\mathrm{AgriculturalRawMaterialsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.8162}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -318.18% и стойност от -1 564 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3711, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на Orange (0.4372) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, с изменението на Cocoa (0.4235) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (0.4235).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Orange	0.4372	1	2.0756
Cocoa	0.4235	1	0.8326
Soybean	-0.3943	0	-0.0062
GrainsPriceIndex	-0.3454	0	-1.7634
Oils&MealsPriceIndex	-0.3413	0	-0.6209

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+40.8877}}_{}{\mathrm{+2.0756}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}{\mathrm{+0.8326}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-0.0062}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-1.7634}}_{}x{\mathrm{GrainsPriceIndex}}_{}{\mathrm{-0.6209}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -21.68% и стойност от 230 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2224, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -1 795 хил.лв. с изменение от -524.26%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.4542) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, умерена корелация с изменението на Cocoa (0.3468) и слаба обратна корелация с изменението на Soybeanoil (0.3468) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.4542	2	-34.0533
Cocoa	0.3468	0	4.4402
Soybeanoil	-0.2702	2	-3.6740
CoalAustralian	-0.2617	2	-2.8263
Uranium	0.2573	0	9.2417

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+389.8517}}_{}{\mathrm{-34.0533}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{+4.4402}}_{}x{\mathrm{Cocoa}}_{}{\mathrm{-3.6740}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{-2.8263}}_{}x{\mathrm{CoalAustralian}}_{}{\mathrm{+9.2417}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +711.63% и стойност от 5 138 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2171, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена обратна корелация с изменението на Tea (-0.3996) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия, умерена обратна корелация с изменението на Soybeanoil (-0.3789) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и с изменението на RapeseedOil (-0.3789) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Tea	-0.3996	1	-44.9806
Soybeanoil	-0.3789	2	-41.3824
RapeseedOil	-0.3731	2	11.9898
Oils&MealsPriceIndex	-0.3615	2	19.3529
FoodPriceIndex	-0.3590	2	0.9277

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+734.7778}}_{}{\mathrm{-44.9806}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}{\mathrm{-41.3824}}_{}x{\mathrm{Soybeanoil}}_{}{\mathrm{+11.9898}}_{}x{\mathrm{RapeseedOil}}_{}{\mathrm{+19.3529}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}{\mathrm{+0.9277}}_{}x{\mathrm{FoodPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +815.67% и стойност от 3 388 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.1862, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.0466), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.0471), с изменението на EBITDA 3м. (-0.0487) и с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.1031). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.1628.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.0466	1	0.0072
Разходи за дейността 3м.	-0.0471	1	-0.0286
EBITDA 3м.	-0.0487	1	-0.0020
Опер. паричен поток 3м.	-0.1031	1	0.0025

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+11.0966}}_{}{\mathrm{+0.0072}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0286}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{-0.0020}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0025}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +12.45% и стойност от 2 368 хил.лв. (3.64 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +10.08% и стойност от 2 318 хил.лв. (3.57 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj nan, показва неоределена обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (1 297.85%), предполага несигурност в оценката на Зенит имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	830	922	1 015	1 108	1 201
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	0	0	0	0	0
4. Капиталови разходи (CapEx)	2 549	2 854	3 159	3 464	3 769
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	1 748	1 946	2 143	2 341	2 539
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	198	198	198	198	198
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	-1 917	-2 129	-2 341	-2 554	-2 766
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	-900	-984	-1 068	-1 152	-1 237
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-1 321	-1 458	-1 595	-1 732	-1 870

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.62%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Real Estate (Development) (0.4311), който съответства на икономичекaта дейнoст на Зенит имоти АДСИЦ - 6810 - Покупка и продажба на собствени недвижими имоти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311	0.4311
2. Собствен капитал (E)	2 573	2 690	2 807	2 924	3 040
3. Лихвносен дълг (D)	18 491	20 797	23 103	25 408	27 714
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	3.5286	3.7637	3.9793	4.1777	4.3608

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6212	2.6212	2.6212	2.6212	2.6212
2. Бета с дълг (βl)%	3.5286	3.7637	3.9793	4.1777	4.3608
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	16.8396	17.7261	18.5388	19.2867	19.9771

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	981
2. Лихвоносен дълг (D)	22 740
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.3140

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 573	2 690	2 807	2 924	3 040
2. Лихвносен дълг (D)	18 491	20 797	23 103	25 408	27 714
3. Цена на собствения капитал (Re)%	16.8396	17.7261	18.5388	19.2867	19.9771
4. Цена на дълга (Rd)%	4.3140	4.3140	4.3140	4.3140	4.3140
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	5.8443	5.8502	5.8550	5.8590	5.8624
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	-1 321	-1 458	-1 595	-1 732	-1 870
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	-1 248	-1 301	-1 345	-1 380	-1 406
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-6 679

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е -6 679 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	5.1397
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-117.7570
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-6.0524
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	5.1397

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6212% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	31.8689
2. Устойчив темп на растеж % II подход	2.8426
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8151
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.9507

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	-1 870
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.9507
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	5.8624
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	-66 104
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	-49 719

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	-6 679
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	-49 719
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	-56 398

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	-56 398
2. Нетен лихвоносен дълг	22 531
3. Неоперативни активи	24 936
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	-53 993
6. Брой акции	650 000
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	-83.0666

Стойността на една акция от капитала на Зенит имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на -83.0666 лв., което е -2 663.79% под текущата цена на акцията от 3.24 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Финансов резултат	1 411	1 834	+29.98 %	+423
Собствен капитал	2 085	2 508	+20.29 %	+423

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	24	36	+50.00 %	+12
Други разходи за дейността, в т ч-3м.	0	35	+35.00 %	+35
Разходи по икономически елементи-3м.	36	83	+130.56 %	+47
Печалба от дейността-3м.	0	423	+423.00 %	+423
Печалба преди облагане с данъци-3м.	0	423	+423.00 %	+423
Печалба след облагане с данъци-3м.	0	423	+423.00 %	+423
Нетна печалба за периода-3м.	0	423	+423.00 %	+423
Общо разходи и печалба-3м.	117	600	+412.82 %	+483
Други нетни приходи от продажби-3м.	0	717	+717.00 %	+717
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	0	717	+717.00 %	+717
Приходи от дейността-3м.	0	717	+717.00 %	+717
Загуба от дейността-3м.	251	0	-100.00 %	-251
Общо приходи-3м.	0	717	+717.00 %	+717
Загуба преди облагане с данъци-3м.	251	0	-100.00 %	-251
Загуба след облагане с данъци-3м.	251	0	-100.00 %	-251
Нетна загуба за периода-3м.	251	0	-100.00 %	-251
Общо приходи и загуба-3м.	117	600	+412.82 %	+483

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-25	-43	-72.00 %	-18
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	0	21	+21.00 %	+21
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	466	370	-20.60 %	-96
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-20	-26	-30.00 %	-6
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-20	-26	-30.00 %	-6
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-235	209	+188.94 %	+444