Ексклузив пропърти АДСИЦ (EXPR, EXPRO/5EX)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.28 12:49:00 в Infostock.bg
- 2025.10.28 12:51:44 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	2.30	2.26	2.20
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	482	434	404
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 865	1 787	1 304
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	501	501	488
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	1 993	1 980	1 926
Цена/Печалба 12м.(P/E)	11.66	11.95	15.95
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.20	1.21	1.26
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.91	10.79	10.80
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.34	8.33	16.00
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.26	12.80	17.01
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	19.31	9.05	8.02
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	15.96	2.20	7.89
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	2.66	2.45	6.32
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	0.57	-18.29	-53.14
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	10.16	9.39	1.04
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-14.68	-13.11	-4.61
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	93.58	90.25	67.71
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	10.66	10.47	8.17
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	7.80	7.52	5.53
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	14.53	14.72	12.76
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	24.90	26.37	29.97
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	34.23	28.05	23.68
Доходност от дивидент ОБЩА (Dividend Yield ALL)	0.87	0.88	5.45
Доходност среден дивидент 1 (Avg Dividend Yield 1)	1.26	1.28	1.95
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	2.69	2.45	2.02
Очаквана цена (Expected price)	2.36	2.32	2.24
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	-0.88	0.94	0.97
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	2.28	2.28	2.22
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	4.61	5.91	4.99
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	-0.24	0.77	17.72
Отклонение DCF оценка/Капитализация	680.89	686.70	929.26
Стойност на една акция DCF	17.96	17.78	22.64

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 482 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 19.31 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 865 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 43.02 %
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 523 хил.лв.
• Оперативния 3 месечен резултат расте (EBITDA Growth 3m.): 15.96 %
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 048 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 34.12 %
• Тримесечните продажби растат (Sales Growth 3m.): 2.66 %
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 3.48 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 16.67/-38.59 %
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 93.58 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 10.16 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 10.66 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) над 70%: 75.10 %
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -14.68 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 7.80 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.01 %
• Ръст в 3м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 3m.): 27.52 %
• Ръст в 12м. Нетен ОПП над 5% (CFO Growth 12m.): 36.75 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 100.62 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 8.34
• Обща дивидентна доходност за последната фин. година: 0.87 %
• Средна дивидентна доходност от EXPR (EXPRO/5EX) за 5 години: 1.26 %
• Подцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: +680.89 %

• Приходите за 3м. растат по-бавно/намаляват по-бързо от разходите за 3м.: 21.72/33.33 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) над 2: 10.91
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -2 313 хил.лв.
• Коефициент на възпроизводство на дълготрайните активи над 200% (риск от агресивни инвестиции): 266.67 %
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.03 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 56.27 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 743.36 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 482 хил.лв., като нараства с 19.31 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 865 хил.лв., което представлява 0.20 лв. на акция при изменение с 43.02 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 2.3 лв. е 11.66.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) расте с 15.96 % и е 523 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 34.12 % до 2 048 хил.лв. (0.22 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 12.26, а на P/EBITDA 10.62.

Ексклузив пропърти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 501 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са нагоре с 2.66 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 3.48 % до 0.21 лв. (общо 1 993 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 10.91, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 93.58 %.

През тримесечието финансовите приходи са 15.66 % от приходите от дейността (93 от 594 хил.лв.). От тях най-голям дял имат положителните разлики от операции с финансови активи (93 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието се увеличават с 33.33 % и са 112 хил.лв., а за годината са 382 хил.лв. с изменение от -38.59 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за външни услуги с 48 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 18 хил.лв., за 12-те месеца - разходите за външни услуги с 120 хил.лв. и разходите за възнаграждения с 60 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 40 хил.лв. 90.91 % от финансовите разходи (44 хил. лв.). Те от своя страна са 39.29 % от разходите за дейността (112 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 10.17 % и са 49 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 56 хил.лв., а делът им е 3.00 %. С най-голяма тежест за тримесечието са операциите с финансови активи (93 хил.лв.), нетните лихви (-40 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-4 хил.лв.), а на годишна база нетните лихви (-180 хил.лв.), другите финансови приходи и разходи (143 хил.лв.) и операциите с финансови активи (93 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на 433 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 809 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена преоценка на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер на 161 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има преоценка на дълготрайни активи от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Ексклузив пропърти АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 18 175 хил.лв., прави 1.92 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 10.16 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 10.66 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 1.20.

Резервите от 646 хил.лв. формират 3.55 % от собствения капитал, а натрупаната печалба е 6 750 хил.лв. (37.14 % от СК). Със собствен капитал са финансирани 75.10 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 2 508 хил.лв., а краткосрочните за 3 517 хил.лв., което прави общо 6 025 хил.лв. 3 782 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 14.53 %. Общо дълговете са 24.90 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 33.15 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -14.68 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от 2.72 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 24 200 хил.лв. От тях текущите са 4.98 % (1 204 хил.лв.), а нетекущите 95.02 % (22 996 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -2 313 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 34.23 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -12.73 % от собствения капитал и -9.56 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 7.80 %, а обращаемостта им е 0.08 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 9.12 %. Стойността на фирмата (EV) e 25 098 хил.лв.

Амортизационните разходи за последните 12 месеца са 3 хил.лв., което е 0.01 % от средната стойността на дълготрайните активи (износване). Капиталовите разходи са 8 хил.лв. и покриват 266.67 % от амортизациите (възпроизводство). Съотношението Капиталови разходи/Дълготрайни активи (обновяване) е 0.03 %.

Паричните средства и еквиваленти са за 1 051 хил.лв. (4.34 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 29.88 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 570 хил.лв. с изменение от 27.52 %. Отношението му към продажбите е 113.77 %. За година назад ОПП е 2 013 хил.лв. (36.75 % ръст), а ОПП/Продажби 101.00 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 21 хил.лв., а за 12 м. -8 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -342 хил.лв. и -1 421 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 249 хил.лв, а за период от 1 година 584 хил.лв. Свободният паричен поток през тримесечието се увеличава с 0.57 % до 532 хил.лв., а за 12 месеца е 2 608 хил.лв. (100.62 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 8.34.

Ексклузив пропърти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: EXPR (EXPRO/5EX)-обикновени 9 452 340 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
EXPR (EXPRO/5EX)	2 442 000	1	BGN	01.01.2000 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	7 998 144	1	BGN	25.06.2007 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	8 025 000	1	BGN	25.06.2008 г.
EXPR (EXPRO/5EX)	9 452 340	1	BGN	25.09.2008 г.

Емисия EXPR (EXPRO/5EX) поскъпва от 90 дни преди публикуването на отчета с 1.77 % до цена 2.3 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +4.55 %. Капитализацията на дружеството е 21.74 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.2 лв. определя 4.55 % ръст до текущата цена, като тя остава на 0.00 % спрямо върха от 2.3 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Ексклузив пропърти АДСИЦ са сключени 113 сделки за 49 440 бр. книжа и 108 902 лв.

Усредненият спред по емисия EXPR (EXPRO/5EX) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия EXPR (EXPRO/5EX) са 9 452 340 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 3 098 055 (32.78 %). Броят на акционерите е 53.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 2.

Последно изплатените дивиденти са за 189 047 лв., което е 10.14 % от текущата 12 месечна печалба и са 0.87 % спрямо капитализацията (EXPR (EXPRO/5EX) - 0.020 лв. 0.87 % дивидентна доходност).
За предходните 5 години средният дивидент по емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 0.0289 лв. 1.26 % дивидентна доходност.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
EXPR (EXPRO/5EX)	11.06.2025 г.	0.020	189 046.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	12.06.2024 г.	0.120	1 134 280.80	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	11.07.2023 г.	0.005	42 998.69	BGN
EXPR (EXPRO/5EX)	08.10.2020 г.	0.090	850 710.60	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 2.69 %, а на дванадесет месечна 10.66 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно +0.20 % и +0.20 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+0.33%) и цената на привлечения капитал (-0.07%), а на дванадесет месечна база общата рентабилност на приходите (+0.33%) и коефициента на задлъжнялост (-0.14%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Ексклузив пропърти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на оперативния резултат (56.27) и свободния паричен поток (743.36).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	5.50
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	64.60
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	37.99
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	33.42
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	56.27
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	743.36

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Ексклузив пропърти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 2.69 %. Очакваната цена на емисия EXPR (EXPRO/5EX) е 2.36 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	1.2288	1.1962	2.59
Цена/Печалба 12м.(P/E)	12.1659	11.6570	0.04
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	11.8670	12.0179	-0.02
Цена/Продажби 12м.(P/S)	10.9800	10.9084	0.01
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	12.9880	12.2551	0.07
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	8.4824	8.3360	0.00
Общо очаквана промяна			2.69

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 2 112 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 048 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 1 213 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	18 175	17 516	17 737	17 638	-0.30
Нетен резултат	1 865	1 020	1 115	1 048	-0.34
Коригиран резултат	1 809	2 106	1 729	1 996	0.12
Нетни продажби	1 993	2 314	1 976	2 112	0.11
Оперативен резултат	2 048	1 203	1 254	1 213	-0.45
Своб. паричен поток	2 608	3 945	1 564	1 850	-0.03
Общо екстраполирана промяна					-0.88

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Ексклузив пропърти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от -0.88 %, което съответства на цена за емисия EXPR (EXPRO/5EX) от 2.28 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5666), с изменението на RubberRSS3 (0.5202) и умерена корелация с изменението на RubberTSR20 (0.5202).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5666	0	428.2937
RubberRSS3	0.5202	0	1 481.8899
RubberTSR20	0.4469	0	-1 894.7121
Sugar	0.4407	1	526.0471
Metals&MineralsPriceIndex	0.4287	0	516.6132

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 133.2122}}_{}{\mathrm{+428.2937}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+1 481.8899}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{-1 894.7121}}_{}x{\mathrm{RubberTSR20}}_{}{\mathrm{+526.0471}}_{}x{\mathrm{Sugar}}_{}{\mathrm{+516.6132}}_{}x{\mathrm{Metals\&MineralsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от -16 682.32% и стойност от -98 499 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.4275, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има значителна корелация с изменението на IronOre (0.5969), значителна корелация с изменението на Lead (0.5091) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и умерена корелация с изменението на RubberRSS3 (0.5091).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
IronOre	0.5969	0	21.6541
Lead	0.5091	1	11.9670
RubberRSS3	0.4240	0	-4.5065
Copper	0.4141	1	4.8641
Platinum	0.4006	0	-8.3611

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+97.0234}}_{}{\mathrm{+21.6541}}_{}x{\mathrm{IronOre}}_{}{\mathrm{+11.9670}}_{}x{\mathrm{Lead}}_{}{\mathrm{-4.5065}}_{}x{\mathrm{RubberRSS3}}_{}{\mathrm{+4.8641}}_{}x{\mathrm{Copper}}_{}{\mathrm{-8.3611}}_{}x{\mathrm{Platinum}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от -325.48% и стойност от -253 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3400, показва умерена обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e -98 246 хил.лв. с изменение от -20 483.08%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има слаба обратна корелация с изменението на BananaEurope (-0.2670), слаба обратна корелация с изменението на TimberIndex (-0.2192) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия и слаба обратна корелация с изменението на Uranium (-0.2192).
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	-0.2670	0	-49.3899
TimberIndex	-0.2192	1	-50.2070
Uranium	-0.2054	0	-9.0103
Gold	-0.2053	0	-21.3201
Tea	-0.2042	1	-36.8271

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+1 234.0800}}_{}{\mathrm{-49.3899}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{-50.2070}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-9.0103}}_{}x{\mathrm{Uranium}}_{}{\mathrm{-21.3201}}_{}x{\mathrm{Gold}}_{}{\mathrm{-36.8271}}_{}x{\mathrm{Tea}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +1 220.50% и стойност от 6 906 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0571, показва слаба обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има умерена корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (0.3458), с изменението на CarbonEmissionsFutures (0.3442) и слаба корелация с изменението на EuroDollar (0.3442) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	0.3458	0	40.2197
CarbonEmissionsFutures	0.3442	0	-25.8477
EuroDollar	0.1950	2	32.2698
BrentOil	0.1733	0	1.1455
Nickel	0.1613	1	-0.4648

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-53.0160}}_{}{\mathrm{+40.2197}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{-25.8477}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+32.2698}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+1.1455}}_{}x{\mathrm{BrentOil}}_{}{\mathrm{-0.4648}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от +201.81% и стойност от 1 720 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0505, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба с изменението на Приходите от дейността 3м. (0.1489), слаба обратна с изменението на Разходите за дейността 3м. (-0.1164), умерена с изменението на EBITDA 3м. (0.3953) и слаба с изменението на Опер. паричен поток 3м. (0.0460). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.5196.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	0.1489	1	0.0008
Разходи за дейността 3м.	-0.1164	1	-0.0222
EBITDA 3м.	0.3953	1	0.0003
Опер. паричен поток 3м.	0.0460	1	0.0007

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+5.3100}}_{}{\mathrm{+0.0008}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0222}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0003}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{+0.0007}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от +4.61% и стойност от 22 743 хил.лв. (2.41 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от -0.24% и стойност от 21 688 хил.лв. (2.29 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2079, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (743.36%), предполага несигурност в оценката на Ексклузив пропърти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	2 351	2 493	2 635	2 777	2 920
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	52	55	58	61	64
4. Капиталови разходи (CapEx)	274	88	-98	-284	-470
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-2 855	-3 268	-3 680	-4 092	-4 504
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	-412	-412	-412	-412	-412
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	2 541	2 872	3 204	3 535	3 866
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	2 464	2 806	3 148	3 489	3 831
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 504	2 841	3 177	3 513	3 849

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.62%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Ексклузив пропърти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	19 900	21 239	22 577	23 915	25 254
3. Лихвносен дълг (D)	9 111	9 612	10 114	10 616	11 117
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	0.4191	0.4176	0.4163	0.4151	0.4141

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1647
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3535
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6879
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.6212	2.6212	2.6212	2.6212	2.6212
2. Бета с дълг (βl)%	0.4191	0.4176	0.4163	0.4151	0.4141
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	5.1169	5.1113	5.1063	5.1019	5.0979

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	180
2. Лихвоносен дълг (D)	4 409
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	4.0826

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	19 900	21 239	22 577	23 915	25 254
2. Лихвносен дълг (D)	9 111	9 612	10 114	10 616	11 117
3. Цена на собствения капитал (Re)%	5.1169	5.1113	5.1063	5.1019	5.0979
4. Цена на дълга (Rd)%	4.0826	4.0826	4.0826	4.0826	4.0826
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	4.7921	4.7908	4.7896	4.7885	4.7875
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	2 504	2 841	3 177	3 513	3 849
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	2 390	2 587	2 761	2 914	3 047
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 698

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 13 698 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	9.7744
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	-27.5306
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	-2.6909
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	89.8634
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	8.7836

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.6212% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	8.9154
2. Устойчив темп на растеж % II подход	9.9829
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8151
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	2.4989

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	3 849
2. Постоянен темп на растеж (g) %	2.4989
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	4.7875
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	172 388
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	136 446

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	13 698
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	136 446
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	150 143

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	150 143
2. Нетен лихвоносен дълг	3 358
3. Неоперативни активи	22 983
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	169 768
6. Брой акции	9 452 340
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	17.9604

Стойността на една акция от капитала на Ексклузив пропърти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 17.9604 лв., което е +680.89% над текущата цена на акцията от 2.3 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Текуща печалба	845	1 327	+57.04 %	+482

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Разходи за външни услуги-3м.	16	48	+200.00 %	+32
Разходи по икономически елементи-3м.	33	68	+106.06 %	+35
Разходи за лихви-3м.	29	40	+37.93 %	+11
Финансови разходи-3м.	34	44	+29.41 %	+10
Разходи за дейността-3м.	67	112	+67.16 %	+45
Общо разходи-3м.	67	112	+67.16 %	+45
Положителни разлики от операции с финансови активи и инструменти-3м.	0	93	+93.00 %	+93
Финансови приходи-3м.	0	93	+93.00 %	+93

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-93	-127	-36.56 %	-34
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-200	-95	+52.50 %	+105
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	433	570	+31.64 %	+137
Платени заеми-3м.	-202	-303	-50.00 %	-101
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-232	-342	-47.41 %	-110
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	180	249	+38.33 %	+69
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	180	249	+38.33 %	+69
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	180	249	+38.33 %	+69