Фонд имоти АДСИЦ (FUES, BMREIT/6BMA)

неконсолидиран отчет за трето тримесечие Q3 на 2025 г. (254)

публикуван на 2025.10.21 16:01:00 в Investor.bg
- 2025.10.21 16:02:08 -

Index	254	252	244
Цена (Price)	0.03	0.07	0.03
Нетен резултат 3м.(Earnings, Net Income 3m.)	5	664	-20
Нетен резултат 12м.(Earnings, Net Income 12m.)	1 789	1 764	341
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	137	5 006	223
Нетни приходи от продажби 12м.(Sales 12m.)	6 917	7 003	1 148
Цена/Печалба 12м.(P/E)	0.44	0.93	1.92
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.20	0.42	0.31
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.11	0.23	0.57
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.90	1.23	-1.06
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.86	6.91	13.08
Изменение на печалбата 3м.(Net Income Growth 3m.)	125.00	1 609.09	23.08
Изменение на печалбата преди данъци, лихви и аморт. 3м.(EBITDA Growth 3m.)	-37.82	162.93	-6.43
Изменение на приходите от продажби 3м.(Sales Growth 3m.)	-38.57	3 425.35	21.86
Изменение на СПП 3м.(FCFF Growth 3m.)	-136.17	-206.86	-10.84
Изменение на собствения капитал 12m.(Equity Growth 12m.)	84.83	82.86	19.29
Изменение на дълга 12м.(Total Debt Growth)	-21.24	-22.27	-10.53
Нетен маржин, печалба/продажби 12m.(Net Margin 12m.)	25.86	25.19	29.70
Възвръщаемост на СК 12m.(ROE 12m.)	50.09	56.46	15.82
Възвръщаемост на активите 12m.(ROA 12m.)	6.25	5.95	1.09
Краткосрочен дълг/Общо активи (Short Term Debt/Total Аssets)	6.68	8.59	10.54
Общо дълг/Общо активи 12m.(Total Debt/Total Аssets 12m.)	85.08	85.22	93.05
Текуща ликвидност 12m.(Current Ratio 12m.)	63.04	56.63	9.38
Очаквана промяна на цената (Expected price change)	3.60	147.84	3.93
Очаквана цена (Expected price)	0.04	0.17	0.03
Екстраполирана промяна на цената (Extrapolated price change)	7.96	131.22	-34.97
Екстраполирана цена (Extrapolated price)	0.04	0.16	0.02
MLR изменение на капитализацията с данни от отчета	-2.43	-12.36	-7.28
MLR изменение на капитализацията с данни от MLR прогнозите	6.08	-27.25	-16.27
Отклонение DCF оценка/Капитализация	-88.22	-2 140.80	-193.95
Стойност на една акция DCF	0.00	-1.43	-0.03

• Тримесечният резултат (Net Income 3m.) е печалба: 5 хил.лв.
• Ръст на тримесечния резултат (Net Income Growth 3m.): 125.00 %
• 12 месечна печалба (Net Income 12m.): 1 789 хил.лв.
• Ръст в 12 месечния резултат (Net Income Growth 12m.): 424.63 %
• Коефициент Цена/Печалба 12м.(P/E) под 10: 0.44
• Оперативна 3 месечна печалба (EBITDA 3m.): 217 хил.лв.
• Оперативна 12 месечна печалба (EBITDA 12m.): 2 874 хил.лв.
• Оперативния 12 месечен резултат расте (EBITDA Growth 12m.): 48.83 %
• EV/EBITDA под 8: 6.86
• Продажбите за 12м. растат (Sales Growth 12m.): 502.53 %
• Приходите за 3м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 3м.: -33.06/-36.01 %
• Приходите за 12м. растат по-бързо/намаляват по-бавно от разходите за 12м.: 194.54/161.93 %
• Коефициент Цена/Продажби 12м.(P/S) под 1: 0.11
• Нетен марж (печалба/продажби) над 10% (Net Margin): 25.86 %
• Ръст на собствения капитал (Equity Growth): 84.83 %
• Възвръщаемост на собствения капитал (ROE) над 5%: 50.09 %
• Коефициент Цена/Счетоводна стойност (P/B) под 1: 0.20
• Дълговете спадат с над -5% (Total Debt Growth): -21.24 %
• Възвръщаемост на активите (ROA) над 2%: 6.25 %
• Коефициент на износване (амортизиране) на дълготрайните активи под 5% (дълъг живот на активите): 0.00 %
• Ръст в 12м. Свободен ОПП над 5% (FCFF Growth 12m.): 242.65 %
• Коефициент Цена/СПП 12м.(P/FCFF) под 10: 0.90
• Ръст в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 360 дни над 10%: 21.43 %
• Ръст на FUES (BMREIT/6BMA) от год. минимум повече от 10%: 21.43 %

• Оперативния 3 месечен резултат намалява (EBITDA Growth 3m.): -37.82 %
• Тримесечните продажби намаляват (Sales Growth 3m.): -38.57 %
• Неоперативните приходи и разходи формират над 30% от финансовия резултат за 3м.: 3 300.00 %
• Собствен капитал/Общо активи (Equity/Total Assets) под 50%: 14.92 %
• Висока обща задлъжнялост Общо дълг/Общо активи (Total Debt/Total Assets) над 50%: 85.08 %
• Отрицателен нетен капитал (Net Working Capital): -645 хил.лв.
• Коефициент на обновяване на дълготрайните активи под 5%: 0.00 %
• Незабавна ликвидност (Cash ratio) под 1: 0.40
• Спад в 3м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 3m.): -9.16 %
• Отрицателен 12м. Нетен ОПП (Operating Cash Flow 12m.): -903 хил.лв.
• Спад в 12м. Нетен ОПП над -5% (CFO Growth 12m.): -150.82 %
• Отрицателен 3м. Свободен ПП (FCFF 3m.): -119 хил.лв.
• Спад в 3м. Свободен ПП над -5% (FCFF Growth 3m.): -136.17 %
• Спад в цената на FUES (BMREIT/6BMA) за 90 дни над -10%: -51.43 %
• По-малко от една сделка на борсова сесия за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 10 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 15 хил. лв. за последната година
• Липсва ликвидност при тест с 20 хил. лв. за последната година
• Няма дивидент за предходната година
• Не са изплащани дивиденти предходните 5 години
• Вариация на нетния резултат 12м.(VAR% Net Income 12m.) над 80%: 117.62 %
• Коригиран резултат 12м.(VAR% Аdjusted Income 12m.) над 60%: 245.76 %
• Вариация на приходите от продажби 12м.(VAR% Sales 12m.) над 40%: 156.42 %
• Вариация на оперативния резултат 12м.(VAR% EBITDA 12m.) над 50%: 1 270.61 %
• Вариация на своб. паричен поток 12м.(VAR% FCFF 12m.) над 90%: 297.62 %
• Надцененост с над 20 % спрямо оценката чрез DCF модела: -88.22 %

Неконсолидираният нетен тримесечен резултат е печалба в размер на 5 хил.лв., като нараства с 125.00 %. За последните 12 месеца печалбата достига 1 789 хил.лв., което представлява 0.08 лв. на акция при изменение с 424.63 %. Коефициентът Цена/Печалба 12м.(P/E), при цена на акция 0.034 лв. е 0.44.

Постигнатият тримесечен резултат преди данъци, лихви и амортизации (EBITDA) намалява с -37.82 % и е 217 хил.лв. За 12 месеца оперативната печалба e с повишение от 48.83 % до 2 874 хил.лв. (0.12 лв. на акция). Стойността на EV/EBITDA e 6.86, а на P/EBITDA 0.28.

Фонд имоти АДСИЦ формира приходи от продажби на неконсолидиранa тримесечна основа в размер на 137 хил.лв. , които спрямо третото тримесечие на предходната година са надолу с -38.57 %. За последните 12 месеца продажбитe на акция се увеличават с 502.53 % до 0.30 лв. (общо 6 917 хил.лв.). Коефициента Цена/Продажби 12м.(P/S) е 0.11, а формираният нетен марж (печалба/продажби) 25.86 %.

През тримесечието финансовите приходи са 66.00 % от приходите от дейността (266 от 403 хил.лв.). От тях най-голям дял имат приходите от лихви (266 хил.лв.).

Разходите за дейността през тримесечието намаляват с -36.01 % и са 398 хил.лв., а за годината са 6 302 хил.лв. с изменение от 161.93 %. По икономически елеметни за 3-те месеца водещи са разходите за материали с 137 хил.лв., за 12-те месеца - балансовата стойност на продадени активи (без продукция) с 4 189 хил.лв.

През тримесечието внимание заслужават и разходите за лихви, които са 212 хил.лв. 89.08 % от финансовите разходи (238 хил. лв.). Те от своя страна са 59.80 % от разходите за дейността (398 хил.лв.).

В тримесечния финансов резултат нетираните приходи и разходи с неоперативен характер съставляват 3 300.00 % и са 165 хил.лв. За последните дванадесет месеца са 199 хил.лв., а делът им е 11.12 %. С най-голяма тежест за тримесечието са другите нетни продажби (137 хил.лв.), нетните лихви (54 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-26 хил.лв.), а на годишна база другите нетни продажби (137 хил.лв.), нетните лихви (89 хил.лв.) и другите финансови приходи и разходи (-27 хил.лв.)
Коригираният тримесечен резултат е в размер на -160 хил.лв., а дванадесетмесечният е в размер на 1 590 хил.лв. Възможно е през тримесечието да извършена продажба на финансови активи и да са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 197 хил.лв. През дванадесетмесечието вероятно е извършена продажба на финансови активи и са отчетени приходи от нея в размер от 0 хил.лв. до 7 200 хил.лв. За дванадесетмесечието вероятно има инцидентна продажба на активи (дълготрайни активи, материали и др.) от която е възможно да са отчетени неоперативни приходи.

Неконсолидираният собствен капитал на Фонд имоти АДСИЦ към края на септември 2025 г. от 3 898 хил.лв., прави 0.17 лв. счетоводна стойност на акция. Нарастването за последната година е 84.83 %.
Възвръщаемостта на собствения капитал (ROE) достига 50.09 %. Коефициента Цена/Счетоводна стойност (P/B) е 0.20.

Резервите от 4 340 хил.лв. формират 111.34 % от собствения капитал, а натрупаната загуба е -24 469 хил.лв. Със собствен капитал са финансирани 14.92 % от активите на дружеството.

Дългосрочните пасиви са на стойност 20 487 хил.лв., а краткосрочните за 1 745 хил.лв., което прави общо 22 232 хил.лв. 17 200 хил.лв. от задълженията са към финансови институции.
Краткосрочната задлъжнялост измерена чрез коефициента Краткосрочен дълг/Общо активи възлиза на 6.68 %. Общо дълговете са 85.08 % от балансовото число, като съотношението Дълг/СК е 570.34 %. Спрямо една година назад дълговете са спаднали с -21.24 %.

За последните 12 месеца активите имат изменение от -13.87 %. Kъм края на септември 2025 г. всички активи са за 26 130 хил.лв. От тях текущите са 4.21 % (1 100 хил.лв.), а нетекущите 95.79 % (25 030 хил.лв.)

Текущите активи са по-малко от текущите пасиви. Разликата им (нетен капитал) е отрицателна в размер на -645 хил.лв., а съотношението им (текуща ликвидност) е 63.04 %.
Нетният капитал (чист оборотен капитал) е -16.55 % от собствения капитал и -2.47 % от всички активи.
Възвръщаемостта на активите (ROA) е със стойност от 6.25 %, а обращаемостта им е 0.24 пъти годишно. Възвръщаемостта на инвестициите е 6.94 %. Стойността на фирмата (EV) e 19 704 хил.лв.

Паричните средства и еквиваленти са за 7 хил.лв. (0.03 % от Актива), от които парите в брои са 0 хил.лв. Незабавната ликвидност е 0.40 %.

Нетният паричен поток от оперативна дейност за тримесечието е 238 хил.лв. с изменение от -9.16 %. Отношението му към продажбите е 173.72 %. За година назад ОПП е -903 хил.лв. (-150.82 % спад), а ОПП/Продажби -13.05 %.
Нетният паричен поток от инвестиционна дейност за 3 м. е 197 хил.лв., а за 12 м. 7 200 хил.лв. Нетните финансови потоци са съответно -435 хил.лв. и -6 296 хил.лв.
Общото изменение на паричните средства за последните 3 месеца е 0 хил.лв, а за период от 1 година 1 хил.лв.
Свободният паричен поток през тримесечието намалява с -136.17 % до -119 хил.лв., а за 12 месеца е 883 хил.лв. (242.65 %). Коефициентът Цена/СПП 12м.(P/FCFF) е 0.90.

Фонд имоти АДСИЦ има емитирани акции с борсов код: FUES (BMREIT/6BMA)-обикновени 23 394 706 бр.

Емисия	Брой книжа	Номинал	Валута	от дата
FUES (BMREIT/6BMA)	500 000	1	BGN	01.01.2000 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	650 000	1	BGN	25.12.2004 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	7 800 000	1	BGN	09.03.2005 г.
FUES (BMREIT/6BMA)	23 394 706	1	BGN	14.03.2006 г.

Емисия FUES (BMREIT/6BMA) поевтинява от 90 дни преди публикуването на отчета с -51.43 % до цена 0.034 лв. за брой, а за 360 дни изменението на цената е +21.43 %. Капитализацията на дружеството е 0.80 млн.лв.
12 месечният минимум на емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.028 лв. определя 21.43 % ръст до текущата цена, като тя остава на 51.43 % спрямо върха от 0.07 лв.
За последните 12 месеца с емисиите акции на Фонд имоти АДСИЦ са сключени 73 сделки за 497 751 бр. книжа и 23 710 лв.

Усредненият спред по емисия FUES (BMREIT/6BMA) за година назад показва липса на ликвидност.

Към 30.09.2025 г. регистрираните в Централен депозитар АД акции от емисия FUES (BMREIT/6BMA) са 23 394 706 броя. Книжата собственост на акционери притежаващи под 5 % от емисията (free-float) са 20 535 985 (87.78 %). Броят на акционерите е 392.
Спрямо предходното тримесечие общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите расте с 1.
За последната година общият брой на книжата от емисията е без изменение. Free-float е без изменение. Броят на акционерите намалява с 9.

За предходната финансова година дружеството не е изплащало дивиденти.
Няма информация за изплащани дивиденти за предходните 5 години.

Емисия	Дата	Дивидент	Обща сума	Валута
FUES (BMREIT/6BMA)	19.05.2008 г.	0.403	9 417 304.95	BGN
FUES (BMREIT/6BMA)	04.05.2007 г.	0.013	304 131.18	BGN

Рентабилността на собствения капитал (ROE) на тримесечна база е 0.13 %, а на дванадесет месечна 50.09 %.
Изменението спрямо предходния отчетен период е съответно -18.52 % и -6.37 %. $$\begin{array}{l}\mathrm{РСК}=\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}+\mathrm{КЗ}x(\frac{1}{\frac{1}{\mathrm{ПДА}}+\frac{1}{\mathrm{ОКА}}}x\mathrm{ОРП}-\mathrm{ЦПК})\\ \\ \mathbf{РСК}\text{– Рентабилност на собствения капитал}\\ \mathbf{ПДА}\text{– Поглъщаемост на дълготр. активи}\\ \mathbf{ОКА}\text{– Обращаемост на краткотр. активи}\\ \mathbf{ОРП}\text{– Обща рентабилност на база приходи}\\ \mathbf{КЗ}\text{– Коефициент на задлъжнялост}\\ \mathbf{ЦПК}\text{– Цена на привлечения капитал}\end{array}$$ Въз основа на усреднения метод на верижни замествания за тримесечието най-голямо влияние върху промените на възвръщаемостта на собствения капитал имат общата рентабилност на приходите (+77.85%) и поглъщаемостта на дълготрайните активи (-66.89%), а на дванадесет месечна база коефициента на задлъжнялост (-8.29%) и общата рентабилност на приходите (-2.87%).

Бизнес рискът свързан с дейността на Фонд имоти АДСИЦ измерен чрез волатилността на основните 12 месечни счетоводни показатели, изчистени от тенденция чрез регресионен анализ, е висок по отношение на нетния резултат (117.62), коригирания резултат (245.76), приходите от продажби (156.42), оперативния резултат (1 270.61) и свободния паричен поток (297.62).

Коефициенти на вариация
Собствен капитал (VAR% Equity 12m)	35.00
Нетен резултат (VAR% Earning 12m)	117.62
Коригиран резултат (VAR% Аdjusted Income 12m)	245.76
Приходи от продажби (VAR% Sales 12m)	156.42
Оперативна печалба (VAR% EBITDA 12m)	1 270.61
Своб. паричен поток (VAR% FCFF 12m)	297.62

Сравнявайки пазарните множители изчислени на база финансовата информация съдържаща се в този отчет със съответните показатели от предходния, очакваната промяна в капитализацията на Фонд имоти АДСИЦ, претеглена с коефициента на вариация на показателите и тяхната абсолютна стойност е 3.60 %. Очакваната цена на емисия FUES (BMREIT/6BMA) е 0.04 лв.

Пазарен множител	до този отчет	след този отчет	очаквана промяна в пазарната оценка %
Цена/Счетоводна стойност (P/B)	0.2043	0.2041	0.08
Цена/Печалба 12м.(P/E)	0.4509	0.4446	0.12
Цена/Коригирана печалба 12м.(P/Adj.income)	-0.2421	0.5003	5.26
Цена/Продажби 12м.(P/S)	0.1136	0.1150	-0.30
Стойност на фирмата/EBITDA 12м.(EV/EBITDA)	6.6292	6.8561	-1.02
Цена/СПП 12м.(P/FCFF)	0.5976	0.9008	-0.55
Общо очаквана промяна			3.60

Въз основа на регресионен анализ на 12 месечните и 3 месечните данни на основни финансови показатели, са екстраполирани прогнози за тенденцията и за сезонността. Те са претеглени на база точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV) за получаването на обща прогноза. За следващото тримесечие се прогнозират Нетни приходи от продажби (Sales 12m.) за 11 220 хил.лв., Нетна печалба (Net Income 12m.) в размер на 1 504 хил.лв. и Оперативен резултат (EBITDA 12m.) от 2 737 хил.лв.

Показател	Сегашна ст-ст	Екстраполирана стойност			Екстр. промяна в оценката %
		12м. (тенденция)	3м. (сезонност)	обща претеглена
Собствен капитал	3 898	3 708	3 276	3 456	-6.86
Нетен резултат	1 789	1 328	1 960	1 504	-1.23
Коригиран резултат	1 590	3 651	308	2 722	6.48
Нетни продажби	6 917	13 479	6 632	11 220	14.59
Оперативен резултат	2 874	2 334	2 987	2 737	-2.43
Своб. паричен поток	883	1 600	-1 597	-792	-2.59
Общо екстраполирана промяна					7.96

Съпоставяйки екстраполираните данни, претеглени с волатилността и абсолютната им стойност, с моментното финансово състояние на Фонд имоти АДСИЦ, се стига до прогнозата за промяна в пазарната оценка на дружеството от 7.96 %, което съответства на цена за емисия FUES (BMREIT/6BMA) от 0.04 лв.

Приходи от дейността 3м.

Изменението на Приходи от дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.3277) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2707) и слаба обратна корелация с изменението на Corn (0.2707) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Приходи от дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.3277	2	629.4933
TimberIndex	0.2707	0	414.6420
Corn	-0.2463	2	-176.4076
Beef	0.2249	0	157.5289
Orange	-0.2161	1	-184.7978

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+4 800.5824}}_{}{\mathrm{+629.4933}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+414.6420}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-176.4076}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}{\mathrm{+157.5289}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{-184.7978}}_{}x{\mathrm{Orange}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Приходи от дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Приходи от дейността 3м. от +13 275.04% и стойност от 53 901 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.3057, показва умерена обяснителна сила на модела.

Разходи за дейността 3м., Резултат 3м.

Изменението на Разходи за дейността 3м. има умерена корелация с изменението на BananaEurope (0.4295) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, слаба корелация с изменението на TimberIndex (0.2337) и слаба обратна корелация с изменението на Groundnuts (0.2337) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Разходи за дейността 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
BananaEurope	0.4295	2	111.6893
TimberIndex	0.2337	0	74.6166
Groundnuts	-0.1652	1	-20.6709
VolatilityIndex	-0.1651	2	-9.9565
Corn	-0.1580	2	-13.2715

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+692.3732}}_{}{\mathrm{+111.6893}}_{}x{\mathrm{BananaEurope}}_{}{\mathrm{+74.6166}}_{}x{\mathrm{TimberIndex}}_{}{\mathrm{-20.6709}}_{}x{\mathrm{Groundnuts}}_{}{\mathrm{-9.9565}}_{}x{\mathrm{VolatilityIndex}}_{}{\mathrm{-13.2715}}_{}x{\mathrm{Corn}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Разходи за дейността 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Разходи за дейността 3м. от +547.33% и стойност от 2 576 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.2707, показва слаба обяснителна сила на модела.
Прогнозният Резултат от дейността 3м. формиран като разлика между приходите и разходите изчислени чрез MLR e 51 325 хил.лв. с изменение от +1 026 400.39%.

EBITDA 3м.

Изменението на EBITDA 3м. има много висока обратна корелация с изменението на EuropeanUnionAllowance (-0.9655), с изменението на CarbonEmissionsFutures (-0.9654) и умерена обратна корелация с изменението на Soybean (-0.9654) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на EBITDA 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
EuropeanUnionAllowance	-0.9655	0	-8.9435
CarbonEmissionsFutures	-0.9654	0	8.2958
Soybean	-0.3592	2	0.8277
Rice	-0.3227	0	-5.8750
Oils&MealsPriceIndex	-0.3130	2	0.9685

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{+51.6928}}_{}{\mathrm{-8.9435}}_{}x{\mathrm{EuropeanUnionAllowance}}_{}{\mathrm{+8.2958}}_{}x{\mathrm{CarbonEmissionsFutures}}_{}{\mathrm{+0.8277}}_{}x{\mathrm{Soybean}}_{}{\mathrm{-5.8750}}_{}x{\mathrm{Rice}}_{}{\mathrm{+0.9685}}_{}x{\mathrm{Oils\&MealsPriceIndex}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на EBITDA 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на EBITDA 3м. от +250.80% и стойност от 761 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.9316, показва много висока обяснителна сила на модела.

Опер. паричен поток 3м.

Изменението на Опер. паричен поток 3м. има слаба корелация с изменението на Beef (0.2338) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия, с изменението на Fish (0.2279) със забавяне (лаг) от 2 тримесечия и слаба корелация с изменението на Chicken (0.2279) със забавяне (лаг) от 1 тримесечия.
Корелации на 3 месечното изменение Q_n/Q_n-1 на Опер. паричен поток 3м.

Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Beef	0.2338	2	23.7332
Fish	0.2279	2	48.0452
Chicken	0.2050	1	32.1515
EuroDollar	-0.1657	0	-3.7050
Nickel	0.1610	2	7.3788

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-353.6309}}_{}{\mathrm{+23.7332}}_{}x{\mathrm{Beef}}_{}{\mathrm{+48.0452}}_{}x{\mathrm{Fish}}_{}{\mathrm{+32.1515}}_{}x{\mathrm{Chicken}}_{}{\mathrm{-3.7050}}_{}x{\mathrm{EuroDollar}}_{}{\mathrm{+7.3788}}_{}x{\mathrm{Nickel}}_{}$$ Чрез Множествена линейна регресия (MLR) на изменението на Опер. паричен поток 3м. въз основа на петте най-силно колериращи индикатора се прогнозира изменение на Опер. паричен поток 3м. от -246.94% и стойност от -350 хил.лв.
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0438, показва слаба обяснителна сила на модела.

Капитализация

Корелацията на 3-месечното изменение на Капитализацията със забавяне (лаг) от едно тримесечие е слаба обратна с изменението на Приходите от дейността 3м. (-0.0135), слаба с изменението на Разходите за дейността 3м. (0.0331), с изменението на EBITDA 3м. (0.2302) и слаба обратна с изменението на Опер. паричен поток 3м. (-0.2080). Общата корелация на факторите с капитализацията е 0.2915.

Корелации на 3 месечното изменение Qn/Qn-1 на Капитализацията
Индикатор	Корелация	лаг 3 мес	Коефициент MLR
Приходи от дейността 3м.	-0.0135	1	0.0012
Разходи за дейността 3м.	0.0331	1	-0.0180
EBITDA 3м.	0.2302	1	0.0076
Опер. паричен поток 3м.	-0.2080	1	-0.0032

$$\mathrm{MLR}={\mathrm{-2.7755}}_{}{\mathrm{+0.0012}}_{}x{\mathrm{Income}}_{}{\mathrm{-0.0180}}_{}x{\mathrm{Costs}}_{}{\mathrm{+0.0076}}_{}x{\mathrm{EBITDA}}_{}{\mathrm{-0.0032}}_{}x{\mathrm{CFO}}_{}$$ Използвайки данните от текущия отчет за 3 месечните изменения на Приходите от дейността, Разходите за дейността, EBITDA и Опер. паричен поток, чрез Множествена линейна регресия (MLR) се очаква изменение на капитализацията от -2.43% и стойност от 776 хил.лв. (0.03 лв. на акция).
Въз основа на MLR прогнозите за отделните фактори, MLR на капитализацията прогнозира изменение от +6.08% и стойност от 844 хил.лв. (0.04 лв. на акция).
Коригираният коефициент на детерминация R²_adj 0.0087, показва слаба обяснителна сила на модела.

Високата волатилност на Свободния паричен поток FCFF, измерена чрез Коефициента на вариация (297.62%), предполага несигурност в оценката на Фонд имоти АДСИЦ пoлучена чрез модела на Дисконтираните парични потоци (DCF).
Прогнозния период е пет години, а терминалната стойност се изчислява по модела на Гордън за устойчив растеж. $$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum _{t=1}^n\frac{{\mathrm{FCFF}}_t}{{(1+\mathrm{WACC})}^t}+\frac{\mathrm{TV}}{{(1+\mathrm{WACC})}^n}$$ Прогнозни Свободни парични потоци FCFF
Чрез линейна регресия на факторите и на Свободния паричен поток се изчисляват стойностите му за следващите 5 години, които участват в общата прогноза претеглени на база точността на регресията (R²) и вариацията на данните (CV). $$\mathrm{FCFF}=\mathrm{EBIT}\times (1-\mathrm{Tax\; rate})+\text{Depreciation and amortization}-\text{Capital expenditure}-\text{ΔOperating net working capital}$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Печалба преди данъци и лихви (EBIT)	3 891	4 570	5 248	5 927	6 606
2. Средна ефективна данъчна ставка (Tax rate)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
3. Амортизация и обезценки (D&A)	-1 764	-2 265	-2 767	-3 268	-3 769
4. Капиталови разходи (CapEx)	0	0	0	0	0
5. Оперативен нетен оборотен капитал (ONWC)	-1 236	-399	438	1 276	2 113
6. Изменение ОНОК (Change ONWC)	837	837	837	837	837
7. СПП от регресия на факторите (Calculated FCFF) [7]=[1]×(1−[2])+[3]−[4]−[6]	1 290	1 467	1 645	1 822	1 999
8. СПП екстраполиран (Extrapolated FCFF)	378	358	337	317	297
9. СПП прогнозен (Predict FCFF)	753	814	875	936	998

Дисконтов фактор - среднопретеглена цена на капитала WACC
$$\mathrm{WACC}=\frac{E}{E+D}\times \mathrm{Re}+\frac{D}{E+D}\times \mathrm{Rd}\times (1-T)$$ Цена на собствения капитал Re
$$\mathrm{Re}=\mathrm{Rf}+\beta \times \mathrm{Rm}+\mathrm{Rb}$$За безрискова норма на възвръщаемост (Rf) е приета доходността на 10-годишните германски облигации, която е 2.55%.
За коефициента Бета е използвана бездълговата Бета изчислена от проф. Дамодаран за Investments & Asset Management (0.2875), който съответства на икономичекaта дейнoст на Фонд имоти АДСИЦ - 6430 - Фондове за инвестиране и подобни финансови субекти. Тя е коригирана с очакваната дългова структура на компанията. $${\beta }_l={\beta }_u\times (1+\left(\frac{D}{E}\right)\times (1-T))$$

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Бездълговата Бета (βu)	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875	0.2875
2. Собствен капитал (E)	2 116	2 057	1 997	1 937	1 878
3. Лихвносен дълг (D)	20 489	17 822	15 154	12 487	9 820
4. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
5. Бета с дълг (βl) [5]=[1]*(1+([3]/[2])*(1-[4]))	3.0712	2.7790	2.4693	2.1406	1.7910

Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm) е според актуалните данни на проф. Дамодаран - Equity Risk Premium (ERP) 3.77%.
Риска на местния пазар на акции, измерен чрез стандартното отклонение (σ) на седмичната доходност, се калкулира като Премия за странови риск (Rb) по два подхода:

• спрямо Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)
• спрямо рисковата премия на държавните облигации на България

Показател	Стойност
1. Стандартно отклонение на доходността на местен пазар на акции на седмична база (σSOFIX)	0.1056
2. Стандартно отклонение на доходността на развит пазар на акции на седмична база (σS&P500)	0.1667
3. Базисната рискова премия за развит пазар на акции (Rm)%	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)% I подход [4]=[3]*([1]/[2])-[3]	-1.3825
5. Стандартно отклонение на доходността на 10 г. Български правителствени облигации на седмична база (σBGbond)	0.1405
6. Премия (спред) на 10 г. Български правителствени облигации спрямо Безрисковата доходност (Rf)%	0.9156
7. Премия за странови риск (Rb)% II подход [7]=[6]*([1]/[5])	0.6877
8. Премия за странови риск (Rb)% [8]=Max([4],[6],[7])	0.9156

Тъй като σSOFIX е по-малък от σS&P500 и от σBGbond, би следвало риска на местните акции да е по-нисък от този на развит пазар и на правитествени облигации. Това противоречи на логиката на CAPM за изчисление на Цената на собствения капитал (Re) и вероятно се дължи на временни пазарни аномалии, слаб и неликвиден местен пазар на акции. Затова тези изчисления не се вземат в предвид.
Като минимално необходима Премия за странови риск (Rb) се определя Премията (спреда) на Българските правителствени облигации.
Премия за странови риск (Rb) 0.9156%.

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Безрискова норма на възвръщаемост (Rf)%	2.5508	2.5508	2.5508	2.5508	2.5508
2. Бета с дълг (βl)%	3.0712	2.7790	2.4693	2.1406	1.7910
3. Базисна рискова премия за развит пазар на акции (Rm)	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700	3.7700
4. Премия за странови риск (Rb)%	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156	0.9156
5. Цена на собствения капитал (Re)% [5]=[1]+[2]*[3]+[4]	15.0448	13.9431	12.7757	11.5364	10.2186

Цена на дълга Rd
Цената на дълга представлява съотношението на платените лихви и лихвоносния капитал на компанията.

Показател	Стойност
1. Разходи за лихви	1 085
2. Лихвоносен дълг (D)	18 916
3. Цена на дълга (Rd)% [3]=[1]/[2]*100	5.7359

Среднопретеглена цена на капитала WACC, Дисконтирани свободни парични потоци

Показател	I година	II година	III година	IV година	V година
1. Собствен капитал (E)	2 116	2 057	1 997	1 937	1 878
2. Лихвносен дълг (D)	20 489	17 822	15 154	12 487	9 820
3. Цена на собствения капитал (Re)%	15.0448	13.9431	12.7757	11.5364	10.2186
4. Цена на дълга (Rd)%	5.7359	5.7359	5.7359	5.7359	5.7359
5. Данъчна ставка (T)	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000	0.0000
6. Среднопретеглена цена на капитала (WACC)% [6]=[1]/([1]+[2]*[3]+[2]/([1]+[2]*[4]*(1-[5])	6.6073	6.5850	6.5556	6.5150	6.4555
7. СПП прогнозен (Predict FCFF)	753	814	875	936	998
8. СПП дисконтиран (PV(FCFF)) [8]=[7]/(1+[6])t	706	717	723	727	730
9. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	3 604

Сумата на дисконтираните парични потоци за първата 5 годишна част от прогнозния период е 3 604 хил.лв.
Терминална стойност TV
Терминалната стойност е определена по модела на Гордън за безкраен растеж (Terminal Value Gordon Growth Model). $$\mathrm{TV}=\frac{{\mathrm{FCFF}}_n\times (1+g)}{\mathrm{WACC}-g}$$Постоянен темп на растеж g
Постоянният темп на растеж за втория от прогнозираните периоди се базира на два варианта на фундаментален подход, макроикономически подход и минимален темп на растеж.
Фундаменталния подход е устойчивият растеж на компанията определен от финансовите й показатели.

Показател	Текуща стойност
1. Възвръщаемост на инвестирания капитал %	10.8066
2. Процент на реинвестиране % (Нетни инвестиции/NOPAT)	69.2763
3. Устойчив темп на растеж % I подход [3]=[1]*[2]	7.4864
4. Процент на реинвестиране % (1 - коефициент на изплащане на дивиденти)	100.0000
5. Устойчив темп на растеж % II подход [5]=[1]*[4]	10.8066

Макроикономическия подход използва като темп на растеж очаквания растеж на номиналения брутен вътрешен продукт на страната. Това е и максимално допустимата стойност на Постоянния темп на растеж (g).

Показател	Текуща стойност
1. Растеж на БВП (GDP grow) %	3.2000
2. Инфлация ХИПЦ (HICP) %	3.8000
3. Номинален растеж на БВП % [3]=[1]+[2]	7.0000

За минимален темп на растеж е възприета очакваната Безрисковата доходност (Rf) с 2.5508% текуща стойност.
Окончателния очакван Постоянен темп на растеж (g) е изчислен въз основа на усреднени стойности на определените темпове за 10 години назад, като са претеглени с точността на модела (R²) и вариацията на данните (CV). Приложени са правилата за максимален и минимален темп на растеж и са ингорирани резултатите без икономически смисъл.

Показател	Средна стойност
1. Устойчив темп на растеж % I подход	-1.9083
2. Устойчив темп на растеж % II подход	0.2690
3. Номинален растеж на БВП %	6.4517
4. Безрискова доходност (Rf) %	0.8111
5. Постоянен темп на растеж (g) % (среднопретеглен)	1.6399

Дисконтирана терминална стойност PV_(TV)

Показател	Стойност
1. СПП прогнозен (Predict FCFF) V година	998
2. Постоянен темп на растеж (g) %	1.6399
3. Среднопретеглена цена на капитала (WACC) % V година	6.4555
4. Терминална стойност (TV) [4]=[1]*(1+[2]/100)/([3]-[2])/100	21 054
5. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV)) [5]=[4]/(1+[3])n	15 399

Стойност на компанията Enterprise Value
$$\mathrm{Enterprise\; Value}=\sum \mathrm{PV}\left({\mathrm{FCFF}}_t\right)+\mathrm{PV}\left(\mathrm{TV}\right)$$

Показател	Стойност
1. Сума на СПП дисконтирани (Amount of PV(FCFF))	3 604
2. Дисконтирана терминална стойност (PV(TV))	15 399
3. Стойност на компанията (Enterprise Value) [3]=[1]+[2]	19 003

Стойност на собствения капитал Equity Value
Стойността на собствения капитал се получава след коригиране на стойността на компанията с нетния дълг, неоперативни активи и малцинствено участие.

Показател	Стойност
1. Стойност на компанията (Enterprise Value)	19 003
2. Нетен лихвоносен дълг	18 909
3. Неоперативни активи	0
4. Малцинствено участие	0
5. Стойност на собствения капитал (Equity Value) [5]=[1]-[2]+[3]-[4]	94
6. Брой акции	23 394 706
7. Стойност на една акция [7]=[5]/[6]	0.0040

Стойността на една акция от капитала на Фонд имоти АДСИЦ чрез модела на дисконтираните парични потоци е определенa на 0.0040 лв., което е -88.22% под текущата цена на акцията от 0.034 лв.

Пера със съществена тежест (5 %) и изменение (±20 %) спрямо неконсолидирания отчет за второ тримесечие Q2 на 2025 г. (252) в:

- Баланс с над 5 % от Актива:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Обикновенни акции	23 395	0	-100.00 %	-23 395
Текуща част от нетекущите задължения	2 155	1 664	-22.78 %	-491
Търговски и други текущи задължения	2 262	1 745	-22.86 %	-517
Текущи пасиви	2 262	1 745	-22.86 %	-517

- Отчет за доходите 3 мес. с над 5 % от Общо разходи+печалба:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Балансова стойност на продадени активи (без продукция)-3м.	4 189	0	-100.00 %	-4 189
Разходи по икономически елементи-3м.	4 363	160	-96.33 %	-4 203
Други финансови разходи-3м.	1	26	+2 500.00 %	+25
Разходи за дейността-3м.	4 615	398	-91.38 %	-4 217
Печалба от дейността-3м.	664	5	-99.25 %	-659
Общо разходи-3м.	4 615	398	-91.38 %	-4 217
Печалба преди облагане с данъци-3м.	664	5	-99.25 %	-659
Печалба след облагане с данъци-3м.	664	5	-99.25 %	-659
Нетна печалба за периода-3м.	664	5	-99.25 %	-659
Общо разходи и печалба-3м.	5 242	403	-92.31 %	-4 839
Други нетни приходи от продажби-3м.	5 006	137	-97.26 %	-4 869
Нетни приходи от продажби 3м.(Sales 3m.)	5 006	137	-97.26 %	-4 869
Приходи от дейността-3м.	5 279	403	-92.37 %	-4 876
Общо приходи-3м.	5 279	403	-92.37 %	-4 876
Общо приходи и загуба-3м.	5 242	403	-92.31 %	-4 839

- Отчет за паричните потоци 3 мес. с над 5 % от Постъпления от клиенти:

Наименование	252	254	%	хил.лв.
Плащания на доставчици-3м.	-1 036	-169	+83.69 %	+867
Платени /възстановени данъци (без корпоративен данък върху печалбата)-3м.	-988	-33	+96.66 %	+955
Нетен паричен поток от оперативна дейност (А):-3м.	-1 526	238	+115.60 %	+1 764
Постъпления от продажба на инвестиции-3м.	5 317	197	-96.29 %	-5 120
Нетен поток от инвестиционна дейност (Б):-3м.	5 317	197	-96.29 %	-5 120
Платени заеми-3м.	-4 108	-198	+95.18 %	+3 910
Платени лихви, такси, комисиони по заеми с инвестиционно предназначение-3м.	-268	-211	+21.27 %	+57
Други постъпления/ плащания от финансова дейност-3м.	-1	-26	-2 500.00 %	-25
Нетен паричен поток от финансова дейност (В):-3м.	-4 377	-435	+90.06 %	+3 942
Изменения на паричните средства през периода (А+Б+В):-3м.	-586	0	+100.00 %	+586
Парични средства в края на периода, в т.ч.:-3м.	-586	0	+100.00 %	+586
Наличност в касата и по банкови сметки-3м.	-586	0	+100.00 %	+586